Primăria
Municipiului Galaţi
Direcţia Generală de Servicii Publice
Direcţia Servicii Municipale
Compartiment de Relaţie cu Asociaţiile de Proprietari
A. Regulament de înfiinţare, organizare şi funcţionare a asociaţiilor de proprietari din
municipiul Galaţi;
B. Exercitarea controlului de către compartimentele specializate din cadrul aparatului
de specialitate al primarului asupra activităţii acestora;
Titlul I
Regulament de înfiinţare, organizare şi funcţionare a asociaţiilor de proprietari din
municipiul Galaţi;
CAP. I. DISPOZITII GENERALE
Art.1. Asociaţiile de proprietari din Municipiul Galaţi se înfiinţează, organizează şi
funcţionează cu respectarea prevederilor următoarelor acte normative:
-Legea nr. 230/2007 privind întreţinerea, organizarea şi functionarea asociaţiilor de
proprietari;
-H.G. nr. 1588/2007 pentru aprobarea normelor metodologice de aplicare a Legii nr.
230/2007;
-Legea contabilităţii nr.82/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare;
-Ordinul Ministrului Finanţelor nr. 1969/2007 - privind aprobarea reglementărilor contabile
pentru persoanele juridice făra scop patrimonial;
-Legea nr.22/1969 privind angajarea gestionarilor, constituirea de garanţii şi răspunderea
în legătura cu gestionarea bunurilor agenţilor economici, autorităţilor sau instituţiilor
publice, cu modificările şi completarile ulterioare;
-Ordinul nr. 3512 / 2008 privind documentele financiar-contabile;
-Decretul nr.209/1976 pentru aprobarea Regulamentului operaţiunilor de casă;
-Ordinul Ministrului Finanţelor nr. 1040/2004 pentru aprobarea normelor metodologice
privind organizarea şi conducerea evidenţei contabile în partida simplă de către persoanele
fizice care au calitatea de contribuabil în conformitate cu prevederile Legii nr.571/2003
privind Codul fiscal;
-Legea nr.53/2003 privind Codul muncii, cu modificările şi completarile ulterioare;
-Legea nr.290/2004 privind cazierul judiciar, cu modificările şi completările ulterioare.
-Legea nr.31/1990 privind societăţile comerciale, republicată, cu modificările şi
completările ulterioare.
-Legea nr. 325/2010 a Serviciului public de alimentare cu energie termică;
-Legea nr. 51/2006 a Serviciilor comunitare de utilităţi publice;
1
-Ordinul nr. 483/2008 al Preşedintelui Autorităţii Naţionale de Reglementare pentru
Serviciile Comunitare de Utilităţi Publice, privind aprobarea Contractului-cadru de
furnizare a energiei termice ;
-Ordinul nr. 343/2010 al Preşedintelui Autorităţii Naţionale de Reglementare pentru
Serviciile Comunitare de Utilităţi Publice, privind aprobarea Normei tehnice privind
repartizarea consumurilor de energie termică între consumatori din imobilele de tip
condominiu, în cazul folosirii sistemelor de repartizare a costurilor pentru încălzire şi apă
caldă de consum.
-Legea nr.153/2011 privind măsuri de creştere a calităţii arhitectural-ambientale a
clădirilor.
Art.2 (1) Conditii de constituire:
a)Asociaţiile de proprietari se constituie prin hotărârea proprietarilor apartamentelor si
spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă din cadrul unui condominiu, numărul
minim al celor ce pot hotărî formarea asociaţiei fiind de cel putin 3 persoane fizice sau
juridice, de drept public ori de drept privat.
b)In clădirile de locuit cu mai multe scări se pot constitui asociaţii de proprietari pe una
sau mai multe scări, dacă proprietatea comună aferentă poate fi delimitată si dacă este
posibilă repartizarea cheltuielilor comune pe una sau mai multe scări.
c)Asociaţiile de proprietari se pot constitui, potrivit alineatului precedent, prin hotărârea
Adunării Generale şi cu acordul expres al coproprietarilor cu privire la delimitarea efectivă
a părţilor de proprietate comună care se preiau în administrare de respectiva asociaţie de
proprietari şi cu privire la obligaţiile şi drepturile legale care vor continua să rămână în
sarcina tuturor coproprietarilor.
d)Pentru a se stabili dacă este posibilă defalcarea tehnică a consumurilor şi repartizarea
cheltuielilor comune pe tronsoane sau pe scări, precum şi modalitatea acestei
defalcări/repartizări, se va solicita avizul furnizorilor de servicii implicaţi: electricitate,
gaze naturale, apă sau altele asemenea - cu privire la posibilităţile tehnice de furnizare a
utilităţilor pe tronsoane sau pe scări.
e)Prin acordul de asociere pe scară sau tronson se reglementează şi raporturile cu celelalte
asociaţii de proprietari constituite în clădire, după caz.
f)Adunarea de constituire a asociaţiei de proprietari este legal întrunită în cvorumul
prevăzut de lege.
g)Asociaţia de proprietari se înfiinţează prin acordul scris a cel puţin jumătate plus unu din
numărul proprietarilor apartamentelor şi spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă
din cadrul aceluiaşi condominiu. În cazul în care în cadrul unui condominiu există un
proprietar a cel puţin două apartamente sau spaţii cu altă destinaţie acesta trebuie să îşi
exercite acordul pentru fiecare imobil în parte.
h) Acordul se consemnează într-un tabel nominal, anexă la acordul de asociere, potrivit
art.5(l) din Legea nr.230/2007. Tabelul anexă va conţine în mod obligatoriu următoarele:
numele şi prenumele proprietarului, adresa, C.N.P., seria şi nr. actului de identitate,
indicarea titlulului de proprietate, data exprimării voinţei de asociere şi semnătura. De
asemenea, vor fi depuse copii după titlurile de proprietate respectiv după actele de
identitate ale proprietarilor.
i) In adunarea generală de constituire se prezintă şi se adoptă statutul asociaţiei.
2
(2) Acordul de asociere al proprietarilor:
a) Acordul proprietarilor privind constituirea asociaţiei de proprietari se consemnează întrun
proces-verbal al Adunării Generale de constituire întocmit în două exemplare originale,
semnate de toţi proprietarii care şi-au dat consimţământul conform art.2 (1) lit.g şi lit.h.
Procesul-verbal constituie anexă la acordul de asociere.
b)Proprietarii îşi dau consimţământul, de regulă, în adunarea de constituire. În cazul
proprietarilor absenţi, consimţământul poate fi exprimat prin semnarea procesului-verbal,
în termen de 30 de zile de la data la care a avut loc adunarea de constituire.
În cazul în care un proprietar se află in imposibilitatea de a semna, se va consemna că
acesta şi-a dat consimţământul şi se va face menţiune despre cauza acestei imposibilităti.
c) Înscrierea ulterioară în asociaţia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezenţi
la Adunarea Generală de constituire şi care nu şi-au dat consimţământul, se face la cererea
scrisă a acestora, prin înscrierea datelor într-un act adiţional la acordul de asociere,
încheiat cu proprietarul interesat, fără alte formalităţi şi prin prezentarea în copie a
documentelor prevăzute la art.2(1) lit.h.
d) Acordul de asociere va conţine:
· adresa şi individualizarea proprietăţii individuale, potrivit actului de proprietate;
· numele şi prenumele tuturor proprietarilor;
· descrierea proprietăţii, cuprinzând: descrierea clădirii, structura clădirii, numărul de
etaje, numărul de apartamente structurate pe număr de camere, numărul spaţiilor cu
altă destinaţie decât aceea de locuinţă, suprafaţa terenului aferent clădirii;
· enumerarea şi descrierea părţilor aflate în proprietate comună;
· cota- parte indiviză ce revine fiecărui proprietar din proprietatea comună;
· certificat energetic (dacă există).
(3) Dobândirea personalităţii juridice a asociaţiei de proprietari:
a) Cererea pentru dobândirea personalităţii juridice a asociaţiei de proprietari
împreună cu statutul, acordul de asociere şi procesul-verbal al Adunării Generale de
constituire se depun şi se înregistrează la organul financiar local în a cărui rază teritorială
se află clădirea. Asociaţia de proprietari dobândeşte personalitate juridică în baza
încheierii judecătorului-delegat desemnat la organul financiar local de către preşedintele
judecătoriei în a cărei circumscripţie teritorială se află clădirea.
b) În cazul în care o asociaţie de proprietari solicită dobândirea personalităţii juridice
prin desprinderea din altă asociaţie, va trebui să încheie anterior depunerii cererii de
înfiinţare, în mod obligatoriu şi protocolul între părţi cu sumele reprezentând activele şi
pasivele însuşite atât de asociaţia nou înfiinţată cât şi de asociaţia din care s-a desprins.
3
CAP.II ÎNFIINŢAREA , ORGANIZAREA ŞI FUNCŢIONAREA ASOCIAŢIILOR DE PROPRIETARI
Art. 3 (1).Asociaţia de proprietari este condusă de Adunarea Generală a proprietarilor, care
este alcătuită din toţi proprietarii, membri ai asociaţiei de proprietari.
(2).Adunarea generală ordinară are loc cel puţin o dată pe an, în primul trimestru.
Convocarea se asigură de preşedintele sau de comitetul executiv al asociaţiei de
proprietari.Pentru situaţii speciale sau de maximă urgenţă, adunările generale
extraordinare ale asociaţiei de proprietari pot fi convocate oricând de comitetul executiv
sau de cel puţin 20% din numărul proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari.
(3).Proprietarii trebuie anunţaţi, prin afişare la loc vizibil sau pe bază de tabel nominal
convocator, asupra datei adunării generale a asociaţiei de proprietari cu cel puţin 7 zile
înainte ca aceasta să aibă loc, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunării generale.
(4).Adunarea generală a asociaţiei de proprietari poate adopta hotărâri, dacă majoritatea
proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari sunt prezenţi personal sau prin
reprezentant legal. Dacă nu este întrunit cvorumul necesar de jumătate plus unu,
adunarea va fi suspendată şi reconvocată în termen de maximum 10 zile de la data primei
convocări. La adunarea generală reconvocată, dacă există dovada că toţi membrii
asociaţiei de proprietari au fost convocaţi, hotărârile pot fi adoptate, indiferent de
numărul membrilor prezenţi, prin votul majorităţii acestora. Dovezi ale convocării şi
reconvocării constituie afişul de la avizier şi tabelul nominal convocator cu semnături.
(5).Adunarea generală a asociaţiei de proprietari are următoarele atribuţii:
a) alege şi revocă din funcţie preşedintele, membrii comitetului executiv şi cenzorul sau
membrii comisiei de cenzori a asociaţiei de proprietari;
b) adoptă, modifică sau revocă hotărâri;
c) adoptă şi modifică bugetul de venituri şi cheltuieli;
d)mandatează comitetul executiv, reprezentat de preşedintele asociaţiei de proprietari,
pentru angajarea şi eliberarea din funcţie a persoanei care ocupă funcţia de administrator
al imobilului sau a altor angajaţi ori prestatori, în scopul administrării şi bunei funcţionări
a clădirii;
e) exercită alte atribuţii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau
prin votul proprietarilor asociaţi.
(6). Proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari se întrunesc în adunări generale
ordinare sau extraordinare. Proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari au dreptul să
participe şi să voteze în Adunarea Generală a proprietarilor, să-şi înscrie candidatura, să
aleagă şi să fie aleşi în organele de conducere ale asociaţiei, cu condiţia să aibă capacitate
de exerciţiu deplină.Proprietarii au dreptul să cunoască toate aspectele ce ţin de
activitatea asociaţiei şi au acces la orice document al acesteia.
(7).Proprietarul are dreptul să folosească părţile comune de construcţii şi instalaţii ale
condominiului conform destinaţiei pentru care au fost construite, să îşi închirieze
proprietatea, fără a fi afectate exercitarea drepturilor si îndeplinirea responsabilităţilor
legate de asociaţia de proprietari.
(8).Proprietarii au dreptul să primească la cerere explicaţii cu privire la calculul cotei de
contribuţie la cheltuielile asociaţiei şi eventual să o conteste la preşedintele asociaţiei, în
termen de 10 zile de la afişarea listei de plată. Preşedintele este obligat să răspundă în
termen de maxim 7 zile de la data înregistrării contestaţiei.
(9).Proprietarul poate fi reprezentat în Adunarea Generală de către un membru al
familiei sau de către un alt reprezentant pe bază de împuternicire semnată şi scrisă de
către proprietarul în numele căruia votează. Un proprietar poate reprezenta mai mulţi
proprietari absenţi, pe bază de împuternicire. Orice proprietar nemulţumit de o hotărâre a
4
Adunării Generale, poate ataca în justiţie acea hotărâre. Acţionarea în justiţie nu
întrerupe executarea hotărârii decât în cazul în care instanţa dispune suspendarea
acesteia.
Art. 4 (1) Structura organizatorică a asociaţiei de proprietari are următoarele organe de
conducere alese şi personal angajat:
a- comitet executiv;
b - preşedinte, reprezentantul legal al asociaţiei de proprietari;
c - cenzor sau comisie de cenzori;
d- administrator atestat în condiţiile legii;
e -contabil;
f - casier;
g- alte funcţii stabilite de Adunarea Generală a proprietarilor.
(2) Principalele drepturi, obligaţii şi competenţe ale structurii organizatorice a unei
asociaţii de proprietari sunt:
a) Comitetul Executiv,format dintr-un număr impar de membri aleşi de adunarea generală,
reprezintă asociaţia de proprietari în administrarea şi exploatarea clădirii, cu excepţia
atribuţiilor rezervate exclusiv proprietarilor cu privire la proprietăţile individuale,
apartamente sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă. Preşedintele asociaţiei
de proprietari este şi preşedinte al comitetului executiv.
(1) Comitetul executiv al asociaţiei de proprietari are următoarele atribuţii:
a) duce la îndeplinire hotărârile adunării generale şi urmăreşte respectarea prevederilor
legale, a statutului şi a acordului de asociere ale asociaţiei de proprietari;
b) emite, dacă este cazul, decizii scrise privind regulile pentru ducerea la îndeplinire a
hotărârilor adunărilor generale şi pentru respectarea prevederilor legale, a statutului şi a
acordului de asociere, precum şi alte decizii ce privesc activitatea asociaţiei de
proprietari;
c) întocmeşte proiectul bugetului de venituri şi cheltuieli şi pregăteşte desfăşurarea
adunărilor generale;
d) reglementează folosirea, întreţinerea, repararea, înlocuirea şi modificarea părţilor
proprietăţii comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietăţii comune, în
conformitate cu actele normative în vigoare;
e) întocmeşte sau propune planuri de măsuri şi activităţi, conform cu responsabilităţile
ce le revin, şi urmăreşte realizarea lor;
f) supraveghează desfăşurarea tuturor activităţilor din cadrul asociaţiei de proprietari,
în mod special situaţia încasărilor şi a plăţilor lunare;
g) pentru realizarea scopului şi a activităţilor asociaţiei de proprietari, angajează şi
demite personalul necesar, încheie şi reziliază contracte cu persoane fizice/juridice;
h) îşi asumă obligaţii, în numele asociaţiei de proprietari sau în numele proprietarilor
membri ai asociaţiei de proprietari, privind interesele legate de clădire;
i) iniţiază sau apără în procese, în numele asociaţiei de proprietari sau în numele
proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari, interesele legate de clădire;
j) stabileşte sistemul propriu de penalizări al asociaţiei de proprietari pentru restanţele
afişate pe lista de plată ce privesc cheltuielile asociaţiei de proprietari, conform
prevederilor legale;
k) avizează documentele asociaţiei de proprietari;
l) asigură completarea la zi a cărţii tehnice a construcţiei;
m) asigură urmărirea comportării în timp a construcţiei, pe toată durata de existenţă a
acesteia;
n) gestionează situaţiile excepţionale şi de criză;
5
o) exercită alte atribuţii care i-au fost conferite prin hotărârile adunării generale;
p) aprobă lunar lista cu cotele de contribuţie la plata cheltuielilor asociaţiei de
proprietari, conform hotărârii adunării generale;
r) stabileşte cotele de participare pe persoană la cheltuielile aferente persoanelor cu
domiciliul în clădire şi pentru persoanele care locuiesc temporar, minimum 15 zile pe lună;
stabileşte perioada pentru care proprietarii, respectiv chiriaşii, pot solicita în scris scutirea
de la plata cheltuielilor pe persoană şi care trebuie să fie de cel puţin 15 zile pe lună,
conform hotărârii adunării generale;
s) analizează problemele ridicate de membrii asociaţiei de proprietari şi ia măsuri
pentru rezolvarea acestora, conform hotărârii adunării generale;
ş) ia toate măsurile pentru aducerea la starea dinaintea producerii evenimentului a
zonei în care se efectuează reparaţii la părţile comune, urmând ca sumele aferente
reparaţiilor respective să fie suportate de toţi proprietarii, proporţional cu cota indiviză.
(2) Şedinţele comitetului executiv se desfăşoară lunar şi sunt legal întrunite dacă
jumătate plus unu din numărul membrilor săi sunt prezenţi. Şedinţele comitetului executiv
pot fi convocate de preşedintele asociaţiei de proprietari sau de jumătate plus unu din
numărul membrilor săi.
(3) Deciziile comitetului executiv se consemnează în registrul de decizii al comitetului
executiv şi se afişează la avizier.
(4) După aprobarea bugetului de venituri şi cheltuieli, comitetul executiv va urmări
derularea acestuia în condiţiile legii.
(5) Comitetul executiv poate angaja personal specializat pentru îndeplinirea atribuţiilor
ce îi revin şi adoptă decizii asupra cuantumului salariilor, indemnizaţiilor, remuneraţiilor şi
al eventualelor premieri care se acordă personalului încadrat cu contract individual de
muncă sau în baza unei convenţii civile de prestări de servicii, în limita bugetului aprobat
de adunarea generală.
(6) Comitetul executiv angajează sau demite personalul, încheie sau reziliază contracte
în ceea ce priveşte activitatea de administrare şi întreţinere a clădirii, a părţilor comune
de construcţii/a instalaţiilor, precum şi pentru alte activităţi conforme cu scopul asociaţiei
de proprietari: administrare, contabilitate, casierie, îngrijire, mecanică, instalaţii etc.
Angajarea personalului necesar asociaţiei de proprietari se face de către comitetul
executiv, reprezentat de preşedinte, în conformitate cu prevederile legislaţiei specifice în
vigoare.
(7) Comitetul executiv decide asupra acordării unor drepturi băneşti membrilor
asociaţiei de proprietari care desfăşoară activităţi lucrative folositoare acesteia, în limita
bugetului de venituri şi cheltuieli adoptat de adunarea generală a proprietarilor, potrivit
art. 35 alin. (5) din Legea nr. 230/2007.
(8) Comitetul executiv preia toate obligaţiile şi răspunderile privind activitatea de
management stabilite la art. 22 din prezentele norme metodologice pe perioada cât
asociaţia nu are angajat un administrator sau a fost reziliat contractul de administrare,
indiferent de cauze.
(9) Pentru neîndeplinirea atribuţiilor ce le revin, membrii comitetului executiv, inclusiv
preşedintele asociaţiei de proprietari, răspund, personal sau solidar, după caz, în faţa legii
şi a proprietarilor, pentru daunele şi prejudiciile cauzate proprietarilor în mod deliberat.
b)Preşedintele asociaţiei de proprietari este fie candidatul care a obţinut cel mai mare
număr de voturi la alegerea membrilor comitetului executiv, fie oricare alt membru al
comitetului executiv ales prin voinţa sa şi a majorităţii proprietarilor în cadrul adunării
generale.
(1) Preşedintele asociaţiei de proprietari reprezintă asociaţia în derularea contractelor
angajate de aceasta şi îşi asumă obligaţii în numele acesteia.
6
(2) Preşedintele asociaţiei de proprietari reprezintă asociaţia în relaţiile cu terţii,
inclusiv în acţiunile iniţiate de asociaţie împotriva unui proprietar care nu şi-a îndeplinit
obligaţiile faţă de asociaţie sau în procesele iniţiate de un proprietar care contestă o
hotărâre a adunării generale a proprietarilor.
(3) Preşedintele asociaţiei de proprietari urmăreşte îndeplinirea obligaţiilor cetăţeneşti
ce revin proprietarilor şi punerea în aplicare a deciziilor comitetului executiv.
(4) Preşedintele asociaţiei de proprietari păstrează şi urmăreşte ţinerea la zi a cărţii
tehnice a construcţiei, precum şi a celorlalte documente privitoare la activitatea asociaţiei
de proprietari.
(5) Ştampila asociaţiei de proprietari se păstrează şi se foloseşte numai de către
preşedinte sau de vicepreşedinte.
(6) În cazul în care preşedintele se află în imposibilitatea de a-şi exercita atribuţiile,
acestea vor fi îndeplinite de către un vicepreşedinte, numit de preşedintele asociaţiei de
proprietari dintre membrii comitetului executiv, urmând ca în termen de 90 de zile de la
data când s-a constatat indisponibilitatea să fie convocată o adunare generală pentru a
alege un nou preşedinte.
(7) Preşedintele asociaţiei de proprietari poate fi remunerat, pe bază de contract de
mandat, potrivit art. 32 alin. (1) din Legea nr. 230/2007, în limitele bugetului de venituri şi
cheltuieli aprobat prin hotărâre a adunării generale, potrivit prevederilor Codului fiscal.
c) Cenzorul sau comisia de cenzori urmăreşte şi asigură respectarea legalităţii în
administrarea bunurilor materiale şi a fondurilor financiare ale asociaţiei de proprietari.
(1) Comisia de cenzori este formată dintr-un număr impar de membri, care trebuie să
aibă cel puţin studii medii.
(2) Dacă dintre membrii asociaţiei de proprietari nu se poate alege comisia de cenzori,
atunci adunarea generală va mandata comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din
afara asociaţiei de proprietari, persoană fizică ori juridică de specialitate, pe bază de
contract sau convenţie de prestări de servicii.
(3) Cenzorii aleşi ai asociaţiei de proprietari pot fi remuneraţi pe baza unui contract de
mandat, conform hotărârii adunării generale a proprietarilor, la data adoptării bugetului
anual de venituri şi cheltuieli.
(4) Cenzorul angajat sau contractat din afara asociaţiei de proprietari poate fi
remunerat, conform hotărârii adunării generale a proprietarilor, la data adoptării bugetului
anual de venituri şi cheltuieli.
(5) Pentru neîndeplinirea atribuţiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii asociaţiei de
proprietari răspund, personal sau solidar, în faţa legii şi a proprietarilor pentru daunele şi
prejudiciile cauzate proprietarilor în mod deliberat.
(6) Cenzorul sau comisia de cenzori a asociaţiei de proprietari are, în principal,
următoarele atribuţii:
a) verifică legalitatea actelor şi documentelor, a hotărârilor, deciziilor, regulilor şi a
regulamentelor;
b) verifică execuţia bugetului de venituri şi cheltuieli;
c) verifică gestiunea financiar-contabilă;
d) cel puţin o dată pe an, întocmeşte şi prezintă adunării generale rapoarte asupra
activităţii sale şi asupra gestiunii asociaţiei de proprietari, propunând măsuri.
De menţionat, atribuţiile şi răspunderea crescută ale cenzorilor, care răspund solidar cu
administratorul în cazul existenţei unor nereguli în ceea ce priveşte situaţia financiarcontabilă
a asociaţiei. (Exemple: semnarea şi vizarea fiecărei liste de plată calculate de
administrator şi afişată spre ştiinţă proprietarilor; obligaţia de a efectua lunar controale,
încheind procese- verbale în consecinţă).
7
d) Administratorul este o persoană angajată de către Comitetul Executiv al asociaţiei, cu
contract de muncă, având obligaţia de a asigura managementul administrativ şi financiar al
asociaţiei.
(1) Administratorul poate cumula şi funcţiile de contabil sau casier, cu acordul Comitetului
Executiv, fiind retribuit în consecinţă şi răspunzând pentru gestiunea pe care o are în
primire.
(2) Administratorul are obligaţia de a depune o garanţie materială în cuantumul stabilit de
lege, garanţie pe care o poate ridica numai la eliberarea din funcţie. Cuantumul salariului
lunar al administratorului este stabilit prin hotărârea Comitetului Executiv al asociaţiei, în
urma negocierilor dintre acesta şi administrator.
(3) Administratorul asigură managementul de proprietate al condominiului fiind o
persoană fizică atestată în condiţiile legii.
(4) In situaţia în care asociaţia de proprietari angajează un casier, acesta răspunde de
efectuarea operaţiunilor de încasari şi plăţi în numerar, cu respectarea prevederilor
Regulamentului Operaţiunilor de Casă.
(5) Pentru lucrările privind proprietatea comună, administratorul, ţinând seama de preţ,
durata de execuţie şi calitate, supune spre analiză o selecţie de oferte spre aprobare
Comitetului Executiv al asociaţiei, în caz contrar cheltuielile nu vor fi acceptate la plată.
Administratorul sau preşedintele asociaţiei au obligaţia de a informa proprietarii în cazul
execuţiei unor lucrări de investiţie noi faţă de utilităţile iniţiale ale condominiului.
Art.5 (1) Asociaţiile de proprietari au obligaţia să organizeze şi să conducă contabilitatea
proprie, potrivit prevederilor Legii contabilităţii nr. 82/1991, republicată, cu modificările
şi completările ulterioare, în partidă dublă sau în partidă simplă, prin opţiune, potrivit
hotărârii Adunării Generale a asociaţiei de proprietari.
(2) Asociaţiile de proprietari organizează şi conduc contabilitatea în conformitate cu
reglementările contabile pentru persoanele juridice fără scop patrimonial, aprobate prin
ordin al ministrului economiei şi finanţelor.
(3) Asociaţiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii în partidă
simplă vor depune la compartimentele specializate în sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor
de proprietari din cadrul consiliilor locale situaţia soldurilor elementelor de activ şi pasiv,
întocmită potrivit Ordinului Ministrului Economiei şi Finanţelor, până la data de 1 martie
pentru situaţia existentă la 31 decembrie şi până la data de 1 septembrie pentru situaţia
existentă la 30 iunie. Asociaţiile de proprietari care optează pentru conducerea
contabilităţii în partidă dublă vor depune bilanţ contabil, conform prevederilor legale.
Situaţia depunerii soldurilor elementelor de activ şi pasiv, respectiv bilanţul contabil
vor fi evidenţiate într-un registru special de către compartimentul specializat organizat în
cadrul Primăriei.
Art.6 (1)Preluarea administraţiei asociaţiei de proprietari de către un administrator, este
asemănătoare cu preluarea unei gestiuni. La o asemenea preluare, se va întocmi un
proces-verbal de predare primire în trei exemplare :
1.pentru arhiva asociaţiei de proprietari;
2.pentru administratorul care predă;
3.pentru administratorul care preia;
In procesul verbal se vor consemna predarea şi respectiv primirea următoarelor valori şi
documente:
· soldul în casă
· soldul contului disponibil menţionându-se unitatea bancară;
· soldurile fondurilor de rulment, de reparaţii, special constituite;
· situaţia sumelor neachitate la furnizori;
· contribuţii restante la fondurile de rulment, de reparaţii ;
8
· evidenţa garanţiilor existente la furnizori;
· situaţia debitorilor, alţii decât membrii asociaţiei de proprietari;
· situaţia creditorilor;
· situaţia lucrărilor de reparaţii în execuţie;
· nr. şi seria carnetelor chitanţiere necompletate.
· dosarele cu facturi şi plăţi de la furnizori;
· registrele cu regim special, inclusiv cel de corespondenţă;
· ştampilele;
· mijloacele fixe si materiale;
Ca anexă la procesul verbal de predare -primire se va întocmi situaţia elementelor
de activ si pasiv care trebuie să fie în concordanţă cu datele mentionate în procesul -
verbal.
(2) Asociaţia de proprietari poate să încheie contracte cu persoane juridice specializate
şi autorizate pentru realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare administrării,
întreţinerii, investiţiilor şi reparaţiilor asupra proprietăţii comune.
(3) Pentru a fi autorizate de către autorităţile administraţiei publice locale pentru
activitatea de administrare, persoanele juridice specializate trebuie să îndeplinească
următoarele condiţii:
a) să aibă ca obiect de activitate numai domeniul asociaţiilor de proprietari ori ca
activitate principală administrarea imobilelor pe bază de tarife sau contract;
b) să aibă angajate persoane atestate în condiţiile prezentelor norme metodologice;
c) să dovedească că au bonitate financiară.
(4) Administratorii trebuie să prezinte garanţii morale, materiale şi profesionale
acceptate de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari a clădirii pe care urmează să o
administreze.
(5) Administratorul asigură managementul de proprietate al condominiului prin:
a) prestarea serviciilor conform atribuţiilor, obligaţiilor şi responsabilităţilor atribuite de
comitetul executiv, în condiţiile legislaţiei în vigoare;
b) gestionarea bunurilor materiale şi a fondurilor băneşti, dacă nu are angajat un casier;
c) efectuarea formalităţilor necesare în angajarea contractelor cu furnizorii/prestatorii
de servicii pentru exploatarea şi întreţinerea clădirii, derularea şi urmărirea realizării
acestor contracte;
d) asigurarea cunoaşterii şi respectării regulilor cu privire la proprietatea comună;
e) gestionarea modului de îndeplinire a obligaţiilor cetăţeneşti ce revin proprietarilor în
raport cu autorităţile publice. Obligaţiile cetăţeneşti sunt cele stabilite, potrivit legii, de
adunarea generală;
f) îndeplinirea oricăror alte obligaţii expres prevăzute de lege, precum şi a celor
stabilite prin contractul încheiat cu asociaţia de proprietari.
Activitatea de administrare a condominiului include activităţi de administrare tehnică, de
contabilitate şi casierie.
e) Contabilul răspunde de organizarea şi conducerea contabilităţii, în condiţiile legii. La
asociaţiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii în partidă simplă,
administratorii de imobile pot cumula şi funcţia de contabil.
f) Casierul răspunde de efectuarea operaţiunilor de încasări şi plăţi în numerar, cu
respectarea prevederilor Regulamentului operaţiunilor de casă. La asociaţiile de
proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii în partidă simplă, administratorii
de imobile pot cumula şi funcţia de casier. Pentru încasările în numerar, asociaţia de
proprietari are obligaţia să emită chitanţe care vor cuprinde obligatoriu următoarele date:
numărul de ordine, în baza unei serii, care identifică chitanţa în mod unic; data emiterii
facturii; denumirea/numele, adresa şi codul de înregistrare fiscală ale asociaţiei de
9
proprietari pentru care se emite chitanţa.
Titlul II
Exercitarea controlului de către compartimentele specializate din cadrul aparatului de
specialitate al primarului asupra activităţii acestora;
CAP III. ÎNDRUMAREA, COORDONAREA ŞI CONTROLUL FINANCIAR-CONTABIL ŞI DE GESTIUNE
LA ASOCIAŢIILE DE PROPRIETARI
Art.7 Consiliul Local al Municipiului Galaţi sprijină activitatea asociaţiilor de proprietari
pentru realizarea sarcinilor şi scopurilor ce le revin conform prevederilor art. 52 din Legea
nr. 230/2007 privind înfinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari cu
modificările ulterioare. Consiliul Local al Municipiului Galaţi, prin compartimentul
specializat organizat în cadrul autorităţii publice locale, îndrumă şi sprijină asociaţiile de
proprietari pentru îndeplinirea obligaţiilor locale ce le revin asupra proprietăţii comune.
Art.8 In exercitarea atribuţiilor sale, personalul din cadrul compartimentului specializat
asigură îndrumarea metodologică şi sprijinirea asociaţiilor de proprietari în realizarea
scopurilor şi sarcinilor ce le revin, în conformitate cu prevederile legale în vigoare şi are în
principal următoarele atribuţii:
8.1.În ceea ce priveşte îndrumarea, coordonarea şi sprijinirea asociaţiilor de proprietari:
a) asigură întocmirea şi distribuirea materialelor informative de interes pentru asociaţiile
de proprietari prin care să contribuie la buna desfăşurare a activităţii acestora;
b) asigură participarea la Adunarea Generală de înfiinţare sau de transformare a
asociaţiilor de proprietari;
c) acordă consultanţă privind transformarea asociaţiilor de locatari în asociaţii de
proprietari, precum şi pentru constituirea asociaţiilor de proprietari;
d) îndrumă şi sprijină asociaţiile de proprietari pentru îndeplinirea de către acestea a
obligaţiilor ce le revin pentru întreţinerea şi repararea construcţiilor şi instalaţiilor din
condominiu;
8.2.Organizarea şi asigurarea exercitării controlului financiar-contabil.
Exercitarea controlului asupra activităţii financiar-contabile din cadrul asociaţiilor de
proprietari se realizează din oficiu sau la solicitarea unuia sau mai multor membri ai
asociaţiei de proprietari.
8.2.1. Exercitarea controlului asupra activităţii financiar-contabile din cadrul asociaţiilor
de proprietari din oficiu, presupune următoarele operaţiuni:
a - Controlul asupra activităţii financiar-contabile din cadrul asociaţiilor de proprietari se
exercită de către Consiliul Local al Municipiului Galaţi prin:
· compartimentul specializat din cadrul autorităţii publice locale, conform prevederilor
art.52 - art. 55 din Legea nr. 230 / 2007 şi ale art.59 (1) din Normele metodologice de
aplicare a Legii nr. 230/2007.
· Protocol de colaborare cu Corpul Expertilor Contabili si Contabililor Autorizati din
Romania-filiala Galaţi.
b - Obiectivul controlului este de a reda erorile, deficienţele, lipsurile, pentru a le remedia
şi a le evita pe viitor.
c - Asociaţiile de proprietari supuse verificării vor fi anunţate despre desfăşurarea
controlului prin adresa scrisă.
10
d - Controlul are ca obiectiv: verificarea, controlul şi îndrumarea activităţii asociaţiei de
proprietari, pentru funcţionarea acesteia conform reglementărilor legale în vigoare, în
mod eficient şi în interesul proprietarilor pe care îi reprezintă.
e - Controlul va fi efectuat prin sondaj şi în baza documentelor şi actelor justificative puse
la dispoziţie şi în situaţia în care se constată deficienţe se va extinde verificarea şi asupra
documentelor aferente anilor anteriori.
f- In exercitarea atribuţiilor sale, personalul din cadrul compartimentului specializat
efectuează control financiar-contabil şi de gestiune, control inopinat, din oficiu, precum şi
control tematic.
g - Pe parcursul desfăşurarii controlului vor fi avute în vedere următoarele obiective:
modul de îndeplinire a atribuţiilor comitetului executiv şi al comisiei de cenzori;
· verificarea concordanţei dintre soldul scriptic înscris în registru de casă şi numerarul
faptic existent în casieria asociaţiei în acel moment, conform procesului - verbal de
verificare a casieriei;
· modul de efectuare a operaţiunilor de încasări şi plăţi prin casă;
· existenţa registrului de casă;
· confruntarea valorilor înscrise în duplicatele chitanţelor emise, cu suma înscrisă în
registrul de casă la poziţia încasări;
· verificarea operaţiunilor de plăţi prin casă;
· verificarea existenţei referatelor de necesitate întocmite de administratorul
asociaţiei de proprietari şi aprobate de preşedintele asociaţiei, pentru cheltuielile
administrativ-gospodăreşti;
h -verificarea formularelor cu regim special şi a celorlalte formulare, comune pe
economie, privind activitatea financiară şi contabilă, precum si existenţa registrelor
contabile obilgatorii:
· Registrul-jurnal (cod 14-1-1/A);
· Registrul -inventar (cod 14-1-2).
i - verificarea existenţei următoarelor registre contabile:
· Registrul pentru evidenţa fondului de rulment cod 14-6-25/a
· Registrul pentru evidenţa fondului de reparaţii cod 14-6-25/b
· Registrul pentru evidenţa sumelor speciale cod 14-6-25/c
· Registrul pentru evidenţa fondului de penalizări cod 14-6-25/d,
j -verificarea întocmirii lunare a "Situaţiei soldurilor elementelor de activ şi pasiv", cod 14-
6-30/d, pentru verificarea înregistrării corecte în contabilitate a operaţiunilor efectuate,
aşa cum prevede Ordinul Ministrului Economiei si Finantelor nr. 1969/2007 privind
aprobarea reglementărilor contabile pentru persoanele juridice fără scop patrimonial,
precum şi depunerea acesteia la datele stabilite de lege la Compartimentul de Relaţie cu
Asociaţii de Proprietari.
k -respectarea prevederilor legale referitoare la încadrarea personalului, salarii, prime,
verificarea respectării bugetului de venituri şi cheltuieli;
l -legalitatea şi realitatea celorlaltor plăţi şi cheltuieli făcute prin numerar sau virament;
m -verificarea respectării criteriilor legale de repartizare a cheltuielilor sau a obligaţiilor
financiare pe fiecare proprietate individuală;
n -utilizarea listei de plată a cotelor de întreţinerea la cheltuielile asociaţiei de proprietari
- cod 14-6-28;
o -urmărirea modului de repartizare a penalizărilor facturate de furnizori de utilităţi
precum şi a modului de repartizare a penalizărilor stabilite de către asociaţia de
proprietari pentru orice sumă cu titlu de restanţă, afişate pe lista de plată;
p-verificarea existenţei garanţiei materiale prevăzute de lege pentru casier/administrator,
cenzori ( conform hotarârii Adunării Generale a proprietarilor);
11
r -verificarea utilizării fondurilor de reparaţii şi a fondurilor speciale constituite din
veniturile obţinute din exploatarea proprietăţii comune;
s -verificarea existenţei fondului de rulment şi a fondului de reparaţii;
ş -verificarea existenţei tuturor documentelor necesare efectuării unei reparaţii la părtile
comune;
t -verificarea şi altor registre şi formulare, comune pe economie, privind activitatea
financiară şi contabilă, utilizate de persoanele juridice fără scop patrimonial care
organizează şi conduc contabilitatea în partidă simplă.
Pentru buna desfăşurare a controlului financiar-contabil şi de gestiune la asociaţiile de
proprietari, conducerile şi salariaţii asociaţiilor de proprietari au următoarele obligaţii
principale:
a) să pună la dispoziţia persoanelor împuternicite pentru efectuarea controlului, toate
documentele solicitate conform listei de mai jos:
-Statutul asociaţiei de proprietari, Acordul de Asociere al asociaţiei de proprietari,
Codul fiscal, atestatul administratorului, contractele încheiate cu furnizorii şi alţi
prestatori de servicii, contracte de muncă şi convenţii civile încheiate cu personalul
asociaţiei, contractul de administrare (dacă este cazul), procese-verbale încheiate de
comisia de cenzori, rapoarte de activitate, expertize contabile şi tehnice, s.a.m.d., în
urma controalelor efectuate;
-Registrul-jurnal;
-Extrasul de cont lunar (sau oglinda soldului si operaţiunilor bancare), pentru fiecare
cont;
-Registrul intrare-ieşire corespondenţă;
-Listele de plată a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari;
-Situaţia soldurilor elementelor de pasiv şi de activ/bilanţ;
-Registrul cu procesele verbale ale Adunării Generale a asociaţiei de proprietari;
-Registrul de decizii ale Comitetului Executiv;
-Bugetele anuale de venituri şi cheltuieli ale asociaţiei de proprietari;
-Chitanţiere cu încasările efectuate;
-Registrul de casă;
-Documente bancare (Ordine de Plată, CEC-un, extrase de cont, etc.);
-Bonuri de consum, facturi fiscale şi chitanţe pentru cheltuielile efectuate;
-Decont de cheltuieli;
-Jurnal de operaţiuni diverse;
-Fişe pentru operatiuni diverse;
-Contract de garanţie "în numerar" sau "suplimentară";
-Registrul pentru evidenţa fondului de rulment;
-Registrul pentru evidenţa fondului de reparaţii;
-Registrul - inventar, lista de inventariere, fişa de evidenţa a obiectelor de inventar;
-Registrul pentru evidenţa sumelor speciale;
-Registrul pentru evidenţa fondului de penalizări;
-Fişele de atribuţii pentru personalul angajat al asociaţiei de proprietari;
-Alte documente justificative, solicitate, care să lamurească situaţia de fapt a
asociaţiei de proprietari.
b) Să prezinte spre verificare valorile oferite de orice fel pe care le gestionează sau le au
în păstrare, care, potrivit legii intră sub incidenţa controlului, la cererea persoanelor
împuternicite pentru efectuarea controlului.
(2) Pentru buna desfăşurare a controlului inopinat şi tematic la asociaţiile de proprietari,
conducerile şi salariaţii asociaţiilor de proprietari au obligaţia să pună la dispoziţia
persoanelor împuternicite pentru efectuarea controlului, toate documentele solicitate,
12
respectiv:
-Chitanţiere cu încasările efectuate;
-Registrul de casă;
-Registrul -jurnal;
-Registrul - inventar;
-Procesele-verbale lunare întocmite de către cenzor/comisia de cenzori privind
verificarea activităţii financiar-contabile şi de gestiune conform atribuţiilor ce le
revin;
-Documente justificative necesare pentru verificarea, analizarea şi soluţionarea
petiţiilor/sesizărilor depuse şi înregistrate la Primăria Municipiului Galaţi.
8.2.2. Exercitarea controlului asupra activităţii financiar-contabile din cadrul asociaţiilor
de proprietari la solicitarea unuia sau mai multor membri ai asociaţiei de proprietari,
operează în următoarele condiţii:
(a) Asociaţia de proprietari sau orice proprietar din condominiu poate contracta, în nume
propriu, lucrări de expertiză tehnică şi/sau contabilă cu o persoană fizică sau juridică care
are calitatea de a efectua expertize, conform legislaţiei privind organizarea activităţii de
expertiză tehnică şi contabilă, judiciară şi extrajudiciară.
(b) În condiţiile stabilite de Consiliul Local Galaţi, şi în funcţie de resursele bugetare
proprii, Primăria municipiului Galaţi poate încheia parteneriate cu Corpul Experţilor
Contabili şi Contabililor Autorizaţi din România, în vederea efectuării expertizei financiarcontabile
a gestiunii fondurilor asociaţiilor de proprietari, la solicitarea unuia sau a mai
multor membri ai asociaţiei, ulterior efectuării de către comisia de cenzori a controlului
financiar-contabil pe respectiva perioadă.
În anexă la prezentul Regulament, care de altfel constituie parte integrantă a hotătârii
este prezentat Protocolul de Colaborare, încheiat între U.A.T.municipiul Galaţi şi
C.E.C.C.A.R.-filiala Galaţi.
CAP.IV CONTRAVENŢII ŞI SANCTIUNI
Art. 9 (1) Constituie contravenţie, dacă nu este săvârşită în astfel de condiţii încât, potrivit
legii penale, să constituie infracţiune, următoarele fapte:
a) neluarea de către proprietari, de către asociaţia de proprietari sau de către comitetul
executiv al asociaţiei de proprietari a tuturor măsurilor necesare pentru repararea şi
menţinerea în stare de siguranţă a clădirii şi a instalaţiilor comune aferente (ascensor,
hidrofor, instalaţii de alimentare cu apă, de canalizare, de încălzire centrală, de preparare
şi distribuire a apei calde, instalaţii electrice şi de gaze, centrale termice, crematorii,
instalaţii de colectare a deşeurilor, instalaţii de antenă colectivă, telefonie etc.) pe toată
durata existenţei acestora;
b) neîndeplinirea atribuţiilor de către preşedinte, membrii comitetului executiv, cenzori,
administrator de imobil;
c) neexecutarea de către proprietar a lucrărilor de întreţinere, reparaţii sau de înlocuire a
elementelor de construcţii şi instalaţii aflate în proprietatea sa individuală, dacă aceasta
este de natură să aducă prejudicii celorlalţi proprietari;
d) schimbarea de către proprietar a destinaţiei locuinţei fără autorizaţiile şi aprobările
legale;
e) modificarea aspectului proprietăţii comune, precum şi a elementelor constructive ale
clădirii fără aprobările şi autorizaţiile legale;
f) neaplicarea sau nerespectarea prevederilor Legii nr.230/2007 de către funcţionarii
publici şi personalul angajat al autorităţii publice locale, inclusiv personalul regiilor ori al
13
societăţilor furnizoare de servicii publice de utilităţi, dacă fapta nu a fost comisă în astfel
de împrejurări încât să constituie infracţiune.
(2) Contravenţiile prevăzute la alin. (1) se sancţionează după cum urmează:
a) faptele prevăzute la lit. a), b) şi c) se sancţionează cu amendă de la 500 lei la 3.000
lei;
b) fapta prevăzută la lit. d), cu amendă de la 200 lei la 1.000 lei;
c) faptele prevăzute la lit. e) şi f), cu amendă de la 2.500 lei la 5.000 lei.
(3) Sancţiunile pentru contravenţiile prevăzute la alin. (1) lit. a)-e) se aplică persoanelor
fizice constatate vinovate, iar cea prevăzută la alin. (1) lit. f) funcţionarilor publici sau
personalului angajat al autorităţilor publice, inclusiv personalului regiilor ori societăţilor
furnizoare de servicii de utilităţi publice.
(4) Constatarea contravenţiilor prevăzute de prezenta lege, făcută la sesizarea oricărei
persoane interesate, precum şi aplicarea sancţiunilor corespunzătoare se fac de către
persoanele împuternicite de Inspectoratul de Stat în Construcţii şi de Ministerul
Administraţiei şi Internelor, de Primar sau de împuterniciţii acestora.
De asemenea, constituie contravenţii dacă nu este săvârşită în astfel de condiţii încât,
potrivit legii penale, să constituie infracţiune şi următoarele fapte:
a. Reţinute în sarcina cenzorului sau membrilor Comisiei de Cenzori:
1.neîntocmirea lunară a procesului-verbal de verificare asupra activităţii financiarcontabile
şi de gestiune conform atribuţiilor ce le revin şi neurmărirea ducerii la
îndeplinire a măsurilor trasate;
2.neîntocmirea şi neprezentarea în faţa Adunarii Generale a proprietarilorlor a raportului
de activate din care să rezulte exercitarea tuturor atribuţiilor;
3.neefectuarea verificării execuţiei bugetare la sfârşitul anului;
4.neverificarea lunară a gestiunii asociaţiei de proprietari şi a operaţiunilor de casă;
5.neverificarea lunară a legalităţii actelor si documentelor, a hotarârilor, deciziilor,
regulilor si regulamentelor;
6.neverificarea şi/sau nesemnarea lunară a listelor de plată şi a contribuţiilor la
cheltuielile asociaţiei de proprietari;
7.contrasemnarea unor documente ce conţin informaţii neconforme cu realitatea;
8.neverificarea lunară a Situaţiei Soldurilor Elementelor de Activ si Pasiv.
9.neevidenţierea de către cenzor sau Comisia de Cenzori, în raportul propriu, a
ilegalităţilor săvârşite în activitatea din cadrul asociaţiei sau omisiunea de a le descoperi;
10.obstrucţionarea şi eschivarea de la controlul financiar, contabil şi de gestiune efectuat
de către reprezentantii compartimentului specializat din cadrul aparatului de specialitate
al Primarului Municipiului Galaţi, precum şi/sau, refuzul colaborării şi prezentării
documentelor solicitate pentru control.
11. refuzul de a întocmi notele explicative solicitate cu ocazia verificărilor sau
controalelor financiar-contabile şi de gestiune de către reprezentantii compartimentului
specializat din cadrul aparatului de specialitate al Primarului Municipiului Galaţi;
12.neluarea măsurilor şi nerespectarea termenelor dispuse în cadrul proceselor-verbale de
control pentru remedierea deficienţelor constatate, precum şi necomunicarea modului de
îndeplinire a acestor măsuri compartimentului specializat din cadrul Primariei Municipiului
Galaţi, în termenul legal precizat în procesul-verbal de control;
13. refuzul de a pune la dispoziţia autorităţilor administraţiei publice locale documentele
şi informaţiile solicitate cu privire la activitatea asociaţiei de proprietari.
b. Reţinute în sarcina membrilor Comitetului Executiv:
1.adoptarea unor decizii care nu respectă prevederile legislatiei în vigoare referitoare la
organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi încercarea de a pune în aplicare o
14
astfel de decizie;
2.refuzul organizării Adunării Generale anuale sau ori de câte ori este necesar;
3.neîntocmirea bugetului de venituri şi cheltuieli;
4.neîndeplinirea atribuţiilor care decurg din exercitarea contractului de mandat;
5.angajarea unui administrator - persoană fizică sau juridică specializată, neatestat,
respectiv neautorizat;
6.neangajarea unui administrator atestat;
7.neîndeplinirea sarcinilor ce le revin conform prevederilor legale în vigoare;
8.obstrucţionarea şi eschivarea de la controlul financiar, contabil şi de gestiune efectuat
de către reprezentanţii compartimentului specializat din cadrul aparatului de specialitate
al Primarului Municipiului Galaţi, precum şi/sau, refuzul prezentării documentelor
solicitate pentru control;
9. refuzul de a întocmi notele explicative solicitate cu ocazia verificărilor sau controalelor
financiar-contabile şi de gestiune de către reprezentanţii compartimentului specializat din
cadrul aparatului de specialitate al Primarului Municipiului Galaţi;
10.neluarea măsurilor şi nerespectarea termenelor dispuse în cadrul proceselor-verbale de
control pentru remedierea deficienţelor constatate, precum şi necomunicarea modului de
îndeplinire a acestor măsuri compartimentului specializat din cadrul Primariei Municipiului
Galaţi, în termenul legal precizat în procesul-verbal de control;
11.refuzul de a pune la dispoziţia autorităţilor administraţiei publice locale documentele si
informaţiile solicitate cu privire la activitatea asociaţiei de proprietari;
12.neparticiparea la şedintele Comitetului, convocate de preşedintele acestuia, sau de
majoritatea celorlalţi membri ai Comitetului Executiv;
13.neluarea de măsuri organizatorice în cazul în care preşedintele asociaţiei sau una din
persoanele angajate să deservească asociaţia, nu-şi pot îndeplini sarcinile din diferite
motive, sau manifestă neprofesionalism sau rea - voinţă în activitatea lor;
14.nefolosirea registrului de corespondenţă / intrări-ieşiri de către Comitetul executiv, ori
de câte ori un proprietar/chiriaş, persoană fizică sau juridică, din condominiu doreşte să
depună în scris, la asociaţie, orice document care are legatură cu activitatea asociaţiei sau
calitatea persoanei fizice ori juridice din cadrul acesteia sau neacordarea numerelor de
înregistrare;
15.nefolosirea registrului de corespondenţă / intrări-ieşiri, de către Comitetul executiv, ori
de câte ori asociaţia eliberează/emite orice document către proprietari/chiriaşi sau terţe
persoane;
16.nerespectarea de către Comitetul Executiv, a unui termen de 30 de zile, de la data
înregistrării cererii/sesizării/ adresei, de a răspunde unui/unor proprietari din cadrul
asociaţiei ori terţi care au raporturi de lucru cu asociaţia de proprietari, în care să
primească explicaţii pentru situaţii care ţin de activitatea asociaţiei, altele decât cea
prevazută la art.12 pct. A lit.d) din H.G.R. nr.1588/2007;
17.aprobarea lucrărilor de reparaţii si întretinere fără analiză şi selecţie de oferte tinând
seama de preţ, durata de execuţie şi calitate;
18.neafişarea la avizier şi necomunicarea proprietarilorlor a hotarârilor Adunării Generale
şi neafişarea la avizier a deciziilor comitetului executiv;
19.angajarea de personal în funcţiile de administrator, contabil, casier, care au grade de
rudenie cu cenzorul sau comisia de cenzori, până la gradul al 4-lea inclusiv;
20.neluarea de măsuri în vederea bunei funcţionări a conductelor de distribuţie apă şi
căldură, care constituie proprietate comună.
c.Retinute în sarcina Preşedintelui asociaţiei de proprietari:
1.aplicarea neadecvată a reglementărilor legale în vigoare, a hotărârilor Consiliului Local
al Municipiului Galaţi referitoare la organizarea si functionarea activităţiiasociaţiilor de
15
proprietari conform atribuţiilor preşedintelui (specificate în statutul asociaţiei de
proprietari, conform Legii nr. 230/2007 si H.G. nr. 1588/2007 şi a Hotărârilor Adunării
Generale a Proprietarilor);
2.refuzul de a pune la dispozitia autoritatilor administraţiei publice locale documentele şi
informaţiile solicitate cu privire la activitatea asociaţiei de proprietari;
3.obstructionarea şi eschivarea de la controlul financiar, contabil şi de gestiune efectuat
de către reprezentanţii compartimentului specializat din cadrul aparatului de specialitate
al Primarului Municipiului Galaţi, precum şi/sau, refuzul prezentării documentelor
solicitate pentru control;
4.refuzul de a întocmi notele explicative solicitate cu ocazia verificărilor sau controalelor
financiar-contabile şi de gestiune de către reprezentanţii compartimentului specializat din
cadrul aparatului de specialitate al Primarului Municipiului Galaţi;
5.neluarea măsurilor şi nerespectarea termenelor dispuse în cadrul proceselor-verbale de
control pentru remedierea deficienţelor constatate, precum şi necomunicarea modului de
îndeplinire a acestor măsuri compartimentului specializat din cadrul Primariei Municipiului
Galaţi, în termenul legal precizat în procesul-verbal de control;
6.neprezentarea la Primăria Municipiului Galaţi a tuturor modificărilor intervenite în
structura organizatorică a asociaţiei de proprietari, în termen de 30 de zile de la data
modificării;
7.neafişarea la avizier şi necomunicarea proprietarilorlor a hotărârilor Adunării Generale şi
neafişarea la avizier a deciziilor comitetului executiv;
8.nedepunerea în termen legal a Bilanţului (pentru organizarea contabilităţii în partidă
dublă) sau a Situaţiei Soldurilor Elementelor de Activ şi de Pasiv (în cazul organizării
contabilităţii în partidă simplă);
9.depunerea bilanţului (pentru organizarea contabilităţii în partidă dublă) sau a Situaţiei
Soldurilor Elementelor de Activ şi de Pasiv (în cazul organizării contabilităţii în partidă
simplă) care conţin date neconforme cu situaţia existentă în cadrul asociaţiei de
proprietari;
10.neprezentarea în cadrul Adunărilor Generale ale asociaţiilor de proprietari a proceselorverbale
de control întocmite de către organele de control cu prezentarea concluziilor şi
măsurilor impuse în urma controlului;
11.aplicarea vizelor pe documentele emise de asociaţie care conţin informaţii eronate sau
neconforme cu realitatea;
12.angajarea unui administrator - persoană fizică sau juridică specializată, neatestat,
respectiv neautorizat;
13.neangajarea unui administrator atestat/reevaluat;
14.necorelarea acordării remuneraţiilor şi primelor angajaţilor asociaţiei de proprietari, cu
hotărîrile comitetului executiv şi/sau a Adunării Generale a proprietarilorlor;
15.stabilirea cuantumului precum şi reactualizarea indemnizaţiilor angajaţilor asociaţiei de
proprietari - fără hotărârea comitetului executiv şi/sau a Adunării Generale a
proprietarilorlor;
16.validarea prin semnatură şi ştampilă a unor liste lunare de plată pe care nu sunt
evidenţiate consumurile reale şi sunt majorate tarifele practicate de furnizor.
17.calcularea penalizărilor fără respectarea Legii nr. 230/2007 si a H.G. nr. 588/2007;
18.deschiderea conturilor bancare ale asociaţiei de proprietari în nume propriu;
19.îngrădirea proprietarilorlor în dreptul de folosire a spaţiilor din proprietatea comună;
20.îngrădirea proprietarilorlor în dreptul de a cunoaşte toate aspectele ce ţin de
activitatea asociaţiei şi de a avea acces, la cerere, la orice document al acesteia;
21.refuzul nejustificat de a acorda avizele necesare executării unor lucrări;
22.refuzul nejustificat de a elibera adeverinte din care să rezulte lipsa/existenţa datoriilor
proprietarilorlor către asociaţia de proprietari;
16
23.neînregistrarea cererilor, sesizărilor şi contestaţiilor scrise cu privire la repartizarea
cotelor de întreţinere şi nerespectarea termenului legal de 7 zile pentru răspunsul la
aceste contestaţii;
24 folosirea sumelor încasate din fondul de rulment în alte scopuri decât cele prevăzute de
actele normative în vigoare;
25.folosirea sumelor încasate din venituri în alte scopuri decât cele prevăzute de actele
normative în vigoare;
26.refuzul organizării Adunării Generale cel puţin o dată pe an, în primul trimestru, sau ori
de câte ori proprietariii solicită şi organizarea acestora;
27.neîncheierea formelor de angajare pentru personalul angajat al asociaţiei de
proprietari;
28.neîncheierea contractelor de mandat pentru personalul ales dintre membrii asociaţiei
de proprietari;
29.nerespectarea prevederilor legale cu privire la repartizarea cheltuielilor în cadrul
asociaţiei de proprietari;
30.schimbarea destinaţiei spaţiilor comune fără avizul comitetului executiv şi fără acceptul
proprietarilorlor direct afectaţi cu care se învecinează pe orizontal şi vertical spaţiul
supuse schimbării;
31.executarea unor lucrări de reparaţii sau întretinere la părtile din proprietatea comună
fără a fi supuse aprobării comitetului executiv - cu excepţia cazurilor în care aceste lucrări
au caracter de urgenţă (înlocuirea unor robineţi, ţevi, becuri, întrerupătoare, desfundări
coloane, etc.);
32.repartizarea cheltuielilor pentru spaţiile cu altă destinaţie din cadrul condominiului
fără încheierea de convenţii sau fără hotărârea comitetului executiv, în cazul în care
proprietarii/chiriaşii acestor spaţii refuză încheierea conventiei;
33.neurmărirea la zi a cărţii tehnice;
34.nerezolvarea situaţiilor litigioase apărute în cadrul asociaţiei de proprietari şi
neprezentarea modului de soluţionare a acestora în faţa Adunării Generale a
proprietarilorlor;
35.neacţionarea în instanţa de judecată a proprietarilorlor restanţieri la plata cotelor
lunare de contribuţie pe o perioadă mai mare de 90 de zile;
36.neînregistrarea cererii de înscriere a privilegiului imobiliar asupra apartamentelor
deţinute de proprietariii restanţieri din condominiu;
37.neîntocmirea fişelor de atribuţii pentru personalul angajat al asociaţiei de proprietari
(preşedinte, membrii comitetului executiv, cenzor sau comisia de cenzori, administrator,
contabil, casier);
38.nefolosirea registrului de corespondenţă / intrări-iesiri de către preşedintele asociaţiei
sau împuternicitul acestuia, ori de câte ori un proprietar / chiriaş, persoana fizică sau
juridică, din condominiu doreşte să depună în scris, la asociaţie, orice document care are
legatură cu activitatea asociaţiei sau calitatea persoanei fizice ori juridice din cadrul
acesteia sau neacordarea numerelor de înregistrare;
39.nefolosirea registrului de corespondenţă / intări-iesiri, de către preşedintele asociaţiei
sau împuternicitul acestuia, ori de câte ori asociaţia eliberează / emite orice document
către proprietari / chiriaşi sau terţe persoane;
40.nerespectarea de cate preşedintele asociaţiei sau împuternicitul acestuia, a unui
termen de 30 de zile, de la data înregistrării cererii/sesizării/ adresei, de a răspunde
unui/unor proprietari din cadrul asociaţiei ori terţi care au raporturi de lucru cu asociaţia
de proprietari, în care să primească explicaţii pentru situaţii care ţin de activitatea
asociaţiei, altele decât cea prevazută la art.12 pct. A lit.d) din H.G.R. nr.1588/2007,
explicaţii ce se vor da numai cu avizul Comitetului Executiv consemnat in registrul de
decizii;
17
41.neglijarea reglementării raporturilor juridice prevăzute de lege, dintre asociaţie şi
proprietarii spaţiilor cu altă destinaţie, respectiv neîncheierea convenţiilor anuale, sau
stabilirea prin hotărâre a Comitetului Executiv a contribuţiei lunare a fiecărui astfel de
proprietar;
42.neafişarea, la avizierul fiecărei asociaţii de proprietari, prin grija preşedintelui sau
împuternicitului acestuia, a persoanelor care fac parte din Comitetul Executiv, Comisia de
cenzori/cenzorului persoana fizică sau juridică specializată, administratorului, contabilului
şi casierului;
43.neasigurarea furnizorului de energie termică a condiţiilor de citire a grupurilor de
măsurare montate în condominiu pentru a putea fi respectate clauzele din contractul de
furnizare a energiei termice încheiat între asociaţie şi furnizorul de utilităţi;
44.nemenţinerea, la avizierul asociaţiei, a listei lunare de plată afişată, până la momentul
înlocuirii acesteia cu lista de plată următoare;
45.neîntocmirea Situaţiei soldurilor elementelor de activ şi pasiv în cazul fuziunii sau
divizării asociaţiilor de proprietari în condiţiile legii şi neîncheierea protocolului de
predare - primire între părţi cu sumele reprezentând activele şi pasivele însuşite atât de
asociaţia nou înfiinţată cât şi de asociaţia din care s-a desprins.
46.neprezentarea organelor de control a listei cu proprietariii debranşaţi de la sistemul
centralizat de încălzire şi procesele verbale de constatare încheiat de Apaterm Apa Canal.
47.aprobarea debransărilor de la sistemul centralizat de încălzire cu încălcarea art.30-31
din prezentul regulament.
48.neanuntarea Poliţiei Locale în cazul în care se constată modificarea de elemente
constructive sau a instalaţiilor de încălzire din apartamente sau din spaţiile comune cu
încălcarea legislaţiei în vigoare.
d. Reţinute în sarcina Administratorului:
1.aplicarea neadecvată a reglementărilor legale în vigoare, a hotărârilor Consiliului Local
al Municipiului Galaţi, referitoare la organizarea şi funcţionarea activităţii asociaţiilor de
proprietari conform atribuţiilor administratorului (specificate în statutul asociaţiei de
proprietari, conform Legii nr. 230/2007 şi HG nr 1588/2007), a hotărârilor Adunării
Generale a proprietarilorlor şi deciziilor comitetului executiv;
2.obstrucţionarea şi eschivarea de la controlul financiar, contabil şi de gestiune efectuat
de către reprezentanţii compartimentului specializat din cadrul aparatului de specialitate
al Primarului Mumcipiului Galaţi, precum şi/sau, refuzul prezentării documentelor
solicitate pentru control;
3. refuzul de a întocmi notele explicative solicitate cu ocazia verificărilor sau controalelor
financiar-contabile şi de gestiune de către reprezentanţii compartimentului specializat din
cadrul aparatului de specialitate al Primarului Municipiului Galaţi;
4. neluarea măsurilor şi nerespectarea termenelor dispuse în cadrul proceselor-verbale de
control pentru remedierea deficienţelor constatate, precum şi necomunicarea modului de
îndeplinire a acestor măsuri compartimentului specializat din cadrul Primariei Municipiului
Galaţi, în termenul legal precizat în procesul-verbal de control;
5. deţinerea funcţiei de administrator fără certificat de atestare sau fără certificat de
atestare vizat anual conform regulamentului aprobat prin Hotărârea Consilului Local al
Municipiului Galaţi;
6.neconstituirea garanţiei materiale la nivelul stabilit de Adunarea Generală a membrilor
asociaţiei de proprietari;
7.deschiderea conturilor bancare ale asociaţiei de proprietari în nume propriu;
8.îngrădirea dreptului proprietarilorlor de a folosi spaţiile din proprietatea comună;
9.impunerea în mod abuziv la plata cotelor lunare de întreţinere a unui număr mai mare
sau mai mic de persoane care locuiesc sau desfăşoară activităţi în cadrul condominiului;
18
10.nedeclararea numărului real de persoane în vederea facturării cheltuielilor pentru
colectarea deşeunlor menajere;
11.neîntocmirea şi neafişarea listei de plată în termen de maxim 5 zile de la data primirii
ultimei facturi cu toate cheltuielile explicitate ( cheltuieli comune sau pe persoană);
12.neevidenţierea pe listele de plată a tuturor consumurilor reale şi majorarea tariferilor
practicate de furnizor;
13.recuperarea prin listele lunare de plată a unor sume diferite de cele din facturile emise
de furnizorii de utilităţi;
14.nepredarea tuturor documentelor contabile, bunurilor şi valorilor băneşti pe bază de
proces-verbal, în situaţia în care, din diverse motive nu mai ocupă această funcţie,
comitetului executiv al asociaţiei de proprietari sau persoana nou angajată şi de a
prezenta descărcarea de gestiune în faţa organelor de conducere ale asociaţiei;
15.nedepunerea în termen legal a Bilanţului (pentru organizarea contabilităţii în partidă
dublă) sau a Situaţia Soldurilor Elementelor de Activ şi de Pasiv (in cazul organizării
contabilităţii în partidă simplă), în situaţia cumulării şi funcţia de contabil; '
16.depunerea Bilantului (pentru organizarea contabilităţii în partidă dublă) sau a Situaţiei
Soldurilor Elementelor de Activ şi de Pasiv (în cazul organizării contabilităţii în partida
simplă) care conţine date neconforme cu situaţia existentă în cadrul asociaţiei de
proprietari, în situaţia cumulării şi funcţia de contabil;
17.neîntocmirea situaţiei soldurilor elementelor de activ şi pasiv în cazul fuziunii sau
divizării asociaţiilor de proprietari în condiţiile legii şi neîncheierea protocolului de
predare - primire între părţi cu sumele reprezentând activele şi pasivele însuşite atât de
asociaţia nou înfiinţată cât şi de asociaţia din care s-a desprins, în situaţia cumulării şi a
funcţiei de contabil;
18.calcularea penalizărilor fără respectarea prevederilor Legii nr. 230/2007 şi HG nr.
1588/2007, în situaţia cumulării şi a funcţiei de casier;
19.necitirea contoarelor individuale din apartamentele proprietate la termenele stabilite
prin hotărârea Adunării Generale a proprietarilor sau a comitetului executiv,
20.nefolosirea formatului tipizat impus de O.M.F. nr. 1969/2007 pentru întocmirea listelor
de plată şi/sau necompletarea tuturor câmpurilor impuse prin acesta;
21.neîntocmirea Registrului Jurnal în situaţia în care cumulează şi funcţia de contabil;
22.eliberarea chitanţelor fără evidenţierea tuturor sumelor defalcate, în cazul achitării
integrale a cotelor de contribuţie lunare (ex.: contribuţia la cheltuieli lunare/lună/ dată,
fond de reparaţii, penalizări, etc.) în situaţia cumulării şi funcţiei de casier;
23.neeliberarea chitanţei separat la încasarea fondului de rulment pentru situaţia în care
cumulează funcţia de casier;
24.nefolosirea documentelor cu regim special impuse de legislaţia în vigoare;
25.folosirea sumelor încasate din fondul de rulment în alte scopuri decât cele prevăzute de
actele normative în vigoare;
26.folosirea sumelor încasate din venituri în alte scopuri decât cele prevăzute de actele
normative în vigoare;
27.nerespectarea prevederilor legale cu privire la repartizarea cheltuielilor în cadrul
asociaţiei de proprietari;
28.decontarea unor cheltuieli administrative (telefonie, bonuri, combustibil, abonament
transport în comun etc.) fără decizia comitetului executiv;
29.includerea în listele de plată a unor sume modificate, mărite nejustificat pentru
indemnizaţiile şi/sau primele angajaţilor asociaţiei de proprietari - fără acordul adunării
generale a proprietarilorlor;
30.repartizarea cheltuielilor pentru spaţiile cu altă destinaţie din cadrul condominiului
fără încheierea de convenţii sau fără hotărârea comitetului executiv, în cazul în care
proprietarii/chiriaşii acestor spaţii refuză încheierea convenţiei;
19
31.gestionarea eronată şi în detrimentul intereselor proprietarilorlor asociaţiei, a
patrimoniului (a mijloacelor materiale, băneşti, a fondului de rulment şi a altor fonduri
constituite, a dobânzilor aferente acestor fonduri, neachitarea la termen a facturilor de
utilităţi);
32.neimplicarea imediată în soluţionarea oricărei sesizări a proprietarilor, în ceea ce
priveşte necesitatea reparării părţilor comune, şi neînceperea procedurilor de remediere a
defecţiunilor constatate;
33.efectuarea lucrărilor de reparaţie şi întreţinere, fără înştiinţarea şi aprobarea
Comitetului Executiv al Asociaţiei;
34. refuzul de a remedia şi corecta orice greşeală de calcul sau de repartiţie a
cheltuielilor, la sesizarea unui proprietar/locatar;
35.refuzul de a da orice relaţie referitoare la componenţa debitului unui
proprietar/locatar, şi justificarea oricăror cheltuieli trecute în debitul respectiv;
36.refuzul de a pune la dispoziţia autorităţilor adiministraţiei publice locale documentele
şi informaţiile solicitate cu privire la activitatea asociaţiei de proprietari;
37.neimpunerea la plată a proprietarilorlor spaţiilor indiferent de destinaţie (de locuinţă
sau altă destinaţie) debranşati ilegal, fără procesul-verbal de constatare întocmit de SC
APATERM SA;
e. Reţinute în sarcina Casierului:
1.necompletarea la zi a Registrului de casă;
2.completarea Registrului de casă în mod eronat, cu omisiuni, sau pe un alt format decât
cel prevăzut de Regulamentul privind operaţiunile de casă;
3.eliberarea chitanţelor fără evidenţierea tuturor sumelor defalcate, în cazul achitării
integrale a cotelor de contribuţii lunare (ex.: fond de reparaţii, penalizări, etc.);
4.neeliberarea chitanţei separat la încasarea fondului de rulment;
5.folosirea unor chitanţiere fără regim special aprobat de legislaţia în vigoare;
6.neîntocmirea proceselor verbale de constatare a diferenţelor de casă atât cu ocazia
controalelor comisiei de cenzori, cât şi în cazul altor situaţii posibile şi/sau însuşirea
plusurilor de casă;
7.neoperarea chitanţelor în registrul de casă la data întocmirii lor;
8.cumularea funcţiei de administrator şi contabil;
9.deschiderea conturilor bancare ale asociaţiei de proprietari in nume propriu;
10.neconstituirea garanţiei materiale prevăzută de art. 12 din Legea 22/1969 (respectiv de
minim un salariu şi de maxim trei salarii tarifare lunare ale gestionarului; ea nu va putea
depaşi valoarea bunurilor incredintate);
11.calcularea penalizărilor fără respectarea prevederilor Legii nr. 230/2007 şi HG nr.
1588/2007;
12.obstrucţionarea şi eschivarea de la controlul financiar, contabil şi de gestiune efectuat
de către reprezentantul compartimentului specializat din cadrul aparatului de specialitate
al Primarului Municipiului Galaţi, precum şi/sau, refuzul colaborării şi prezentării
documentelor solicitate pentru control;
13.refuzul de a întocmi notele explicative solicitate cu ocazia verificărilor sau controalelor
financiar-contabile şi de gestiune de către reprezentanţii compartimentului specializat din
cadrul aparatului de specialitate al Primarului Municipiului Galaţi;
14.neluarea măsurilor şi nerespectarea termenelor dispuse în cadrul proceselor-verbale de
control pentru remedierea deficienţelor constatate, precum şi necomunicarea modului de
îndeplinire a acestor măsuri compartimentului specializat din cadrul Primăriei Municipiului
Galaţi, în termenul legal precizat în procesul-verbal de control;
15.refuzul de a pune la dispoziţia autorităţilor adininistraţei publice locale documentele şi
informaţiile solicitate cu pnvire la activitatea asociaţiei de proprietari;
20
16.nepredarea tuturor documentelor contabile, bunurilor şi valorilor băneşti pe bază de
proces-verbal, în situaţia în care, din diverse motive nu mai ocupă aceasta funcţie,
comitetului executiv al asociaţiei de proprietari sau persoanei nou angajate.
f. Reţinuteîn sarcina Contabilului:
1.necompletarea registrului jurnal, registrului inventar, registrului pentru evidenţa
fondului de reparaţii, registrului pentru evidenţa fondului de rulment, registrului pentru
evidenţa sumelor speciale, registrului pentru evidenţa fondului de penalizări; '
2.neconformarea privind cerinţa solicitării şi păstrării (arhivării) extraselor de cont lunare
(sau oglinda soldului şi operaţiunilor bancare), pentru fiecare cont (al asociaţiei de
proprietari) în parte;
3.nerespectarea prevederilor privind arhivarea documentelor legale;
4.neoperarea tuturor documentelor de încasări, plăţi, facturi, documente bancare, etc şi
necorelarea cu listele de plată şi cu celelalte documente contabile, financiare;
5.cumularea funcţiei de adininistrator şi casier;
6.nedepunerea în termen legal a Bilantului (pentru organizarea contabilităţii în partidă
dublă) sau a Situaţiei Soldurilor Elementelor de Activ şi de Pasiv (în cazul organizării
contabilităţii în partida simplă);
7.depunerea Bilanţului (pentru organizarea contabilităţii în partidă dublă) sau a Situaţiei
Soldurilor Elementelor de Activ şi de Pasiv (în cazul organizării contabilităţii în partida
simpla) care conţine date neconforme cu situaţia existentă în cadrul asociaţiei de
proprietan;
8.neîntocmirea situatiei soldurilor elementelor de activ şi pasiv în cazul fuziunii sau
divizării asociaţiilor de proprietarii în condiţiile legii, şi neîncheierea protocolului de
predare - primire între părţi cu sumele reprezentând activele şi pasivele însuşite atât de
asociaţia nou înfiinţată cât şi de asociaţia din care s-a desprins.
9. obstrucţionarea şi eschivarea de la controlul financiar, contabil şi de gestiune efectuat
de către reprezentanţii compartimentului specializat din cadrul aparatului de specialitate
al Primarului Municipiului Galaţi, precum şi/sau, refuzul colaborăriii şi prezentării
documentelor solicitate pentru control;
10. refuzul de a întocmi notele explicative solicitate cu ocazia verificărilor sau
controalelor financiar-contabile şi de gestiune de către reprezentanţii compartimentului
specializat din cadrul aparatului de specialitate al Primarului Municipiului Galaţi;
11.neluarea măsurilor şi nerespectarea termenelor dispuse în cadrul proceselor-verbale de
control pentru remedierea deficienţelor constatate, precum şi necomunicarea modului de
îndeplinire a acestor măsuri compartimentului specializat din cadrul Primăriei Municipiului
Galaţi, în termenul legal precizat în procesul-verbal de control;
12.refuzul de a pune la dispoziţia autorităţilor adininistraţiei publice locale documentele şi
informaţiile solicitate cu privire la activitatea asociaţiei de proprietari;
13. nepredarea tuturor documentelor contabile, bunurilor şi valorilor băneşti pe bază de
proces-verbal, în şituaţia în care, din diverse motive nu mai ocupă această
funcţie,comitetului executiv al asociaţiei de proprietari sau persoanei nou angajate.
g. Reţinute în sarcina Proprietarilor:
Pentru proprietarii spaţiilor cu destinaţie de locuinţă :
1.modificarea instalaţiilor de distribuţie a utilităţilor care trec prin proprietatea sa, de aşa
natură încât să prejudicieze ceilalţi proprietari în vreun fel, fără referatul tehnic de
specialitate al furnizorului de utilităţi respectiv şi fără avizul Comitetului Executiv;
2.refuzul de a colabora cu asociaţia de proprietari în cazul înlocuirii sau reparaţii unor
instalaţii de deservire comună, instalaţii care trec prin proprietatea/locuinţa sa, şi refuzul
său de a permite accesul în locuinţa sa sau a spaţiului cu altă destinaţie decât cea de
21
locuinţă, a celor desemnaţi să efectueze atât lucrările de reparaţii, de verificare şi
inventariere a instalaţiilor de încălzire sau de întreţinere, cât şi citirea contoarelor
individuale din apartamentele proprietate la termenele stabilite prin hotărârea adunării
generale a proprietarilorlor sau a comitetului executiv;
3.ocuparea abuzivă, foloşirea excluşivă şi în scopuri personale, a unei părţi din utilităţile
sau spaţiile ce fac parte din proprietatea comună sau se află in adininistrarea asociaţiei de
proprietari;
4.nerespectarea deciziilor Comitetului Executiv al Asociaţiei de Proprietari, în ceea ce
priveşte deţinerea animalelor de companie şi a orelor de odihnă;
h. Pentru proprietarii spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă:
1.schimbarea activităţii iniţiale desfăşurată în spaţiul respectiv (activitate pentru care
proprietariii direct afectaţi pe plan orizontal şi vertical cu care se învecinează şi-au dat
acordul iar comitetul executiv şi-a dat avizul), fără avizul comitetului executiv şi acordul
vecinilor direct afectaţi pe plan orizontal şi vertical.
2.refuzul proprietarului de a permite accesul reprezentanţilor asociaţiei de proprietari în
spaţiul respectiv, cu ocazia citirii aparatelor de măsură şi control sau a efectuării unor
reparaţii la instalaţiile comune care trec prin proprietatea sa.
3.refuzul proprietarului spaţiului cu altă destinaţie de a colabora cu reprezentanţii
asociaţiei de proprietari în vederea efectuării unui punctaj lunar, (sau ori de câte ori este
nevoie), în ceea ce privesc facturile de utilităţi.
4.refuzul proprietarului spaţiului cu altă destinaţie de a încheia contracte cu furnizorii
serviciilor de utilităţi sau convenţii cu asociaţiile de proprietari.
(2) Contravenţiile prevăzute la alin.(l) lit.a,b,c,d,e,f,g,h din prezentul Regulament se
sancţionează cu AVERTISMENT sau cu AMENDĂ cuprinsă între 200 şi 2.500 lei.
CAP.V. DISPOZIŢII TRANZITORII ŞI FINALE
Art. 12. Contravaloarea în lei a cotelor de întreţinere ce trebuie achitată de proprietariii
spaţiilor cu destinaţie de locuinţă sau altă destinaţie se realizează prin înmulţirea
cantităţii repartizate cu pretul unitar rezultat din factura emisă de furnizor.
Art. 13. La înstrăinarea proprietăţilor în cadrul condominiului, repartitoarele de costuri
trebuie să rămână montate în instalaţie şi vor fi preluate de noul proprietar.
Art. 14. În cazul în care, în urma calculelor de repartizare, prestatorul constată anomalii în
repartizarea cheltuielilor pentru unele spaţii cu destinaţie de locuinţă sau altă destinaţie,
va anunţa în acest sens asociaţia/asociaţiile de proprietari în vederea verificărilor, iar
pentru acel/acele spaţii repartizarea cheltuielilor se va face conşiderându-le ca fiind fără
repartitoare de costuri.
Art.15. Prevederile prezentului Regulament se completează cu prevederile legislaţiei în
vigoare. Orice modificare a legilor specifice asociaţiilor de proprietari va opera şi asupra
prezentului regulament, imediat dupa publicarea lor în Monitorul Oficial al României.
Art.16. (1) Prevederile prezentului Regulament intră în vigoare de la data aducerii la
cunoştinţă publică în condiţiile Legii 215/2001 privind administraţia publică locală,
republicată, cu modificările şi completările ulterioare.
(2) La aceeaşi dată îşi încetează efectele H.C.L. nr.450/2005 precum şi orice alte dispoziţii
contrare.
22

NOUL REGULAMENT ASOCIATII PROPRIETARI

Conform solicitarii Primariei municipiului Galati privind dezbaterele pentru noul Regulament al asociatiilor de proprietari aceasta este formula propusa de mine, reorganizata, cu corecturile de rigoare. Sa vedem ce vor spune cei din Comisia de specialitate si CL.

Regulament

de coordonare, monitorizare şi control

a activităţii administrative a asociaţiilor de proprietari

 A. Înfiinţare, organizare şi funcţionare a  asociaţiilor de proprietari din municipiul Galaţi

            CAPITOLUL I  Dispozitii generale

           

                        Scopul regulamentului

                        Domeniul de aplicare

                        Documente de referinţă

                        Principii

            CAPITOLUL II  Înfiinţarea, asociaţiilor de proprietari

                        Condiţii de constituire

                        Acordul de asociere al proprietarilor

                        Dobândirea personalităţii juridice a asociaţiei de proprietari

            CAPITOLUL III Organizarea asociaţiilor de proprietari

            CAPITOLUL IV Funcţionarea asociaţiilor de proprietari

                        Hotararile Adunari generale

                        Deciziile Comitetului executiv

                        Presedintele

                        Cenzorul sau comisia de cenzori

                        Administratorul

                                    Atribuţii cu carcater general

                                    Atribuţii cu caracter economic

                                    Atribuţii cu caracter tehnic

                        Contabilul

                        Casierul

B. Exercitarea controlului de către  compartimentele specializate din cadrul aparatului de specialitate din cadrul institutiei

           CAPITOLUL I Coordonarea, controlul financiar-contabil şi de gestiune  la asociaţiile de proprietari

            CAPITOLUL II Contravenţii şi sanctiuni

                        Cenzorului sau membrii Comisiei de cenzori

                        Reţinute în sarcina Comitetului executiv

                        Preşedintelui asociaţiei de proprietari

                        Reţinute în sarcina administratorului

                        Reţinute în sarcina casierului

                        Reţinute în sarcina proprietarilor

            CAPITOLUL V  Dispoziţii tranzitorii şi finale

Regulament

de coordonare, monitorizare şi control

a activităţii administrative a asociaţiilor de proprietari1

A. Înfiinţare, organizare şi funcţionare a

asociaţiilor de proprietari din municipiul Galaţi

CAPITOLUL I

Dispozitii generale

     Scopul regulamentului2

            Art. 1. Prezentul regulament are ca scop stabilirea unor reguli minime privind  coordonarea şi monitorizarea activităţii de înfiinţare, organizare şi funcţionare a asociaţiilor de proprietari pentru asigurarea unui echilibru între sarcini, competenţe, responsabilităţi şi pentru menţinerea unor riscuri acceptabile ale activităţilor din cadrul asociaţiilor precum si regulilor de control si verificare a activitatii financiar-contabile.

            Motivatiile care vin in sustinerea prezentului regulament sunt:

Ø      eficientizarea administrării locuinţelor, fie că sunt imobile colective tip bloc, locuinţe situate în curţi comune sau ansambluri rezidenţiale;

Ø      clarificarea şi eficientizarea relaţiei dintre autorităţile publice şi asociaţiile de proprietari;

Ø      o mai bună structură a organelor de conducere ale asociaţiilor de proprietari;

Ø      clarificarea responsabilităţilor şi incompatibilităţilor dintre membrii structurilor de conducere din cadrul asociaţiilor de proprietari;

Ø      instituirea regulamentului condominiului în care să se înscrie regulile de comportament şi de folosire a proprietăţii;

Ø      crearea unui instrument de control şi siguranţă pentru proprietari privind modul de getionare a fondurilor  financiare a aociaţiilor;

Ø      realizarea unui instrument de îndrumare şi orientare pentru proprietari privind respectarea regulilelor elementare pentru o bună administrare.

            Domeniul de aplicare

            Art. 2 Prezentul regulament se aplică de către Direcţia Generală de Servicii Publice, Direcţia Servicii Municipale, Compartimentul de relaţie cu asociaţiile de proprietari şi Asociaţiile de proprietari de pe raza municipiului Galaţi.

            Documente de referinţă

            Art. 3 Asociaţiile de proprietari din Municipiul Galaţi se înfiinţează, organizează şi funcţionează cu respectarea prevederilor următoarelor acte normative:

·         Legea nr. 230/2007 privind întreţinerea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari.

·         Hotărâre de Guvern nr. 1588/2007 pentru aprobarea normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007.

·         Legea contabilităţii nr. 82/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.

·         Ordinul Ministrului Finanţelor nr. 1969/2007  privind aprobarea reglementărilor contabile pentru persoanele juridice făra scop patrimonial.

·         Legea nr. 22/1969 privind angajarea gestionarilor, constituirea de garanţii şi răspunderea în legătura cu gestionarea bunurilor agenţilor economici, autorităţilor sau instituţiilor publice, cu modificările şi completarile ulterioare.

·         Ordinul nr. 3512 / 2008 privind documentele financiar-contabile.

·         Decretul nr. 209/1976 pentru aprobarea Regulamentului operaţiunilor de casă.

·         Ordinul Ministrului Finanţelor nr. 1040/2004 pentru aprobarea normelor metodologice privind organizarea şi conducerea evidenţei contabile în partida simplă de către persoanele fizice care au calitatea de contribuabil în conformitate cu prevederile Legii nr. 571/2003 privind Codul fiscal.

·         Legea nr. 53/2003 privind Codul muncii, cu modificările şi completarile ulterioare.

·         Legea nr. 290/2004 privind cazierul judiciar, cu modificările şi completările ulterioare.

·         Legea nr.31/1990 privind societăţile comerciale, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.

·         Legea nr. 325/2010 a Serviciului public de alimentare cu energie termică.

·         Legea nr. 51/2006 a Serviciilor comunitare de utilităţi publice.

·         Ordinul nr. 483/2008 al Preşedintelui Autorităţii Naţionale de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utilităţi Publice, privind aprobarea Contractului cadru de furnizare a energiei termice.

·         Ordinul nr. 343/2010 al Preşedintelui Autorităţii Naţionale de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utilităţi Publice, privind aprobarea Normei tehnice privind repartizarea consumurilor de energie termică între consumatori din imobilele de tip condominiu, în cazul folosirii sistemelor de repartizare a costurilor pentru încălzire şi apă caldă de consum.

·         Legea nr. 3 153/2011 privind măsuri de creştere a calităţii arhitectural-ambientale a clădirilor.

Principii4

            Art. 4 Principiile care guvernează activităţile de administrare din cadrul asociaţiilor de proprietari precum şi a funcţionarilor publici sunt:

a)  principiul legalităţii;

b)  principiul prioritatea interesului public;

c)  principiul egalităţii;

d)  principiul profesionalismului;

e)  impartialitatea şi independenţa;

f)  integritatea morală;

g)  cinstea şi corectitudinea,

h)  deschiderea şi transparenţa;

i)  principiul obiectivităţii;

j)  principiul eficienţei şi eficacităţii;

k)  principiul responsabilitaţii;

l)        principiul orientarii către cetaţean

CAPITOLUL II

Înfiinţarea, asociaţiilor de proprietari

           

            Condiţii de constituire5

            Art. 5 Asociaţiile de proprietari se constituie prin hotărârea proprietarilor apartamentelor si spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă din cadrul unui condominiu. Numărul minim al celor ce pot hotărî formarea asociaţiei fiind de cel putin 3 persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat.

            Art. 6  (1) În clădirile de locuit cu mai multe scări se pot constitui asociaţii de proprietari pe una sau mai multe scări, dacă proprietatea comună aferentă poate fi delimitată şi dacă este posibilă repartizarea cheltuielilor comune pe una sau mai multe scări.

            (2) Pentru a se stabili dacă este posibilă defalcarea tehnică a consumurilor şi repartizarea cheltuielilor comune pe tronsoane sau pe scări, precum şi modalitatea acestei defalcări/repartizări, se va solicita avizul furnizorilor de servicii implicaţi: electricitate, gaze naturale, apă, etc. cu privire la posibilităţile tehnice de furnizare a utilităţilor pe tronsoane sau pe scări.

            Art. 7 (1) Pentru constituirea asociaţiei este obligatoriu exprimarea acordului expres al coproprietarilor cu privire la delimitarea efectivă a părţilor de proprietate comună care se preiau în administrare de respectiva asociaţie de proprietari, la obligaţiile şi drepturile legale care vor continua să rămână în sarcina tuturor coproprietarilor.

                        (2) Prin acordul de asociere pe scară sau tronson se reglementează raporturile cu celelalte asociaţii de proprietari constituite în clădire, după caz.

Art. 8 Acordul de voinţă al asociaţiei de proprietari se realizează în adunarea generală a asociaţiei de proprietari;

Art. 9 Anterior adunării generale de constituire, proprietarii din clădirile cu mai multe apartamente se pot întruni pentru a hotărî cu privire la înfiinţarea asociaţiei de proprietari sau la transformarea asociaţiei de locatari în asociaţie de proprietari. Totodată, vor hotărî şi cu privire la persoana fizică sau junidică însărcinată cu întocmirea acordului de asociere şi a statutului, termenul de finalizare a acestora şi data de convocare a adunării de constituire.

            Art. 10 Adunarea de constituire a asociaţiei de proprietari este legal întrunită în cvorumul prevăzut de lege.

            Art. 11 Asociaţia de proprietari se înfiinţează prin acordul scris a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor apartamentelor şi spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă din cadrul aceluiaşi condominiu. În cazul în care în cadrul unui condominiu există un proprietar a cel puţin două apartamente sau spaţii cu altă destinaţie acesta trebuie să îşi exercite acordul pentru fiecare imobil în parte.

            Art. 12 Acordul se consemnează într-un tabel nominal, anexă la acordul de asociere, potrivit art. 5 (l) din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari. Tabelul anexă va conţine în mod obligatoriu următoarele: numele şi prenumele proprietarului, adresa, C.N.P., seria şi numărul actului de identitate, indicarea titlulului de proprietate, data exprimării voinţei de asociere şi semnătura.

De asemenea, vor fi depuse copii după titlurile de proprietate, respectiv după actele de identitate ale proprietarilor.6

            Art. 13 În Adunarea generală de constituire se prezintă şi se adoptă statutul asociatiei de proprietari, în care se vor cuprinde precizări cu privire la:

a) denumirea, forma juridica, sediul, durata de functionare ale asociatiei de proprietari;

b) scopul si obiectul de activitate ale asociatiei de proprietari;

d) membrii asociatiei de proprietari, drepturile si obligatiile acestora;

e) structura organizatorica, modul de functionare, managementul asociatiei de proprietari;

     f) repartizarea cheltuielilor asociatiei de proprietari;

     g) condiţiile in care se dizolva asociatia de proprietari.

           

            Acordul de asociere al proprietarilor

            Art. 14 Acordul proprietarilor privind constituirea asociaţiei de proprietari se consemnează într-un proces-verbal al Adunării Generale de constituire întocmit în două exemplare originale, semnate de toţi proprietarii care şi-au dat consimţământul conform art. 2 (1) lit. g şi lit. h. Procesul-verbal constituie anexă la acordul de asociere.

            Art. 15 a) Proprietarii îşi dau consimţământul, de regulă, în adunarea de constituire. În cazul proprietarilor absenţi, consimţământul poate fi exprimat prin semnarea procesului-verbal, în termen de 30 de zile de la data la care a avut loc adunarea de constituire.

b) În cazul în care un proprietar se află in imposibilitatea de a semna, se va consemna că acesta şia dat consimţământul şi se va face menţiune despre cauza acestei imposibilităti.

c) Înscrierea ulterioară în asociaţia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezenţi la Adunarea Generală de constituire şi care nu şi-au dat consimţământul, se face la cererea scrisă a acestora, prin înscrierea datelor într-un act adiţional la acordul de asociere, încheiat cu proprietarul interesat, fără alte formalităţi şi prin prezentarea în copie a documentelor prevăzute la art. 2 (1) lit. h.

            Art. 16 Acordul de asociere va conţine (Anexa nr.  ):

-        adresa şi individualizarea proprietăţii individuale, potrivit actului de proprietate;

-        numele şi prenumele tuturor proprietarilor;

-        descrierea proprietăţii, cuprinzând: descrierea clădirii, structura clădirii, numărul de etaje, numărul de apartamente structurate pe număr de camere, numărul spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, suprafaţa terenului aferent clădirii;

-        enumerarea şi descrierea părţilor aflate în proprietate comună;

-        cota parte indiviză ce revine fiecărui proprietar din proprietatea comună;

-        certificat energetic (dacă există).

           

            Dobândirea personalităţii juridice a asociaţiei de proprietari

                        Art. 17 a) Cererea pentru dobândirea personalităţii juridice a asociaţiei de proprietari împreună cu statutul, acordul de asociere şi procesul-verbal al Adunării Generale de constituire se depun şi se înregistrează la organul financiar local în a cărui rază teritorială se află clădirea. Asociaţia de proprietari dobândeşte personalitate juridică în baza încheierii judecătorului delegat desemnat la organul financiar local de către preşedintele judecătoriei în a cărei circumscripţie teritorială se află clădirea.

                        b) Cererea este însoţită de toate documentele prezentate în articolul anterior în două exemplare îndosariate separat.

            Art. 18 În cazul în care o asociaţie de proprietari solicită dobândirea personalităţii juridice prin desprinderea din altă asociaţie, va trebui să încheie anterior depunerii cererii de înfiinţare, în mod obligatoriu şi protocolul între părţi cu sumele reprezentând activele şi pasivele însuşite atât de asociaţia nou înfiinţată cât şi de asociaţia din care s-a desprins. Descrierea succintă a etapelor şi documentelor necesare constituirii asociaţiilor de proprietari este prezentată în Anexa nr. 1 7

CAPITOLUL III

Organizarea asociaţiilor de proprietari

            Art. 19 (1) Asociaţia de proprietari este condusă de Adunarea Generală a proprietarilor, care este alcătuită din toţi proprietarii, membri ai asociaţiei de proprietari.

            (2) Adunarea generală ordinară are loc cel puţin o dată pe an, în primul trimestru. Convocarea se asigură de preşedintele sau de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari. Pentru situaţii speciale sau de maximă urgenţă, adunările generale extraordinare ale asociaţiei de proprietari pot fi convocate oricând de comitetul executiv sau de cel puţin 20 % din numărul proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari.

            (3) Anunţarea proprietarilor se face prin afişare la loc vizibil şi/sau pe bază de tabel nominal convocator, asupra datei adunării generale a asociaţiei de proprietari cu cel puţin 7 zile înainte ca aceasta să aibă loc, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunării generale.8

            (4) Adunarea generală a asociaţiei de proprietari poate adopta hotărâri, dacă majoritatea proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari sunt prezenţi personal sau prin reprezentant legal. Dacă nu este întrunit cvorumul necesar de jumătate plus unu, adunarea va fi suspendată şi reconvocată în termen de maximum 10 zile de la data primei convocări. La adunarea generală reconvocată, dacă există dovada că toţi membrii asociaţiei de proprietari au fost convocaţi, hotărârile pot fi adoptate, indiferent denumărul membrilor prezenţi, prin votul majorităţii acestora. Dovezi ale convocării şi reconvocării constituie afişul de la avizier şi tabelul nominal convocator cu semnături.

            (5) Proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari se întrunesc în adunări generale ordinare sau extraordinare. Proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari au dreptul să participe şi să voteze în Adunarea Generală a proprietarilor, să-şi înscrie candidatura, să aleagă şi să fie aleşi în organele de conducere ale asociaţiei, cu condiţia să aibă capacitate de exerciţiu deplină.Proprietarii au dreptul să cunoască toate aspectele ce ţin de activitatea asociaţiei şi au acces la orice document al acesteia.

            (6)Proprietarii menbrii ai asociaţiei, care doresc, sau care urmează să fie propuşi pentru a face parte din comitetul executiv, comisia de cenzori sau pentru funcţia de preşedinte au obligţia ca înainte cu 5 zile de întrunirea Adunării generale să facă cunoscut proprietarilor, competenţele pe care le deţin, experienţa, pregătirea profesională precum şi să facă dovada îndepliniri condiţiilor conform legii.

            (7). Proprietarul poate fi reprezentat în Adunarea Generală de către un membru al familiei sau de către un alt reprezentant pe bază de împuternicire semnată şi scrisă de către proprietarul în numele căruia votează. Un proprietar poate reprezenta mai mulţi proprietari absenţi, pe bază de împuternicire. Orice proprietar nemulţumit de o hotărâre a Adunării Generale, poate ataca în justiţie acea hotărâre în termen de 45 de zile. Acţionarea în justiţie nu întrerupe executarea hotărârii decât în cazul în care instanţa dispune suspendarea acesteia.

            (8) În regulamentul intern de funcţionare al asociaţiei de proprietari se pot dispune măsuri interne pentru proprietarii care refuză din motive nejustificate participarea la Adunarea generală.

     (9) Pentru asociaţiile de proprietari cu o componeţă mai mare de 100 de membrii exercitarea dreptului de vot se poate realiza şi prin votarea individuală a proprietarilor, astfel:

-          cu două săptămâni inainte se va face cunoscut proprietarilor, prin afişare sau materiale trimise individual, propunerile comitetului privind hotărîrile care trebuiesc adoptate de proprietari;

-          proprietarii care au de făcut amendamente le vor aduce la cunoştinţa Comitetului executiv în termen de 7 zile de la afişare;

-          Comitetul executiv va lua măsuri de a le face publice şi va stabili ziua votării;

-          procesul de votare se poate efectua similar şi cu respectarea unor condiţii minimale.

-          sau pot fi depuse la asociaţie declaraţii pe propria răspundere privind votul pozitiv sau negativ al proprietarilor aferent fiecărei propuneri supusă votării.

-          comitetul executiv în 3 zile de la incheierea procedurii v-a consemna într-un proces verbal rezultatul analizei şi voturilor şi îl va face public prin aducere la cunoştinţă tuturor proprietarilor.9

            Art. 20 (1) Structura organizatorică a asociaţiei de proprietari are următoarea componenţă:

                        a) organe de conducere:

-        adunarea generala

-        comitet executiv;

-        preşedinte, reprezentantul legal al asociaţiei de proprietari;

                        b) verificare şi control:

-        comisie de cenzori;

-        sau cenzor

                        c)  organe de execuţie - personal angajat sau contractual :

-        administrator;

-        contabil;

-        casier;

-        alte funcţii stabilite de Adunarea Generală a proprietarilor.

                        (2) În situaţia în care asociaţia alege ca managementul administrativ să fie realizat de o persoană juridică, întreg personalul de execuţie este contractual.

            Art. 21 (1) Comitetul Executiv, format dintr-un număr impar de membri aleşi de adunarea generală, reprezintă asociaţia de proprietari în administrarea şi exploatarea clădirii, cu excepţia atribuţiilor rezervate exclusiv proprietarilor cu privire la proprietăţile individuale, apartamente sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă. Preşedintele asociaţiei de proprietari este şi preşedinte al comitetului executiv.

            (2) Şedinţele comitetului executiv se desfăşoară lunar şi sunt legal întrunite dacă jumătate plus unu din numărul membrilor săi sunt prezenţi. Şedinţele comitetului executiv pot fi convocate de preşedintele asociaţiei de proprietari sau de jumătate plus unu din numărul membrilor săi.

            (3) La preluarea mandatului membrii noului Comitet executiv împreună cu Preşedintele nou ales au obligaţia de a-şi însuşi atribuţiile ce le revin precum şi sancţiunile corespunzătoare,  conform reglementărilor în vigoare şi a prezentului Regulament. Nu vor putea invoca necunoşterea legii în cazul constatării unor abateri.

            (4) Deciziile comitetului executiv se consemnează în registrul de decizii al comitetului executiv şi se afişează la avizier. In procesul-verbal vor fi consemnate atât deciziile pozitive cât şi cele negative.

            (5) După aprobarea bugetului de venituri şi cheltuieli, comitetul executiv va urmări derularea acestuia în condiţiile legii.

            (6) Comitetul executiv poate angaja personal specializat pentru îndeplinirea atribuţiilor ce îi revin şi adoptă decizii asupra cuantumului salariilor, indemnizaţiilor, remuneraţiilor şi al eventualelor premieri care se acordă personalului încadrat cu contract individual de muncă sau în baza unei convenţii civile de prestări de servicii, în limita bugetului aprobat de adunarea generală.

            (7) Comitetul executiv angajează sau demite personalul, încheie sau reziliază contracte în ceea ce priveşte activitatea de administrare şi întreţinere a clădirii, a părţilor comune de construcţii/a instalaţiilor, precum şi pentru alte activităţi conforme cu scopul asociaţiei de proprietari: administrare, contabilitate, casierie, îngrijire, mecanică, instalaţii etc.

Angajarea personalului necesar asociaţiei de proprietari se face de către comitetul executiv, reprezentat de preşedinte, în conformitate cu prevederile legislaţiei specifice în vigoare sau viitoare.

            (8) Comitetul executiv decide asupra acordării unor drepturi băneşti membrilor asociaţiei de proprietari care desfăşoară activităţi lucrative folositoare acesteia, în limita bugetului de venituri şi cheltuieli adoptat de adunarea generală a proprietarilor, potrivit art. 35 alin. (5) din Legea nr. 230/2007.

            (9) Comitetul executiv preia toate obligaţiile şi răspunderile privind activitatea de management stabilite la art. 22 din prezentele norme metodologice pe perioada cât asociaţia nu are angajat un administrator sau a fost reziliat contractul de administrare, indiferent de cauze.

            (10) Pentru neîndeplinirea atribuţiilor ce le revin, membrii comitetului executiv, inclusiv preşedintele asociaţiei de proprietari, răspund, personal sau solidar, după caz, în faţa legii şi a proprietarilor, pentru daunele şi prejudiciile cauzate proprietarilor în mod deliberat.

            (11)În cazul în care comitetul executiv decide să încheie un contract de administrare cu o persoana juridica autorizată care preia şi din atribuţiile comitetului şi a preşedintelui, acestea trebuie să fie precizate clar în contract.

            Art. 22 (1) Preşedintele asociaţiei de proprietari este fie candidatul care a obţinut cel mai mare număr de voturi la alegerea membrilor comitetului executiv, fie oricare alt membru al comitetului executiv ales prin voinţa sa şi a majorităţii proprietarilor în cadrul adunării generale.

            (2) În cadrul desfăşurării procedurii de alegere a membrilor comitetului executiv şi preşedinte obligatoriu se va hotărî şi durata mandatului. Prin regulamentul intern al fiecare asociaţie de proprietari se poate stabili o limită a duratei mandatului pentru membrii comitetului sau preşedinte, între 3 ani minim – 5 ani maxim,cu condiţia de a fi stipulată şi în statutul asociaţiei.

            (3) Ştampila asociaţiei de proprietari se păstrează şi se foloseşte numai de către preşedinte sau de vicepreşedinte.

            (4) În cazul în care preşedintele se află în imposibilitatea de a-şi exercita atribuţiile, acestea vor fi îndeplinite de către un vicepreşedinte, numit de preşedintele asociaţiei de proprietari dintre membrii comitetului executiv, urmând ca în termen de 90 de zile de la data când sa constatat indisponibilitatea să fie convocată o adunare generală pentru a alege un nou preşedinte.

            (5) În situaţia în care, din motive obiective, preşedintele asociaţiei nu mai poate îndeplini funcţia sau atribuţiile, comitetul executiv sau administratorul au obligaţia de a sesiza Primaria Municipiului Galaţi şi în cel mai scurt timp convoacă Adunarea generală pentru noi alegeri.

            (6) Preşedintele asociaţiei de proprietari poate fi remunerat, pe bază de contract de mandat, potrivit art. 32 alin. (1) din Legea nr. 230/2007, în limitele bugetului de venituri şi cheltuieli aprobat prin hotărâre a adunării generale, potrivit prevederilor Codului fiscal.

            Art. 23 (1) Cenzorul sau comisia de cenzori urmăreşte şi asigură respectarea legalităţii în administrarea bunurilor materiale şi a fondurilor financiare ale asociaţiei de proprietari.

            (2) Comisia de cenzori este formată dintr-un număr impar de membri, care trebuie să aibă cel puţin studii medii şi cunoştinţe minime de specialitate. Pentru asociaţiile cu un număr mai mare de 100 de membrii se recomandă ca membrii comisiei de cenzori să aibă mai mult decât studii medii.

            (3) Dacă dintre membrii asociaţiei de proprietari nu se poate alege comisia de cenzori, atunci adunarea generală va mandata comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara asociaţiei de proprietari, persoană fizică ori juridică de specialitate, pe bază de contract sau convenţie de prestări de servicii.

            (4) Cenzorii aleşi ai asociaţiei de proprietari pot fi remuneraţi pe baza unui contract de mandat, conform hotărârii adunării generale a proprietarilor, la data adoptării bugetului anual de venituri şi cheltuieli.

            (5) Cenzorul angajat sau contractat din afara asociaţiei de proprietari poate fi remunerat, conform hotărârii adunării generale a proprietarilor, la data adoptării bugetului anual de venituri şi cheltuieli.

            (6) Pentru neîndeplinirea atribuţiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii asociaţiei de proprietari răspund, personal sau solidar, în faţa legii şi a proprietarilor pentru daunele şi prejudiciile cauzate proprietarilor în mod deliberat.

            Art. 24 1) Administratorul este o persoană angajată de către Comitetul Executiv al asociaţiei, cu contract de muncă, (sau cu care s-a semnat un contract de prestări servicii), având obligaţia de a asigura managementul administrativ şi financiar al asociaţiei.

            (2) Administratorul poate cumula şi funcţiile de contabil sau casier numai dacă asociaţia este formată dintr-un număr mai mic de 60 de membrii (este de recomandat să nu se mai cumuleze aceste funcţii), cu acordul Comitetului Executiv, fiind retribuit în consecinţă şi răspunzând pentru gestiunea pe care o are în primire. Pentru asociaţiile mai mari de 60 de membrii aceste funcţii nu vor mai fi cumulate.

            (3) Administratorul are obligaţia de a depune o garanţie materială în cuantumul stabilit de lege, garanţie pe care o poate ridica numai la eliberarea din funcţie. Cuantumul salariului lunar al administratorului este stabilit prin hotărârea Comitetului Executiv al asociaţiei, în urma negocierilor dintre acesta şi administrator.

(4) Având în vedere discrepanţele şi nemulţumirile proprietarilor privind salarizarea unor administratori, contabili şi cenzori ce îşi desfăşoară activitatea în asociaţiile de proprietari de pe raza municipiului, cuantumul salariului lunar brut se stabileste în funcţie de suprafaţa în mp a cotei comune din administrare (cotă parte).

Nr.crt.	Cota parte asociat. Mp	Nr. de apart.	Limitele salarizarii lunare – Salariul brut - RON				Nr. ore lucrate/zi
			ADMINISTRATOR	CONTABIL	CENZOR	CASIER
			RON/mp	RON	RON	Lei/h
	mp	apt.	0,108 lei/mp	1,20lei/ap.	1 lei-ap.	4.54lei/h
1	670	20	75	25	20	100	1
2	2010	60	220	72	60	200	2
3	2680	80	290	96	80	300	3
4	4020	120	435	144	120	400	4
5	6030	180	650	216	180	X	5
6	7370	220	800	264	220	X	6
7	9380	280	1013	336	280	X	7
8	10720	320	1160	384	320	X	8

            (5) Administratorul asigură managementul de proprietate al condominiului fiind o persoană fizică atestată în condiţiile legii sau persoană juridică autorizată.

     (6) Activitatea de management administrativ a condominiului include activităţi de administrare tehnică, de contabilitate şi casierie.

            (7) In situaţia în care asociaţia de proprietari angajează un casier, acesta răspunde de efectuarea operaţiunilor de încasari şi plăţi în numerar, cu respectarea prevederilor Regulamentului Operaţiunilor de Casă şi se supune reglementărilor în vigoare privind gestiunea financiară.10

            (8) Pentru lucrările privind proprietatea comună, administratorul, ţinând seama de preţ, durată de execuţie şi calitate, supune spre analiză o selecţie de oferte spre aprobare Comitetului Executiv al asociaţiei, în caz contrar cheltuielile nu vor fi acceptate la plată.

Administratorul sau preşedintele asociaţiei au obligaţia de a informa proprietarii în cazul execuţiei unor lucrări de investiţie noi faţă de utilităţile iniţiale ale condominiului.

            Art. 25 (1) Asociaţiile de proprietari au obligaţia să organizeze şi să conducă contabilitatea proprie, potrivit prevederilor Legii contabilităţii nr. 82/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, în partidă dublă sau în partidă simplă, prin opţiune, potrivit hotărârii Adunării Generale a asociaţiei de proprietari.

            (2) Asociaţiile de proprietari organizează şi conduc contabilitatea în conformitate cu reglementările contabile pentru persoanele juridice fără scop patrimonial, aprobate prin Ordin al ministrului economiei şi finanţelor.

            (3) Asociaţiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii în partidă simplă vor depune la compartimentele specializate în sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de proprietari din cadrul consiliilor locale situaţia soldurilor elementelor de activ şi pasiv, întocmită potrivit Ordinului Ministrului Economiei şi Finanţelor, până la data de 1 martie pentru situaţia existentă la 31 decembrie şi până la data de 1 septembrie pentru situaţia existentă la 30 iunie. Asociaţiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii în partidă dublă vor depune bilanţ contabil, conform prevederilor legale.

            (4) Situaţia depunerii soldurilor elementelor de activ şi pasiv, respectiv bilanţul contabil vor fi evidenţiate într-un registru special de către compartimentul specializat organizat în cadrul Primăriei.

            Art. 26 (1) Preluarea administraţiei asociaţiei de proprietari de către un administrator, este asemănătoare cu preluarea unei gestiuni. La o asemenea preluare, se va întocmi un proces-verbal de predare-primire în trei exemplare :

-        un exemplar pentru arhiva asociaţiei de proprietari;

-        al doilea exemplar pentru administratorul (membrii comitetului) care predă;

-        al treilea exemplar pentru administratorul care preia;

            (2) In procesul-verbal se vor consemna predarea şi respectiv primirea următoarelor valori şi documente:

-        soldul în casă;

-        soldul contului disponibil menţionânduse unitatea bancară;

-        soldurile fondurilor de rulment, de reparaţii, special constituite;

-        situaţia sumelor neachitate la furnizori;

-        contribuţii restante la fondurile de rulment, de reparaţii;

-        evidenţa garanţiilor existente la furnizori;

-        situaţia debitorilor, alţii decât membrii asociaţiei de proprietari;

-        situaţia creditorilor;

-        situaţia lucrărilor de reparaţii în execuţie;

-        nunărul şi seria carnetelor de chitanţiere necompletate.

-        dosarele cu facturi şi plăţi de la furnizori;

-        registrele cu regim special, inclusiv cel de corespondenţă;

-        ştampilele;

-        mijloacele fixe si materiale.

            Ca anexă la procesul-verbal de predare-primire se va întocmi situaţia elementelor de activ şi pasiv care trebuie să fie în concordanţă cu datele mentionate în procesul-verbal.

            Art. 27 Asociaţia de proprietari poate să încheie contracte (contracte prestări servicii, contracte pe bază de comision, contracte pe bază de tarif) cu persoane juridice specializate şi autorizate pentru realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare de administrare, întreţinere, realizarea investiţiilor şi reparaţiilor asupra proprietăţii comune.

            ***11

            Art. 28 Administratorii, casierul, cenzorul trebuie să prezinte garanţii morale, materiale şi profesionale acceptate de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari a clădirii pe care urmează să o administreze.

           

                       

Funcţionarea asociaţiilor de proprietari

Hotararile Adunari generale

Art. 29 Adunarea generală a asociaţiei de proprietari are următoarele atribuţii:

a)  alege şi revocă din funcţie preşedintele, membrii comitetului executiv şi cenzorul sau membrii comisiei de cenzori a asociaţiei de proprietari;

b)  adoptă şi modifică statutul şi regulamentul condominiului;

c)  adoptă, modifică sau revocă hotărâri;

d)  adoptă şi modifică bugetul de venituri şi cheltuieli;

e)  adoptă hotărâri privind executarea lucrărilor de întreţinere, reparaţii, modernizare,consolidare şi reabilitare termică şi eficienţă energetică a condominiului;

f)  adoptă hotărâri privind contractarea de împrumuturi de la bănci în vederea acoperirii cheltuielilor pentru consolidarea şi modernizarea condominiului, modernizarea instalaţiilor şi dotărilor aferente, pentru reabilitarea termică şi în scopul creşterii performanţei energetice, reabilitarea structural-arhitecturală a anvelopei pentru creşterea calităţii ambiental-arhitecturale a condominiului potrivit prevederilor legale;

g)  adoptă hotărâri asupra fondului anual de salarii şi indemnizaţii;

h)  adoptă hotărâri asupra cuantumului tuturor indemnizaţiilor precum şi asupra numărului şi funcţiilor personalului încadrat cu contract individual de muncă, convenţie sau contract civil de prestări servicii în cadrul asociaţiei de proprietari pentru buna administrare, gestionare şi funcţionare a condominiului, dar şi asupra valorii şi a modalităţilor de contractare, în limita bugetului de venituri şi cheltuieli;

i)  stabileşte modalităţile şi tranşele de plată a contribuţiilor fiecărui proprietar, pentru fiecare dintre categoriile de cheltuieli, conform reglementărilor în vigoare;

j)        stabileşte sistemul de penalizări pentru restanţele afişate pe lista de plată ce privesc cheltuielile asociaţiei de proprietari, conform prevederilor legale în vigoare;

k)  mandatează comitetul executiv, reprezentat de preşedintele asociaţiei de proprietari, pentru angajarea şi eliberarea din funcţie a persoanei care ocupă funcţia de administrator al imobilului sau a altor angajaţi ori prestatori, în scopul administrării şi bunei funcţionări a clădirii;

l)        poate stabili plafoanele minime de la care achiziţionarea bunurilor sau contractarea serviciilor se face pe bază de selecţie de oferte;12

m)  exercită alte atribuţii care iau fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor asociaţi.

Deciziile Comitetului executiv

Art. 30 Comitetul executiv al asociaţiei de proprietari are următoarele atribuţii:

a)     se supune hotărârilor Adunării generale;

b)     duce la îndeplinire hotărârile adunării generale şi urmăreşte respectarea prevederilor legale, a statutului şi a acordului de asociere ale asociaţiei de proprietari;

c)      emite, dacă este cazul, decizii scrise privind regulile pentru ducerea la îndeplinire a hotărârilor adunărilor generale şi pentru respectarea prevederilor legale, a statutului şi a acordului de asociere, precum şi alte decizii ce privesc activitatea asociaţiei de proprietari;

d)     întocmeşte proiectul bugetului de venituri şi cheltuieli şi pregăteşte desfăşurarea adunărilor generale;

e)     reglementează folosirea, întreţinerea, repararea, înlocuirea şi modificarea părţilor proprietăţii comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietăţii comune, în conformitate cu actele normative în vigoare;

f)       întocmeşte sau propune planuri de măsuri şi activităţi, conform cu responsabilităţile ce le revin, şi urmăreşte realizarea lor;

g)     supraveghează desfăşurarea tuturor activităţilor din cadrul asociaţiei de proprietari, în mod special situaţia încasărilor şi a plăţilor lunare;

h)     pentru realizarea scopului şi a activităţilor asociaţiei de proprietari, angajează şi demite personalul necesar, încheie şi reziliază contracte cu persoane fizice/juridice;

i)        îşi asumă obligaţii, în numele asociaţiei de proprietari sau în numele proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari, privind interesele legate de clădire;

j)        iniţiază sau apără în procese, în numele asociaţiei de proprietari sau în numele proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari, interesele legate de clădire;

k)      stabileşte sistemul propriu de penalizări al asociaţiei de proprietari pentru restanţele afişate pe lista de plată ce privesc cheltuielile asociaţiei de proprietari, conform prevederilor legale;

l)        avizează documentele asociaţiei de proprietari;

m)   asigură completarea la zi a cărţii tehnice a construcţiei;

n)     asigură urmărirea comportării în timp a construcţiei, pe toată durata de existenţă a acesteia;

o)     gestionează situaţiile excepţionale şi de criză;

p)     exercită alte atribuţii care iau fost conferite prin hotărârile adunării generale;

q)     aprobă lunar lista cu cotele de contribuţie la plata cheltuielilor asociaţiei de proprietari, conform hotărârii adunării generale;

r)       stabileşte cotele de participare pe persoană la cheltuielile aferente persoanelor cu domiciliul în clădire şi pentru persoanele care locuiesc temporar, minimum 15 zile pe lună;

s)      stabileşte perioada pentru care proprietarii, respectiv chiriaşii, pot solicita în scris scutirea de la plata cheltuielilor pe persoană şi care trebuie să fie de cel puţin 15 zile pe lună, conform hotărârii adunării generale;

t)        analizează problemele ridicate de membrii asociaţiei de proprietari şi ia măsuri pentru rezolvarea acestora, conform hotărârii adunării generale;

u)  ia toate măsurile pentru aducerea la starea dinaintea producerii evenimentului a zonei în care se efectuează reparaţii la părţile comune, urmând ca sumele aferente reparaţiilor respective să fie suportate de toţi proprietarii, proporţional cu cota indiviză.

v)  în situaţia în care din atribuţiile comitetului executiv sau a preşedintelui sunt preluate de administrator, acestea vor fi consemnate în procesele-verbale ale şedinţelor comitetului şi prevăzute în fişa de post a administratorului. Dacă administrarea este efectuată de persoană juridică, în baza unui contract de prestări servicii, se va întocmi un act adiţional pentru a fi prevăzute în atribuţiile administratorului.

Presedintele

Art.31 Preşedintele îndeplineşste următoarele atribuţii:

a)     se supune deciziilor Comitetului excutiv şi duce la îndeplinire deciziile respectiv, hotărârile Adunării generale;

b)     Preşedintele asociaţiei de proprietari păstrează şi urmăreşte ţinerea la zi a cărţii tehnice a construcţiei, precum şi a celorlalte documente privitoare la activitatea asociaţiei de proprietari;

c)  Preşedintele este obligat să răspundă în termen de maxim 7 zile de la data înregistrării unei contestaţii şi în 30 de zile privind măsurile luate ca urmare a unei sesizări scrise adresate de membrii asociatiei;

d)  semnează şi ştampilează documentele asociaţiei de proprietari;

e)  aduce la cunoştinţă proprietarilor, prevederile statutului şi regulamentului condominului;

f)  prezintă spre verificare la solicitarea organelor de abilitate, toate documentele asociaţiei, oferind toate informaţiile solicitate;

g)     întocmeşte tabelul convocator şi afişul pentru avizier pentru adunările generale şi asigură semnarea acestuia de către proprietari;

h)  Preşedintele asociaţiei de proprietari urmăreşte îndeplinirea obligaţiilor cetăţeneşti ce revin proprietarilor şi corecta punere în aplicare a deciziilor comitetului executiv, a hotărârile adunării generale şi respectarea statutului asociaţiei de proprietari;

i)  poate propune, în scris, comitetului executiv sau adunării generale, după caz, măsuri împotriva celor care nu respectă regulamentul condominiului, hotărârile şi deciziile asociaţiei de proprietari, conform prevederilor legale şi statutare;

j)  afişează la avizier procesele verbale ale adunărilor generale şi ale şedinţelor comitetului executiv în termen de maxim 7 zile de la data la care au avut loc acestea;

k)  în cazul modificării cadrului legislativ privind asociaţiile de proprietari, preşedintele convoacă adunarea generală a asociaţiei de proprietari pentru modificarea conformă a statutului asociaţiei;

l)  asigură informarea proprietarilor cu privire la ordinea de zi a adunărilor generale, cu 14 zile înainte de data stabilită pentru aceasta;

m)   informează proprietarii din condominiu cu privire la toate restricţiile referitoare la culoare, aspect, materiale şi altele asemenea, stabilite prin regulamentul local de urbanism, conform informaţiilor furnizate de autorităţile administraţiei publice locale.

n)     Preşedintele asociaţiei de proprietari reprezintă asociaţia în derularea contractelor angajate de aceasta şi îşi asumă obligaţii în numele acesteia în baza mandatului acordat de adunarea generală.

o)  Preşedintele asociaţiei de proprietari reprezintă asociaţia în relaţiile cu terţii, inclusiv în acţiunile iniţiate de asociaţie împotriva unui proprietar care nu şi-a îndeplinit obligaţiile faţă de asociaţie sau în procesele iniţiate de un proprietar care contestă o hotărâre a adunării generale a proprietarilor.

Cenzorul sau comisia de cenzori

            Art. 32 Cenzorul sau comisia de cenzori a asociaţiei de proprietari are, în principal, următoarele atribuţii:

a)  verifică legalitatea actelor şi documentelor, a hotărârilor, deciziilor, regulilor şi a regulamentelor;

b)     verifică lunar execuţia bugetului de venituri şi cheltuieli conform documentelor, registrelor şi situaţiei soldurilor elementelor de activ şi pasiv întocmite de către administrator;

c)  verifică gestiunea financiarcontabilă;

d)     participă la adunările generale ale asociaţiei şi ale comitetului executiv, asigurând legalitatea desfăşurării acestora.

e)  cel puţin o dată pe an, întocmeşte şi prezintă adunării generale rapoarte asupra activităţii sale şi asupra gestiunii asociaţiei de proprietari, propunând măsuri.

f)       execută controale inopinate la casieria asociaţiei de proprietari împreună cu 2 membri ai comitetului executiv, consemnând rezultatele controalelor în registrul unic de procese-verbale al asociaţiei de proprietari;

De menţionat, atribuţiile şi răspunderea crescută ale cenzorilor, care răspund solidar cu administratorul în cazul existenţei unor nereguli în ceea ce priveşte situaţia financiar-contabilă a asociaţiei. (Exemple: semnarea şi vizarea fiecărei liste de plată calculate de administrator şi afişată spre ştiinţă proprietarilor; obligaţia de a efectua lunar controale, încheind procese verbale în consecinţă).

Administratorul

            Art. 33 Administratorul asigură managementul de proprietate al condominiului şi are următoarele atribuţii:13

-        cu caracter general:

a)  prestarea serviciilor conform atribuţiilor, obligaţiilor şi responsabilităţilor atribuite de comitetul executiv, în condiţiile legislaţiei în vigoare;

b)     se supune deciziilor Comitetului executiv şi a execută dispoziţiile primite prin intermeddiul Preşedintelui;

c)  îndeplinirea oricăror alte obligaţii expres prevăzute de lege, fisa postului, precum şi a celor stabilite prin contractul încheiat cu asociaţia de proprietari.

d)  are obligaţia prezentării tuturor datelor, documentelor şi informaţilor privind conţinutul şi respectarea contractului de administrare sau a atribuţiilor, precum şi a acordurilor de plată în rate a cheltuielilor anuale, a cuantumului prestaţiilor convenite, la solicitarea oricărui proprietar, în orice moment;

e)  sesizarea comitetului executiv în vederea somării restanţierilor şi aplicarea procedurii de recuperare a restanţelor, cu penalizările aferente;

f)  prezintă proprietarilor, trimestrial, o recalculare a costurilor, realizată conform prevederilor legale;

g)  sesizarea proprietarilor privind restanţele si aplicarea procedurii de recuperare pentru chiriaşi;

h)  controlul personalului angajat de asociaţia de proprietari pentru curăţenie, încărcarea şi evacuarea gunoiului menajer şi alte activităţi, cu privire la îndeplinirea obligaţiilor contractuale şi, în caz de încălcare a acestora, sesizarea comitetului executiv

i)  va verifica apometrele individuale trecând cel puţin de 2 ori pe an la fiecare proprietar, rezolvând şi alte probleme sau le aduce la cunoştinţa comitetului pentru rezolvare.

j)        îndeplineşte orice alte atribuţii prevăzute de lege.

                        - cu caracter economic:

k)  gestionarea modului de îndeplinire a obligaţiilor cetăţeneşti ce revin proprietarilor în raport cu autorităţile publice. Obligaţiile cetăţeneşti sunt cele stabilite, potrivit legii, de adunarea generală;

l)  execută dispoziţiile prevăzute în hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari, în conformitate cu prevederile legale, regulamentul condominiului şi conform contractului de administrare sau fişei de post;

m)  asigură activitatea de casierie sau contabilitatea numai în partida simplă dacă cumulează aceste funcţii;

n)  ţine pentru fiecare asociaţie o contabilitate separată în care trebuie să fie prezentată situaţia fiecărui proprietar în raport cu asociaţia;

o)  gestionează fondul de rulment şi fondul de reparaţii constituite la dispoziţia asociaţiei de proprietari, precum şi alte fonduri constituite de către aceasta;

p)  calculează, întocmeşte, supune verificării cenzorilor şi aprobării comitetului executiv lista lunară a cheltuielior de întreţinere în termen de maxim 5 zile de la primirea ultimei facturi de la furnizorii de servicii;

q)  gestionează bunurile materiale şi fondurile băneşti ale asociaţiei conform hotărârilor adunării generale şi deciziilor comitetului executiv;

r)  propune, cel târziu până la sfârşitul perioadei de recalculare a cheltuielilor, bugete anuale şi prognoze pe termen mediu în care trebuie să includă sumele achitate, lucrările de întreţinere şi lucrările de reabilitare şi îmbunătăţire, sumele necesare din fondurile asociaţiei, alte cheltuieli previzibile şi o estimare generală a cheltuielilor asociaţiei de proprietari;

s)  întocmeşte declaraţiile pentru impozite şi taxe şi le prezintă cenzorului şi apoi preşedintelui până la data de 15 a fiecărei luni pentru luna anterioară. În aceeaşi zi cu depunerea acestor declaraţii, întocmeşte foi de vărsământ şi achită impozitele şi taxele La fel procedează cu situaţiile ce se depun trimestrial, semestrial sau anual;

t)  întocmeşte şi depune la banca documente de plată a furnizorilor cu aprobarea preşedintelui;

u)  înregistrează facturile primite în fişele furnizorilor;

v)  întocmeşte statele de plata şi achită salariile în ultima zi lucrătoare a lunii, după ce au fost verificate de cenzor şi aprobate de preşedinte;

w)    întocmeşte lunar şi depune semestrial la administraţia financiară, pe a cărei rază teritorială se află condominiul, situaţia soldurilor elementelor de activ şi pasiv.

                        - cu caracter tehnic:

x)      efectuează formalităţile necesare în angajarea contractelor cu furnizorii de servicii pentru exploatarea şi întreţinerea condominiului, derularea şi urmărirea realizării acestor contracte;

y)  asigurarea cunoaşterii şi respectării regulilor cu privire la proprietatea comună;

z)  administrează imobilul, propune şi supraveghează lucrări având ca scop conservarea şi întreţinerea acestuia;

aa)                     supraveghează atât lucrările care privesc administrarea, cât şi personalul angajat;

bb)                     administratorul va verifica zilnic prin control efectuarea curăţeniei, funcţionarea instalaţiilor de apa şi canalizare de la subsol, instalaţia electrice, lift, etc. şi va remedia de urgenţa eventualele disfuncţii;

cc)                      în caz de urgenţă, cu acordul comitetului executiv, iniţiază executarea tuturor lucrărilor necesare protejării imobilului;

dd)                     asigură gestionarea condominiului conform hotărârilor adunării generale şi deciziilor comitetului executiv, cu respectarea prevederilor legale în vigoare;

ee)                     afişează lunar, la avizier, lista de venituri şi cheltuieli ale asociaţiei, inclusiv cheltuielile obţinute din exploatarea proprietăţii comune;

ff)                     controlul facturării corecte a consumurilor în funcţie de indexul contoarelor de bloc sau al contoarelor individuale, dacă acestea există, conform prevederilor legale, şi în funcţie de normele metodologice de repartizare a consumurilor, acolo unde nu există contorizare la nivel de asociaţie de proprietari

gg)                     pentru lucrările de reparaţii privind proprietatea comună, administratorul, ţinând seama de preţ, durată de execuţie şi calitate, supune spre analiză, selecţie de oferte şi aprobare comitetului executiv al asociaţiei de proprietari ofertele operatorilor economici care satisfac cerinţele, în vederea executării lucrărilor, conform legislaţiei în vigoare, potrivit art. 37 din Legea nr. 230/2007. În caz contrar, cheltuielile nu vor fi acceptate la plată;

hh)                     supravegherea execuţiei lucrărilor de reparaţii şi de întreţinere şi participarea la recepţia lor, consemnând finalizarea acestora; asigură efectuarea de plăţi corespunzătoare stadiului lucrării;

ii)      inspectarea proprietăţii individuale în vederea înlăturării defectelor apărute la instalaţiile de folosinţă comună şi a eliminării pierderilor care determină creşterea nejustificată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari (scurgeri de apă etc.).

            Art.34 Administratorul sau preşedintele asociaţiei, nu sunt obligaţi să solicite acordul proprietarilor în vederea efectuării reparaţiilor curente ale imobil, ei având obligaţia numai de a informa proprietarii despre lucrarea respectivă ; acordul expres al proprietarilor se solicită numai în cazul execuţiei unor lucrări de investiţie noi faţă de utilităţile iniţiale ale condominiului.

Contabilul

Art. 35 Contabilul răspunde de organizarea şi conducerea contabilităţii, în condiţiile legii. La asociaţiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii în partidă simplă, administratorii de imobile pot cumula şi funcţia de contabil.

Casierul

Art. 36 Casierul răspunde de efectuarea operaţiunilor de încasări şi plăţi în numerar, cu respectarea prevederilor Regulamentului operaţiunilor de casă. La asociaţiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii în partidă simplă, administratorii de imobile pot cumula şi funcţia de casier. Pentru încasările în numerar, asociaţia de proprietari are obligaţia să emită chitanţe personalizate care vor cuprinde obligatoriu următoarele date:

-        numărul de ordine, în baza unei serii, care identifică chitanţa în mod unic;

-        data emiterii facturii; denumirea/numele, adresa proprietarului/locatarului care achită;

-        valoarea încasată conform categoriei de cheltuială şi luna pentru care se încasează. Anexa nr.

B. Exercitarea controlului de către

compartimentele specializate din cadrul

aparatului de specialitate din cadrul instituţiei

CAPITOLUL I

Coordonarea, controlul financiar-contabil

şi de gestiune

la asociaţiile de proprietari

            Art. 37 Consiliul Local al Municipiului Galaţi sprijină activitatea asociaţiilor de proprietari pentru realizarea sarcinilor şi scopurilor ce le revin conform prevederilor art. 52 din Legea nr. 230/2007 privind înfinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari cu modificările ulterioare. Consiliul Local al Municipiului Galaţi, prin compartimentul specializat organizat în cadrul autorităţii publice locale, îndrumă şi sprijină asociaţiile de proprietari pentru îndeplinirea obligaţiilor locale ce le revin asupra proprietăţii comune.

            Art. 38 In exercitarea atribuţiilor sale, personalul din cadrul compartimentului specializat asigură îndrumarea metodologică şi sprijinirea asociaţiilor de proprietari în realizarea scopurilor şi sarcinilor ce le revin, în conformitate cu prevederile legale în vigoare şi are în principal următoarele atribuţii:

Art.39 Activităţile de îndrumare, coordonare şi sprijinirea a asociaţiilor de proprietari se vor realiza prin:

a)  asigurarea întocmirii şi distribuirii materialelor informative de interes pentru asociaţiile de proprietari prin care să contribuie la buna desfăşurare a activităţii acestora;

b)       îndrumarea şi sprijinirea asociaţiilor de proprietari/locatari prin consilierea proprietarilor apartamentelor de bloc şi spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă pentru înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, în condiţiile legii;

c)  îndrumarea şi sprijinirea asociaţiei de proprietari pentru realizarea scopurilor şi sarcinilor ce le revin în administrarea proprietăţii comune, în conformitate cu prevederile legale în vigoare;

d)  îndrumarea, sprijinirea şi acordarea de consultanţă asociaţiilor de proprietari cu privire la reabilitarea termică a clădirilor de locuit;

e)  asigură derularea programului anual pentru reabilitarea termică a clădirilor de locuinţe prin:

          - verificarea dosarelor depuse de asociaţiile de proprietari, conform etapei nr. 1 din programul anual de reabilitarea termică a clădirilor;

          - completarea anexei 3a, punctele A, B, C, D,E, F, G;

          - semnarea convenţiilor între coordonatorul local şi  asociaţiile de proprietari;

f)  propune Primarului, în baza evaluărilor capacităţilor profesionale, atestarea administratorilor de imobile persoane fizice precum şi autorizarea administratorilor de imobile persoane juridice în condiţiile legii;

g)  propune Primarului, retragerea atestatului de administrator de imobil, dacă nu mai sunt îndeplinite condiţiile pentru exercitarea acestei activităţi;

h)  exercitarea controlului asupra activităţii financiar-contabile din cadrul asociaţiilor de proprietari, în condiţiile legii, la solicitarea unuia sau mai multor membri ai asociaţiei de proprietari, ulterior efectuării de către comisia de cenzori a controlului financiar-contabil pe perioada solicitată;

i)  propune primarului proiecte de hotărâri care vor fi supuse analizei şi aprobării Consiliului Local privind:

j)  organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, regulamentul de atestare a administratorilor de imobile persoane fizice şi de autorizare a administratorilor persoane juridice;

k)  parteneriate cu instituţiile abilitate pentru formarea administratorilor şi instruirea preşedinţilor asociaţiilor de proprietari;

l)  parteneriat cu Corpul Experţilor Contabili şi Contabililor Autorizaţi din România – în funcţie de resursele bugetare -  asigură activitatea de soluţionare a sesizărilor şi petiţiilor privind activitatea asociaţiilor de proprietari şi participă la soluţionarea audienţelor acordate de  conducerea Primăriei;

m)  constată şi sancţionează în calitate de împuterniciţi ai Primarului, faptele care constituie contravenţii prevăzute de actele normative în vigoare privind activitatea asociaţiilor de proprietari.

Funcţionarii Serviciului asociaţii proprietari pot participa la Adunările generale ale proprietarilor în baza invitaţiilor primite de la conducerile asociaţiilor de proprietari sau de la membrii comitetelor de iniţiativă ale proprietarilor.

            Art. 40 Organizarea şi asigurarea exercitării controlului financiar-contabil cadrul asociaţiilor de proprietari se realizează din oficiu sau la solicitarea unuia sau mai multor membri ai asociaţiei de proprietari.

            Art. 41 Exercitarea controlului asupra activităţii financiar-contabile din cadrul asociaţiilor de proprietari din oficiu, presupune următoarele operaţiuni realizate către  Primăria Municipiului Galaţi prin:

a)  compartimentul specializat din cadrul autorităţii publice locale, conform prevederilor art.52  art. 55 din Legea nr. 230 / 2007 şi ale art.59 (1) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007;

b)     in baza Protocolului de colaborare cu Corpul Expertilor Contabili si Contabililor Autorizati din Romania filiala Galaţi.

            Art. 42 Obiectivul controlului este de a reda erorile, deficienţele, lipsurile, pentru a le remedia şi a le evita pe viitor.

            Art. 43 Asociaţiile de proprietari supuse verificării vor fi anunţate despre desfăşurarea controlului prin adresa scrisă.

            Art. 44 Controlul are ca obiectiv: verificarea, controlul şi îndrumarea activităţii asociaţiei de proprietari, pentru funcţionarea acesteia conform reglementărilor legale în vigoare, în mod eficient şi în interesul proprietarilor pe care îi reprezintă.

            Art. 45 Controlul va fi efectuat prin sondaj şi în baza documentelor şi actelor justificative puse la dispoziţie şi în situaţia în care se constată deficienţe se va extinde verificarea şi asupra documentelor aferente anilor anteriori.

            Art. 46 In exercitarea atribuţiilor sale, personalul din cadrul compartimentului specializat efectuează control financiar-contabil şi de gestiune, control inopinat, din oficiu, precum şi control tematic.

            Art. 47 Pe parcursul desfăşurarii controlului vor fi avute în vedere următoarele obiective:

a)     modul de îndeplinire a atribuţiilor comitetului executiv şi al comisiei de cenzori;

b)     verificarea concordanţei dintre soldul scriptic înscris în registru de casă şi numerarul faptic existent în casieria asociaţiei în acel moment, conform procesului verbal de verificare a casieriei;

c)      modul de efectuare a operaţiunilor de încasări şi plăţi prin casă;

d)     existenţa registrului de casă;

e)     confruntarea valorilor înscrise în duplicatele chitanţelor emise, cu suma înscrisă în registrul de casă la poziţia încasări;

f)       verificarea operaţiunilor de plăţi prin casă;

g)     verificarea existenţei referatelor de necesitate întocmite de administratorul asociaţiei de proprietari şi aprobate de preşedintele asociaţiei, pentru cheltuielile administrativ-gospodăreşti;

h)     verificarea formularelor cu regim special şi a celorlalte formulare, comune pe economie, privind activitatea financiară şi contabilă, precum si existenţa registrelor contabile obilgatorii:

i.        Registrul jurnal (cod 1411/A). Anexa nr.

ii.      Registrul inventar (cod 1412). Anexa nr.

i)        verificarea existenţei următoarelor registre contabile:

i.        Registrul pentru evidenţa fondului de rulment cod 14625/a.  Anexa nr.

ii.      Registrul pentru evidenţa fondului de reparaţii cod 14625/b. Anexa nr.

iii.    Registrul pentru evidenţa sumelor speciale cod 14625/c. Anexa nr.

iv.    Registrul pentru evidenţa fondului de penalizări cod 14625/d. Anexa nr.

j)        verificarea întocmirii lunare a "Situaţiei soldurilor elementelor de activ şi pasiv", cod 14630/d, pentru verificarea înregistrării corecte în contabilitate a operaţiunilor efectuate, aşa cum prevede Ordinul Ministrului Economiei si Finantelor nr. 1969/2007 privind aprobarea reglementărilor contabile pentru persoanele juridice fără scop patrimonial, precum şi depunerea acesteia la datele stabilite de lege la Compartimentul de Relaţie cu Asociaţii de Proprietari;

k)      respectarea prevederilor legale referitoare la încadrarea personalului, salarii, prime, verificarea respectării bugetului de venituri şi cheltuieli;

l)        legalitatea şi realitatea celorlaltor plăţi şi cheltuieli făcute prin numerar sau virament;

m)  verificarea respectării criteriilor legale de repartizare a cheltuielilor sau a obligaţiilor financiare pe fiecare proprietate individuală;

n)     utilizarea listei de plată a cotelor de întreţinere la cheltuielile asociaţiei de proprietari cod 14-6-28; Anexa nr.14

o)     urmărirea modului de repartizare a penalizărilor facturate de furnizori de utilităţi precum şi a modului de repartizare a penalizărilor stabilite de către asociaţia de proprietari pentru orice sumă cu titlu de restanţă, afişate pe lista de plată;

p)     verificarea existenţei garanţiei materiale prevăzute de lege pentru casier/administrator, cenzori ( conform hotarârii Adunării Generale a proprietarilor);

q)     verificarea utilizării fondurilor de reparaţii şi a fondurilor speciale constituite din veniturile obţinute din exploatarea proprietăţii comune;

r)       verificarea existenţei fondului de rulment şi a fondului de reparaţii;

s)      verificarea existenţei tuturor documentelor necesare efectuării unei reparaţii la părtile comune;

t)        verificarea şi altor registre şi formulare, comune pe economie, privind activitatea financiară şi contabilă, utilizate de persoanele juridice fără scop patrimonial care organizează şi conduc contabilitatea în partidă simplă.

            Art. 48 Pentru buna desfăşurare a controlului financiar-contabil şi de gestiune la asociaţiile de proprietari, conducerile şi salariaţii asociaţiilor de proprietari au următoarele obligaţii principale să pună la dispoziţia persoanelor împuternicite pentru efectuarea controlului, toate documentele solicitate conform listei de mai jos:

Ø      Statutul asociaţiei de proprietari;

Ø      Acordul de Asociere al asociaţiei de proprietari;

Ø      Codul fiscal, atestatul administratorului, rezultatele evluarii anuale. (exista deja o practică în care administratorii incompetenţi se ascund în spatele acestor atestate);

Ø      contractele încheiate cu furnizorii şi alţi prestatori de servicii, contracte de muncă şi convenţii civile încheiate cu personalul asociaţiei, contractul de administrare (dacă este cazul), procese-verbale încheiate de comisia de cenzori, rapoarte de activitate, expertize contabile şi tehnice, s.a.m.d., în urma controalelor efectuate;

Ø      Registrul jurnal;

Ø      Extrasul de cont lunar (sau oglinda soldului si operaţiunilor bancare), pentru fiecare cont;

Ø      Registrul intrareieşire corespondenţă;

Ø      Listele de plată a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari;

Ø      Situaţia soldurilor elementelor de pasiv şi de activ/bilanţ;

Ø      Registrul cu procesele verbale ale Adunării Generale a asociaţiei de proprietari;

Ø      Registrul de decizii ale Comitetului Executiv;

Ø      Bugetele anuale de venituri şi cheltuieli ale asociaţiei de proprietari;

Ø      Chitanţiere cu încasările efectuate;

Ø      Registrul de casă, Anexa nr.;

Ø      Documente bancare (Ordine de Plată, CECun, extrase de cont, etc.);

Ø      Bonuri de consum, facturi fiscale şi chitanţe pentru cheltuielile efectuate, Anexa nr.;

Ø      Decont de cheltuieli;

Ø      Jurnal de operaţiuni diverse;

Ø      Fişe pentru operatiuni diverse;

Ø      Contract de garanţie "în numerar" sau "suplimentară";

Ø      Registrul pentru evidenţa fondului de rulment,Anexa nr.;

Ø      Registrul pentru evidenţa fondului de reparaţii, Anexa nr.;

Ø      Registrul  inventar, lista de inventariere, fişa de evidenţa a obiectelor de inventar, Anexa nr.;

Ø      Registrul pentru evidenţa sumelor speciale, Anexa nr.;

Ø      Registrul pentru evidenţa fondului de penalizări, Anexa nr.;

Ø      Fişele de post privind atribuţiile pentru personalul angajat al asociaţiei de proprietari, Anexa nr.;

Ø      Alte documente justificative, solicitate, care să lamurească situaţia de fapt a asociaţiei de proprietari.

Ø      Să prezinte spre verificare valorile oferite de orice fel pe care le gestionează sau le au în păstrare, care, potrivit legii intră sub incidenţa controlului, la cererea persoanelor împuternicite pentru efectuarea controlului.

            Art. 49 Pentru buna desfăşurare a controlului inopinat şi tematic la asociaţiile de proprietari, conducerile şi salariaţii asociaţiilor de proprietari au obligaţia să pună la dispoziţia persoanelor împuternicite pentru efectuarea controlului, toate documentele solicitate, respectiv:

Ø      Chitanţiere cu încasările efectuate;

Ø      Registrul de casă;

Ø      Registrul jurnal;

Ø      Registrul  inventar;

Ø      Procesele-verbale lunare întocmite de către cenzor/comisia de cenzori privind verificarea activităţii financiarcontabile şi de gestiune conform atribuţiilor ce le revin;

Ø      Documente justificative necesare pentru verificarea, analizarea şi soluţionarea petiţiilor/sesizărilor depuse şi înregistrate la Primăria Municipiului Galaţi.

            Art. 50 Exercitarea controlului asupra activităţii financiar-contabile din cadrul asociaţiilor de proprietari la solicitarea unuia sau mai multor membri ai asociaţiei de proprietari, operează în următoarele condiţii:

a)     asociaţia de proprietari sau orice proprietar din condominiu poate contracta, în nume propriu, lucrări de expertiză tehnică şi/sau contabilă cu o persoană fizică sau juridică care are calitatea de a efectua expertize, conform legislaţiei privind organizarea activităţii de expertiză tehnică şi contabilă, judiciară şi extrajudiciară;

b)     în condiţiile stabilite de Consiliul Local Galaţi, şi în funcţie de resursele bugetare proprii, Primăria Municipiului Galaţi poate încheia parteneriate cu Corpul Experţilor Contabili şi Contabililor Autorizaţi din România, în vederea efectuării expertizei financiar-contabile a gestiunii fondurilor asociaţiilor de proprietari, la solicitarea proprietarilor, ulterior efectuării de către comisia de cenzori a controlului financiar-contabil pe respectiva perioadă.

            Art. 51 În anexă la prezentul Regulament, care de altfel constituie parte integrantă a hotătârii este prezentat Protocolul de Colaborare, încheiat între Primaria Municipiul Galaţi şi C.E.C.C.A.R.filiala Galaţi.

CAPITOLUL II

Contravenţii şi sanctiuni

            Art. 52 (1) Constituie contravenţie, dacă nu sunt săvârşite în astfel de condiţii încât, potrivit legii penale, să constituie infracţiune, următoarele fapte:

a)      dacă15 proprietarii, asociaţia de proprietari sau comitetul executiv al asociaţiei de proprietari nu iau toate măsurile necesare pentru repararea şi menţinerea în stare de siguranţă a clădirii şi a instalaţiilor comune aferente (ascensor, hidrofor, instalaţii de alimentare cu apă, de canalizare, de încălzire centrală, de preparare şi distribuire a apei calde, instalaţii electrice şi de gaze, centrale termice, crematorii, instalaţii de colectare a deşeurilor, instalaţii de antenă colectivă, telefonie etc.) pe toată durata existenţei acestora;

b)     neîndeplinirea atribuţiilor de către preşedinte, membrii comitetului executiv, cenzori, administrator de imobil;

c)      neexecutarea de către proprietar a lucrărilor de întreţinere, reparaţii sau de înlocuire a elementelor de construcţii şi instalaţii aflate în proprietatea sa individuală, dacă aceasta este de natură să aducă prejudicii celorlalţi proprietari;

d)     schimbarea de către proprietar a destinaţiei locuinţei fără autorizaţiile şi aprobările legale;

e)     modificarea aspectului proprietăţii comune, precum şi a elementelor constructive ale clădirii fără aprobările şi autorizaţiile legale;

f)       neaplicarea sau nerespectarea prevederilor Legii nr. 230/2007 de către funcţionarii publici şi personalul angajat al autorităţii publice locale, inclusiv personalul regiilor ori al societăţilor furnizoare de servicii publice de utilităţi, dacă fapta nu a fost comisă în astfel de împrejurări încât să constituie infracţiune.

            (2) Contravenţiile prevăzute la alin. (1) se sancţionează după cum urmează:

a)     faptele prevăzute la lit. a), b) şi c) se sancţionează cu amendă de la 500 lei la 3.000 lei;

b)     fapta prevăzută la lit. d), cu amendă de la 200 lei la 1.000 lei;

c)      faptele prevăzute la lit. e) şi f), cu amendă de la 2.500 lei la 5.000 lei.

            (3) Sancţiunile pentru contravenţiile prevăzute la alin. (1) lit. a) - e) se aplică persoanelor fizice constatate vinovate, iar cea prevăzută la alin. (1) lit. f) funcţionarilor publici sau personalului angajat al autorităţilor publice, inclusiv personalului regiilor ori societăţilor furnizoare de servicii de utilităţi publice.

            (4) Constatarea contravenţiilor prevăzute de prezenta lege, făcută la sesizarea oricărei persoane interesate, precum şi aplicarea sancţiunilor corespunzătoare se face de către persoanele împuternicite de Inspectoratul de Stat în Construcţii şi de Ministerul Administraţiei şi Internelor, de Primar sau de împuterniciţii acestora.

            De asemenea, constituie contravenţii dacă nu sunt săvârşite în astfel de condiţii încât, potrivit legii penale, să constituie infracţiune şi următoarele fapte:

            Art. 53 Reţinute în sarcina cenzorului sau membrilor Comisiei de Cenzori dacă nu îndeplinesc următoarele:

a)  să întocmească lunar procesului-verbal de verificare asupra activităţii financiar-contabile şi de gestiune conform atribuţiilor ce le revin şi să urmărească ducerea la îndeplinire a măsurilor trasate;

b)  să întocmească şi să prezinte  în faţa Adunarii Generale a proprietarilor raportul de activate din care să rezulte exercitarea tuturor atribuţiilor;

c)  să efectueze verificarea execuţiei bugetare la sfârşitul anului;

d)  să efectueze verificarea lunară a gestiunii asociaţiei de proprietari şi a operaţiunilor de casă;

e)  să efectueze verificarea lunară a legalităţii actelor si documentelor, a hotarârilor, deciziilor, regulilor si regulamentelor;

f)       să efectueze verificarea şi/sau semnarea lunară a listelor de plată şi a contribuţiilor la cheltuielile asociaţiei de proprietari;

g)  contrasemnarea unor documente ce conţin informaţii neconforme cu realitatea;

h)     să efectueze verificarea lunară a Situaţiei Soldurilor Elementelor de Activ si Pasiv.

i)        omiterea de către cenzor sau Comisia de Cenzori de a cuprinde în raportul propriu, a ilegalităţilor săvârşite în activitatea din cadrul asociaţiei sau omisiunea de a le descoperi;

j)        obstrucţionarea şi eschivarea de la controlul financiar, contabil şi de gestiune efectuat de către reprezentantii compartimentului specializat din cadrul aparatului de specialitate al Primarului Municipiului Galaţi, precum şi/sau, refuzul colaborării şi prezentării documentelor solicitate pentru control;

k)  refuzul de a întocmi notele explicative solicitate cu ocazia verificărilor sau controalelor financiarcontabile şi de gestiune de către reprezentantii compartimentului specializat din cadrul aparatului de specialitate al Primarului Municipiului Galaţi;

l)        dacă nu a luat măsurile şi nu a respectat termenele dispuse în cadrul proceselor-verbale de control pentru remedierea deficienţelor constatate, precum şi dacă nu a comunicat modul de îndeplinire a acestor măsuri compartimentului specializat din cadrul Primariei Municipiului Galaţi, în termenul legal precizat în procesul-verbal de control;

m)   refuzul de a pune la dispoziţia autorităţilor administraţiei publice locale documentele şi informaţiile solicitate cu privire la activitatea asociaţiei de proprietari.

            Art. 54 Reţinute în sarcina membrilor Comitetului Executiv dacă nu îndeplinesc următoarele::

a)     adoptarea unor decizii care nu respectă prevederile legislatiei în vigoare referitoare la organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi încercarea de a pune în aplicare o astfel de decizie;

b)     refuzul organizării Adunării Generale anuale sau ori de câte ori este necesar;

c)      neîntocmirea bugetului de venituri şi cheltuieli;

d)     neîndeplinirea atribuţiilor care decurg din exercitarea contractului de mandat;

e)  angajarea unui administrator  persoană fizică sau juridică specializată, neatestat, respectiv neautorizat;16

f)       dacă nu duc la îndeplinire sarcinile ce le revin conform prevederilor legale în vigoare;

g)     obstrucţionarea şi eschivarea de la controlul financiar, contabil şi de gestiune efectuat de către reprezentanţii compartimentului specializat din cadrul aparatului de specialitate al Primarului Municipiului Galaţi, precum şi/sau, refuzul prezentării documentelor solicitate pentru control;

h)  refuzul de a întocmi notele explicative solicitate cu ocazia verificărilor sau controalelor financiar-contabile şi de gestiune de către reprezentanţii compartimentului specializat din cadrul aparatului de specialitate al Primarului Municipiului Galaţi;

i)        nu sunt aplicate măsurile şi nerespectarea termenelor dispuse în cadrul proceselor-verbale de control pentru remedierea deficienţelor constatate, precum şi necomunicarea modului de îndeplinire a acestor măsuri compartimentului specializat din cadrul Primariei Municipiului Galaţi, în termenul legal precizat în procesulverbal de control;

j)        refuzul de a pune la dispoziţia autorităţilor administraţiei publice locale documentele si informaţiile solicitate cu privire la activitatea asociaţiei de proprietari;

k)  refuzul de a participa şi lipsa în mod frecvent de la şedintele Comitetului, convocate de preşedintele acestuia, sau de majoritatea celorlalţi membri ai Comitetului Executiv;

l)        nu sunt luate măsuri 17organizatorice în cazul în care preşedintele asociaţiei sau una din persoanele angajate să deservească asociaţia, nuşi pot îndeplini sarcinile din diferite motive, sau manifestă neprofesionalism sau rea  voinţă în activitatea lor;

m)   nefolosirea registrului de corespondenţă/intrări-ieşiri de către Comitetul executiv, ori de câte ori un proprietar/chiriaş, persoană fizică sau juridică, din condominiu doreşte să depună în scris, la asociaţie, orice document care are legatură cu activitatea asociaţiei sau calitatea persoanei fizice ori juridice din cadrul acesteia sau neacordarea numerelor de înregistrare;

n)     nefolosirea registrului de corespondenţă/intrări-ieşiri, de către Comitetul executiv, ori de câte ori asociaţia eliberează/emite orice document către proprietari/chiriaşi sau terţe persoane;

o)     nerespectarea de către Comitetul Executiv, a unui termen de 30 de zile, de la data înregistrării cererii/sesizării/adresei, de a răspunde unui/unor proprietari din cadrul asociaţiei ori terţi care au raporturi de lucru cu asociaţia de proprietari, în care să primească explicaţii pentru situaţii care ţin de activitatea asociaţiei, altele decât cea prevazută la art.12 pct. A lit. d) din H G nr. 1588/2007;

p)  aprobarea lucrărilor de reparaţii si întretinere fără analiză şi selecţie de oferte tinând seama de preţ, durata de execuţie şi calitate;

q)     nu sunt afişate la avizier şi comunicate proprietarilor a hotarârile Adunării Generale şi neafişarea la avizier a deciziilor comitetului executiv;

r)  angajarea de personal în funcţiile de administrator, contabil, casier, care au grade de rudenie cu cenzorul sau comisia de cenzori, până la gradul al 4lea inclusiv;

s)      nu sunt luate măsuri în vederea bunei funcţionări a conductelor de distribuţie apă şi căldură, care constituie proprietate comună.

            Art. 55 Reţinute în sarcina Preşedintelui asociaţiei de proprietari dacă nu îndeplinesc următoarele:

a)     aplicarea neadecvată a reglementărilor legale în vigoare, a hotărârilor18 referitoare la organizarea si functionarea activităţii asociaţiilor de proprietari conform atribuţiilor preşedintelui (specificate în statutul asociaţiei de proprietari, conform Legii nr. 230/2007 a H.G.-ului nr. 1588/2007 şi a Hotărârilor Adunării Generale a Proprietarilor);

b)     refuzul de a pune la dispozitia autoritatilor administraţiei publice locale documentele şi informaţiile solicitate cu privire la activitatea asociaţiei de proprietari în limita legii;

c)      obstructionarea şi eschivarea de la controlul financiar, contabil şi de gestiune efectuat de către reprezentanţii compartimentului specializat din cadrul aparatului de specialitate al Primarului Municipiului Galaţi, precum şi/sau, refuzul prezentării documentelor solicitate pentru control;

d)  refuzul de a întocmi notele explicative solicitate cu ocazia verificărilor sau controalelor financiarcontabile şi de gestiune de către reprezentanţii compartimentului specializat din cadrul aparatului de specialitate al Primarului Municipiului Galaţi;

e)     nu sunt aplicate măsurile şi nerespectarea termenelor dispuse în cadrul proceselor-verbale de control pentru remedierea deficienţelor constatate, precum şi necomunicarea modului de îndeplinire a acestor măsuri compartimentului specializat din cadrul Primariei Municipiului Galaţi, în termenul legal precizat în procesul-verbal de control;

f)       neprezentarea la Primăria Municipiului Galaţi a tuturor modificărilor intervenite în structura organizatorică a asociaţiei de proprietari, în termen de 30 de zile de la data modificării;

g)     nu sunt afişate la avizier şi comunicate proprietarilorl a hotărârile Adunării Generale şi neafişarea la avizier a deciziilor comitetului executiv;

h)     nedepunerea în termen legal a Bilanţului (pentru organizarea contabilităţii în partidă dublă) sau a Situaţiei Soldurilor Elementelor de Activ şi de Pasiv (în cazul organizării contabilităţii în partidă simplă);

i)        depunerea bilanţului (pentru organizarea contabilităţii în partidă dublă) sau a Situaţiei Soldurilor Elementelor de Activ şi de Pasiv (în cazul organizării contabilităţii în partidă simplă) care conţin date neconforme cu situaţia existentă în cadrul asociaţiei de proprietari;

j)        neprezentarea în cadrul Adunărilor Generale ale asociaţiilor de proprietari a proceselor-verbale de control întocmite de către organele de control cu prezentarea concluziilor şi măsurilor impuse în urma controlului;

k)      aplicarea vizelor pe documentele emise de asociaţie care conţin informaţii eronate sau neconforme cu realitatea;

l)        angajarea unui administrator  persoană fizică sau juridică specializată, neatestat, respectiv neautorizat;

m)   neangajarea unui administrator atestat/reevaluat;

n)     necorelarea acordării remuneraţiilor şi primelor angajaţilor asociaţiei de proprietari, cu hotărîrile comitetului executiv şi/sau a Adunării Generale a proprietarilorlor;

o)     stabilirea cuantumului precum şi reactualizarea indemnizaţiilor angajaţilor asociaţiei de proprietari fără hotărârea comitetului executiv şi/sau a Adunării Generale a proprietarilorlor;

p)     validarea prin semnatură şi ştampilă a unor liste lunare de plată pe care nu sunt evidenţiate consumurile reale şi sunt majorate tarifele practicate de furnizor.

q)     calcularea penalizărilor fără respectarea Legii nr. 230/2007 si a H.G. nr. 588/2007;

r)       deschiderea conturilor bancare ale asociaţiei de proprietari în nume propriu;

s)      îngrădirea proprietarilorlor în dreptul de folosire a spaţiilor din proprietatea comună;

t)        îngrădirea proprietarilor în dreptul de a cunoaşte toate aspectele ce ţin de activitatea asociaţiei şi de a avea acces, la cerere, la orice document al acesteia; refuzul nejustificat de a acorda avizele necesare executării unor lucrări;

u)     refuzul nejustificat de a elibera adeverinte din care să rezulte lipsa/existenţa datoriilor proprietarilorlor către asociaţia de proprietari;

v)      neînregistrarea cererilor, sesizărilor şi contestaţiilor scrise cu privire la repartizarea cotelor de întreţinere şi nerespectarea termenului legal de 7 zile pentru răspunsul la aceste contestaţii;

w)    folosirea sumelor încasate din fondul de rulment în alte scopuri decât cele prevăzute de actele normative în vigoare;

x)      folosirea sumelor încasate din venituri în alte scopuri decât cele prevăzute de actele normative în vigoare;

y)      refuzul organizării Adunării Generale cel puţin o dată pe an, în primul trimestru, sau ori de câte ori proprietariii solicită şi organizarea acestora;

z)      dacă nu sunt întocmite formelor de angajare pentru personalul angajat al asociaţiei de proprietari;

aa)  nu sunt încheiate contractele de mandat pentru personalul ales dintre membrii asociaţiei de proprietari;

bb) nerespectarea prevederilor legale cu privire la repartizarea cheltuielilor în cadrul asociaţiei de proprietari;

cc)  schimbarea destinaţiei spaţiilor comune fără avizul comitetului executiv şi fără acceptul proprietarilorlor direct afectaţi cu care se învecinează pe orizontal şi vertical spaţiul supuse schimbării;

dd) executarea unor lucrări de reparaţii sau întretinere la părtile din proprietatea comună fără a fi supuse aprobării comitetului executiv cu excepţia cazurilor în care aceste lucrări au caracter de urgenţă (înlocuirea unor robineţi, ţevi, becuri, întrerupătoare, desfundări coloane, etc.);

ee) repartizarea cheltuielilor pentru spaţiile cu altă destinaţie din cadrul condominiului fără încheierea de convenţii sau fără hotărârea comitetului executiv, în cazul în care proprietarii/chiriaşii acestor spaţii refuză încheierea conventiei;

ff)     neurmărirea la zi a cărţii tehnice;

gg) nerezolvarea situaţiilor litigioase apărute în cadrul asociaţiei de proprietari şi neprezentarea modului de soluţionare a acestora în faţa Adunării Generale a proprietarilor;

hh)                        neacţionarea în instanţa de judecată a proprietarilorlor restanţieri la plata cotelor lunare de contribuţie pe o perioadă mai mare de 90 de zile;

ii)      neînregistrarea cererii de înscriere a privilegiului imobiliar asupra apartamentelor deţinute de proprietariii restanţieri din condominiu;

jj)      neîntocmirea fişelor de post cu atribuţiile pentru personalul angajat al asociaţiei de proprietari (preşedinte, membrii comitetului executiv, cenzor sau comisia de cenzori, administrator, contabil, casier);

kk)  nefolosirea registrului de corespondenţă/intrări-iesiri de către preşedintele asociaţiei sau împuternicitul acestuia, ori de câte ori un proprietar/chiriaş, persoana fizică sau juridică, din condominiu doreşte să depună în scris, la asociaţie, orice document care are legatură cu activitatea asociaţiei sau calitatea persoanei fizice ori juridice din cadrul acesteia sau neacordarea numerelor de înregistrare;

ll)      nefolosirea registrului de corespondenţă/intări-iesiri19, de către preşedintele asociaţiei sau împuternicitul acestuia, ori de câte ori asociaţia eliberează/emite orice document către proprietari/chiriaşi sau terţe persoane;

mm)                    nerespectarea de cate preşedintele asociaţiei sau împuternicitul acestuia, a unui termen de 30 de zile, de la data înregistrării cererii/sesizării/ adresei, de a răspunde unui/unor proprietari din cadrul asociaţiei ori terţi care au raporturi de lucru cu asociaţia de proprietari, în care să primească explicaţii pentru situaţii care ţin de activitatea asociaţiei, altele decât cea prevazută la art.12 pct. A lit.d) din H.G. nr. 1588/2007, explicaţii ce se vor da numai cu avizul Comitetului Executiv consemnat in registrul de decizii;

nn)                        neglijarea reglementării raporturilor juridice prevăzute de lege, dintre asociaţie şi proprietarii spaţiilor cu altă destinaţie, respectiv neîncheierea convenţiilor anuale, sau stabilirea prin hotărâre a Comitetului Executiv a contribuţiei lunare a fiecărui astfel de proprietar;

oo) neafişarea, la avizierul fiecărei asociaţii de proprietari, prin grija preşedintelui sau împuternicitului acestuia, a persoanelor care fac parte din Comitetul Executiv, Comisia de cenzori/cenzorului persoana fizică sau juridică specializată, administratorului, contabilului şi casierului;

pp) neasigurarea furnizorului de energie termică a condiţiilor de citire a grupurilor de măsurare montate în condominiu pentru a putea fi respectate clauzele din contractul de furnizare a energiei termice încheiat între asociaţie şi furnizorul de utilităţi;

qq) nemenţinerea, la avizierul asociaţiei, a listei lunare de plată afişată, până la momentul înlocuirii acesteia cu lista de plată următoare;

rr)     neîntocmirea Situaţiei soldurilor elementelor de activ şi pasiv în cazul fuziunii sal divizării asociaţiilor de proprietari în condiţiile legii şi neîncheierea protocolului de predare primire între părţi cu sumele reprezentând activele şi pasivele însuşite atât de asociaţia nou înfiinţată cât şi de asociaţia din care sa desprins.

ss)  neprezentarea organelor de control a listei cu proprietariii debranşaţi de la sistemul centralizat de încălzire şi procesele-verbale de constatare încheiat de SC APATERM S.A şi SC Apa Canal S.A.

tt)      aprobarea debranşărilor de la sistemul centralizat de încălzire cu încălcarea art.3031 din prezentul regulament.

uu)                        nu este anunţată Poliţia Locală în cazul în care se constată modificarea de elemente constructive sau a instalaţiilor de încălzire din apartamente sau din spaţiile comune cu încălcarea legislaţiei în vigoare.

            Art . 56 Reţinute în sarcina Administratorului dacă nu îndeplinesc următoarele:

a)     aplicarea neadecvată a reglementărilor legale în vigoare, a hotărârilor Consiliului Local al Municipiului Galaţi, referitoare la organizarea şi funcţionarea activităţii asociaţiilor de proprietari conform atribuţiilor administratorului (specificate în statutul asociaţiei de proprietari, conform Legii nr. 230/2007 şi HG nr 1588/2007), a hotărârilor Adunării Generale a proprietarilorlor şi deciziilor comitetului executiv;

b)     obstrucţionarea şi eschivarea de la controlul financiar, contabil şi de gestiune efectuat de către reprezentanţii compartimentului specializat din cadrul aparatului de specialitate al Primarului Mumcipiului Galaţi, precum şi/sau, refuzul prezentării documentelor solicitate pentru control;

c)      refuzul de a întocmi notele explicative solicitate cu ocazia verificărilor sau controalelor financiarcontabile şi de gestiune de către reprezentanţii compartimentului specializat din cadrul aparatului de specialitate al Primarului Municipiului Galaţi;

d)     nu ia măsurile şi nu respectă termenele dispuse în cadrul proceselor-verbale de control pentru remedierea deficienţelor constatate, precum şi necomunicarea modului de îndeplinire a acestor măsuri compartimentului specializat din cadrul Primariei Municipiului Galaţi, în termenul legal precizat în procesul-verbal de control;

e)     deţinerea funcţiei de administrator fără certificat de atestare sau fără certificat de atestare vizat anual conform regulamentului aprobat prin Hotărârea Consilului Local al Municipiului Galaţi;

f)       neconstituirea garanţiei materiale la nivelul stabilit de Adunarea Generală a membrilor asociaţiei de proprietari;

g)     deschiderea conturilor bancare ale asociaţiei de proprietari în nume propriu;

h)     îngrădirea dreptului proprietarilor de a folosi spaţiile din proprietatea comună şi nedistribuirea cotei comune pe fiecare proprietar conform spaţiilor utilizate;

i)        impunerea în mod abuziv la plata cotelor lunare de întreţinere a unui număr mai mare sau mai mic de persoane care locuiesc sau desfăşoară activităţi în cadrul condominiului;

j)        nedeclararea numărului real de persoane în vederea facturării cheltuielilor pentru colectarea deşeunlor menajere;

k)      neîntocmirea şi neafişarea listei de plată în termen de maxim 5 zile de la data primirii ultimei facturi cu toate cheltuielile explicitate ( cheltuieli comune sau pe persoană);

l)        neevidenţierea pe listele de plată a tuturor consumurilor reale şi majorarea tariferilor practicate de furnizor;

m)   recuperarea prin listele lunare de plată a unor sume diferite de cele din facturile emise de furnizorii de utilităţi;

n)     nepredarea tuturor documentelor contabile, bunurilor şi valorilor băneşti pe bază de procesverbal, în situaţia în care, din diverse motive nu mai ocupă această funcţie, comitetului executiv al asociaţiei de proprietari sau persoana nou angajată şi de a prezenta descărcarea de gestiune în faţa organelor de conducere ale asociaţiei;

o)     nedepunerea în termen legal a Bilanţului (pentru organizarea contabilităţii în partidă dublă) sau a Situaţia Soldurilor Elementelor de Activ şi de Pasiv (in cazul organizării contabilităţii în partidă simplă), în situaţia cumulării şi funcţia de contabil;

p)     depunerea Bilantului (pentru organizarea contabilităţii în partidă dublă) sau a Situaţiei Soldurilor Elementelor de Activ şi de Pasiv (în cazul organizării contabilităţii în partida simplă) care conţine date neconforme cu situaţia existentă în cadrul asociaţiei de proprietari, în situaţia cumulării şi funcţia de contabil;

q)     neîntocmirea situaţiei soldurilor elementelor de activ şi pasiv în cazul fuziunii sal divizării asociaţiilor de proprietari în condiţiile legii şi neîncheierea protocolului de predare primire între părţi cu sumele reprezentând activele şi pasivele însuşite atât de asociaţia nou înfiinţată cât şi de asociaţia din care sa desprins, în situaţia cumulării şi a funcţiei de contabil;

r)       calcularea penalizărilor fără respectarea prevederilor Legii nr. 230/2007 şi HG nr. 1588/2007, în situaţia cumulării şi a funcţiei de casier;

s)      necitirea contoarelor individuale din apartamentele proprietate la termenele stabilite prin hotărârea Adunării Generale a proprietarilor sau a comitetului executiv, nefolosirea formatului tipizat impus de O.M.F. nr. 1969/200720 cu modificările de rigoare pentru întocmirea listelor de plată şi/sau necompletarea tuturor câmpurilor impuse prin acesta;

t)        neîntocmirea Registrului Jurnal în situaţia în care cumulează şi funcţia de contabil;

u)     eliberarea chitanţelor fără evidenţierea tuturor sumelor defalcate, în cazul achitării integrale a cotelor de contribuţie lunare (ex.: contribuţia la cheltuieli lunare/lună/ dată, fond de reparaţii, penalizări, etc.) în situaţia cumulării şi funcţiei de casier;

v)      neeliberarea chitanţei separat la încasarea fondului de rulment pentru situaţia în care cumulează funcţia de casier;

w)    nefolosirea documentelor cu regim special impuse de legislaţia în vigoare;

x)      folosirea sumelor încasate din fondul de rulment în alte scopuri decât cele prevăzute de actele normative în vigoare;

y)      folosirea sumelor încasate din venituri în alte scopuri decât cele prevăzute de actele normative în vigoare;

z)      nerespectarea prevederilor legale cu privire la repartizarea cheltuielilor în cadrul asociaţiei de proprietari;

aa) decontarea unor cheltuieli administrative (telefonie, bonuri, combustibil, abonament transport în comun etc.) fără decizia comitetului executiv;

bb) includerea în listele de plată a unor sume modificate, mărite nejustificat pentru indemnizaţiile şi/sau primele angajaţilor asociaţiei de proprietari  fără acordul adunării generale a proprietarilor;

cc)  repartizarea cheltuielilor pentru spaţiile cu altă destinaţie din cadrul condominiului fără încheierea de convenţii sau fără hotărârea comitetului executiv, în cazul în care proprietarii/chiriaşii acestor spaţii refuză încheierea convenţiei;

dd) gestionarea eronată şi în detrimentul intereselor proprietarilorlor asociaţiei, a patrimoniului (a mijloacelor materiale, băneşti, a fondului de rulment şi a altor fonduri constituite, a dobânzilor aferente acestor fonduri, neachitarea la termen a facturilor de utilităţi);

ee) neimplicarea imediată în soluţionarea oricărei sesizări a proprietarilor, în ceea ce priveşte necesitatea reparării părţilor comune, şi neînceperea procedurilor de remediere a defecţiunilor constatate;

ff)     efectuarea lucrărilor de reparaţie şi întreţinere, fără înştiinţarea şi aprobarea Comitetului Executiv al Asociaţiei;

gg) refuzul de a remedia şi corecta orice greşeală de calcul sau de repartiţie a cheltuielilor, la sesizarea unui proprietar/locatar;

hh)                        refuzul de a da orice relaţie referitoare la componenţa debitului unui proprietar/locatar, şi justificarea oricăror cheltuieli trecute în debitul respectiv;

ii)      refuzul de a pune la dispoziţia autorităţilor adiministraţiei publice locale documentele şi informaţiile solicitate cu privire la activitatea asociaţiei de proprietari;

jj)      neimpunerea la plată a proprietarilorlor spaţiilor indiferent de destinaţie (de locuinţă sau altă destinaţie) debranşati ilegal, fără procesul-verbal de constatare întocmit de SC APATERM SA;

kk) răspunderea faţă de funcţionalitatea şi integritatea elementelor proprietăţii comune, faţă de mijloacele materiale ale asociaţiei de proprietari şi de utilizarea în bune condiţii a acestora;

            Art. 57 Reţinute în sarcina Casierului dacă nu îndeplinesc următoarele:

a)     necompletarea la zi a Registrului de casă;

b)     completarea Registrului de casă în mod eronat, cu omisiuni, sau pe un alt format decât cel prevăzut de Regulamentul privind operaţiunile de casă;

c)      eliberarea chitanţelor fără evidenţierea tuturor sumelor defalcate, în cazul achitării integrale a cotelor de contribuţii lunare (ex.: fond de reparaţii, penalizări, etc.);

d)     neeliberarea chitanţei separat la încasarea fondului de rulment;

e)     folosirea unor chitanţiere fără regim special aprobat de legislaţia în vigoare;

f)       neîntocmirea proceselor verbale de constatare a diferenţelor de casă atât cu ocazia controalelor comisiei de cenzori, cât şi în cazul altor situaţii posibile şi/sau însuşirea plusurilor de casă;

g)     neoperarea chitanţelor în registrul de casă la data întocmirii lor;

h)     cumularea funcţiei de administrator şi contabil;

i)        deschiderea conturilor bancare ale asociaţiei de proprietari in nume propriu;

j)        neconstituirea garanţiei materiale prevăzută de art. 12 din Legea 22/1969 (respectiv de minim un salariu şi de maxim trei salarii tarifare lunare ale gestionarului; ea nu va putea depaşi valoarea bunurilor incredintate);

k)      calcularea penalizărilor fără respectarea prevederilor Legii nr. 230/2007 şi HG nr. 1588/2007;

l)        obstrucţionarea şi eschivarea de la controlul financiar, contabil şi de gestiune efectuat de către reprezentantul compartimentului specializat din cadrul aparatului de specialitate al Primarului Municipiului Galaţi, precum şi/sau, refuzul colaborării şi prezentării documentelor solicitate pentru control;

m)   refuzul de a întocmi notele explicative solicitate cu ocazia verificărilor sau controalelor financiarcontabile şi de gestiune de către reprezentanţii compartimentului specializat din cadrul aparatului de specialitate al Primarului Municipiului Galaţi;

n)     neluarea măsurilor şi nerespectarea termenelor dispuse în cadrul proceselorverbale de control pentru remedierea deficienţelor constatate, precum şi necomunicarea modului de îndeplinire a acestor măsuri compartimentului specializat din cadrul Primăriei Municipiului Galaţi, în termenul legal precizat în procesulverbal de control;

o)     refuzul de a pune la dispoziţia autorităţilor adininistraţei publice locale documentele şi informaţiile solicitate cu pnvire la activitatea asociaţiei de proprietari;

p)     nepredarea tuturor documentelor contabile, bunurilor şi valorilor băneşti pe bază de procesverbal, în situaţia în care, din diverse motive nu mai ocupă aceasta funcţie, comitetului executiv al asociaţiei de proprietari sau persoanei nou angajate.

            Art. 58 Reţinuteîn sarcina Contabilului dacă nu îndeplinesc următoarele:

a)     necompletarea registrului jurnal, registrului inventar, registrului pentru evidenţa fondului de reparaţii, registrului pentru evidenţa fondului de rulment, registrului pentru evidenţa sumelor speciale, registrului pentru evidenţa fondului de penalizări;

b)     neconformarea privind cerinţa solicitării şi păstrării (arhivării) extraselor de cont lunare(sau oglinda soldului şi operaţiunilor bancare), pentru fiecare cont (al asociaţiei de proprietari) în parte;

c)      nerespectarea prevederilor privind arhivarea documentelor legale;

d)     neoperarea tuturor documentelor de încasări, plăţi, facturi, documente bancare, etc şi necorelarea cu listele de plată şi cu celelalte documente contabile, financiare;

e)     cumularea funcţiei de adininistrator şi casier;

f)       nedepunerea în termen legal a Bilantului (pentru organizarea contabilităţii în partidă dublă) sau a Situaţiei Soldurilor Elementelor de Activ şi de Pasiv (în cazul organizării contabilităţii în partida simplă);

g)     depunerea Bilanţului (pentru organizarea contabilităţii în partidă dublă) sau a Situaţiei Soldurilor Elementelor de Activ şi de Pasiv (în cazul organizării contabilităţii în partida simpla) care conţine date neconforme cu situaţia existentă în cadrul asociaţiei de proprietan;

h)     neîntocmirea situatiei soldurilor elementelor de activ şi pasiv în cazul fuziunii sau divizării asociaţiilor de proprietarii în condiţiile legii, şi neîncheierea protocolului de predare  primire între părţi cu sumele reprezentând activele şi pasivele însuşite atât de asociaţia nou înfiinţată cât şi de asociaţia din care sa desprins.

i)        obstrucţionarea şi eschivarea de la controlul financiar, contabil şi de gestiune efectuat de către reprezentanţii compartimentului specializat din cadrul aparatului de specialitate al Primarului Municipiului Galaţi, precum şi/sau, refuzul colaborăriii şi prezentării documentelor solicitate pentru control;

j)        refuzul de a întocmi notele explicative solicitate cu ocazia verificărilor sal controalelor financiar-contabile şi de gestiune de către reprezentanţii compartimentului specializat din cadrul aparatului de specialitate al Primarului Municipiului Galaţi;

k)      neluarea măsurilor şi nerespectarea termenelor dispuse în cadrul proceselor-verbale de control pentru remedierea deficienţelor constatate, precum şi necomunicarea modului de îndeplinire a acestor măsuri compartimentului specializat din cadrul Primăriei Municipiului Galaţi, în termenul legal precizat în procesul-verbal de control;

l)        refuzul de a pune la dispoziţia autorităţilor adininistraţiei publice locale documentele şi informaţiile solicitate cu privire la activitatea asociaţiei de proprietari;

m)   nepredarea tuturor documentelor contabile, bunurilor şi valorilor băneşti pe bază de proces-verbal, în şituaţia în care, din diverse motive nu mai ocupă această funcţie, comitetului executiv al asociaţiei de proprietari sau persoanei nou angajate.

            Art. 59 Reţinute în sarcina Proprietarilor dacă nu îndeplinesc următoarele:

            1. Pentru proprietarii spaţiilor cu destinaţie de locuinţă :

a)     modificarea instalaţiilor de distribuţie a utilităţilor care trec prin proprietatea sa, de aşa natură încât să prejudicieze ceilalţi proprietari în vreun fel, fără referatul tehnic de specialitate al furnizorului de utilităţi respectiv şi fără avizul Comitetului Executiv;

b)     refuzul de a colabora cu asociaţia de proprietari în cazul înlocuirii sau reparaţii unor instalaţii de deservire comună, instalaţii care trec prin proprietatea/locuinţa sa, şi refuzul său de a permite accesul în locuinţa sa sau a spaţiului cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, a celor desemnaţi să efectueze atât lucrările de reparaţii, de verificare şi inventariere a instalaţiilor de încălzire sau de întreţinere, cât şi citirea contoarelor individuale din apartamentele proprietate la termenele stabilite prin hotărârea adunării generale a proprietarilor sau a comitetului executiv;

c)      ocuparea abuzivă, folosirea exclusivă şi în scopuri personale, a unei părţi din utilităţile sau spaţiile ce fac parte din proprietatea comună sau se află in adininistrarea asociaţiei de proprietari;

d)  nerespectarea deciziilor Comitetului Executiv al Asociaţiei de Proprietari, în ceea ce priveşte deţinerea animalelor de companie21 şi a orelor de odihnă;

e)  refuzul în mod constant de a participa la procesul decizional din cadrul Adunării generale privind administrarea condominiului din considerent mai mult sau mai puţin subiective22;

f)       răspund în solidar pentru neîndeplinirea obligaţiilor şi a responsabilităţilor privind administrarea condominiului toţi proprietarii din cadrul unei asociaţii, indiferent de tipul de proprietate sau de modul în care sunt conectaţi, sau nu, la sitemul public de utilităţi;23

            2 Pentru proprietarii spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă:

a)     schimbarea activităţii iniţiale desfăşurată în spaţiul respectiv (activitate pentru care proprietariii direct afectaţi pe plan orizontal şi vertical cu care se învecinează şiau dat acordul iar comitetul executiv şia dat avizul), fără avizul comitetului executiv şi acordul vecinilor direct afectaţi pe plan orizontal şi vertical;

b)     refuzul proprietarului de a permite accesul reprezentanţilor asociaţiei de proprietari în spaţiul respectiv, cu ocazia citirii aparatelor de măsură şi control sau a efectuării unor reparaţii la instalaţiile comune care trec prin proprietatea sa;

c)      refuzul proprietarului spaţiului cu altă destinaţie de a colabora cu reprezentanţii asociaţiei de proprietari în vederea efectuării unui punctaj lunar, (sau ori de câte ori este nevoie), în ceea ce privesc facturile de utilităţi;

d)     refuzul proprietarului spaţiului cu altă destinaţie de a încheia contracte cu furnizorii serviciilor de utilităţi sau convenţii cu asociaţiile de proprietari;

            Art. 60 Contravenţiile prevăzute la alin.(l) lit.a,b,c,d,e,f,g,h din prezentul Regulament se sancţionează cu AVERTISMENT sau cu AMENDĂ cuprinsă între 200 şi 2.500 lei.

CAPITOLUL V

Dispoziţii tranzitorii şi finale

     Art. 61 Sesizările privind săvârşirea faptelor şi încălcarea prevederilor legale pot fi:

i.  privind faptele cenzorului sau Comisie de cenzori – sesizările se întocmesc de către membrii Comitetului executiv, Preşedinte sau membrii asociaţiei vor fi adresate către Primăria Municipiului Galaţi sau CECCAR filiala Galaţi;

ii.         privind faptele membrilor comitetului executiv sau a preşedintelui – sesizările pot fi întocmite de proprietari, administrator sau cenzor şi vor fi adresate către Primăria Municipiului Galaţi sau CECCAR filiala Galaţi ;

iii.    privind faptele administratorului – sesizările pot fi întocmite de cenzor, membrii comitetului, membrii asociaţiei, etc. Acestea vor fi adresate mai întâi conducerii asociaţiei iar în caz de nesoluţionare vor fi adresate către Primăria Municipiului Galaţi sau CECCAR filiala Galaţi;

iv.    contestaţiile privind hotărârile adunării generale se vor depune direct la instanţa de judecată în termenul stabilit de lege.

            Art. 62 Contravaloarea în lei a cotelor de întreţinere ce trebuie achitată de proprietarii spaţiilor cu destinaţie de locuinţă sau altă destinaţie se realizează prin înmulţirea cantităţii repartizate cu pretul unitar rezultat din factura emisă de furnizor.

            Art. 63 Pentru o corectă distribuire a cheltuielilor pe cotă parte administratorii sunt obligaţi să respecte prevederile legii privind calculul cotei părţi şi să utilizeze ca unitate de măsură mp suprafaţă cotă parte.

            Art. 64 La înstrăinarea proprietăţilor în cadrul condominiului, repartitoarele de costuri trebuie să rămână montate în instalaţie şi vor fi preluate de noul proprietar.

            Art. 65 În cazul în care, în urma calculelor de repartizare, prestatorul constată anomalii în repartizarea cheltuielilor pentru unele spaţii cu destinaţie de locuinţă sau altă destinaţie, va anunţa în acest sens asociaţia/asociaţiile de proprietari în vederea verificărilor, iar pentru acel/acele spaţii repartizarea cheltuielilor se va face conşiderândule ca fiind fără repartitoare de costuri.

            Art. 66 Prevederile prezentului Regulament se completează cu prevederile legislaţiei în vigoare. Orice modificare a legilor specifice asociaţiilor de proprietari va opera şi asupra prezentului regulament, imediat dupa publicarea lor în Monitorul Oficial al României.

            Art. 67 (1) Prevederile prezentului Regulament intră în vigoare de la data aducerii la cunoştinţă publică în condiţiile Legii 215/2001 privind administraţia publică locală, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.

                        (2) La aceeaşi dată îşi încetează efectele H.C.L. nr. 450/2005 precum şi orice alte dispoziţii contrare.

Direcţia generală de servicii publice

Direcţia servicii municipale

Compartiment de relaţie cu asociaţiile de proprietari

---

1      Regulamentul fiind un act juridic titlul va avea o denumire clară care va curpinde toate activităţile descrise, trebuie să fie vizibil şi uşor de identificat.

2      Recomandare: un regulament este creat cu un scop determinat care trebuie cuprins în cadrul conţinutului.

3   Semnele de punctuaţie sunt însoţite obligatoriu de spaţiu blanc.

4   Opţional, pot fi excluse din regulament, dar ţinând cont că toate actele juridice au la bază respectarea unor principii, acestea cred că se pretează cel mai bine.

5       Un nou paragraf se marchează, în general, prin alineat, primul rând fiind mai retras decât celelalte.

6       Documentele solicitate nu sunt necesare. În anexa la acordul de asociere sunt trecute toate datele necesare, solicitarea acestor copii nu face decât să îngreuneze procesul de constituire din două motive:

-               copii după titlurile de proprietate nu se pot pune la dispoziţia oricui şi oricând, cel mult va fi obligaţia proprietarilor de a depune la asociaţie, ulterior, o copie dupa prima pagină a contractului de vânzare-cumpărare, barată şi cu inscripţia necesară;

-              De prea multe ori, proprietari de bună-credinţa au fost fortaţi să efectueze o astfel de procedură pentru a scăpa de repercursiunile unor administratori, obţinerea acetor copii ar putea să prelungească procedura de constituire foarte mult. Nu toţi proprietarii deţin un xerox în casă...sau copii xerografiate.

7       Având în vedere că cele trei puncte (Constituirea, Acordul şi Dobândirea personalităţii juridice sunt prezentate în legislaţia prezentă, în detaliu, iar în regulamentul propus doar căteva noţiuni principale, descrierea succintă a etapelor, (prezentată în Anexă) va fi de un real folos beneficiarilor şi pe înţelesul tuturor.

8       Procedura de convocare pe bază de tabel convocator este din multe motive o procedura greu de realizat deoarece:

      - este foarte dificil de găsit proprietarii la domiciliu într-un interval orar acceptabil;

      - de cele mai multe ori chiar convocarea pe baza tabelului nu a determinat automat şi prezenţa proprietarilor la Adunarea generală;

      - reticenţa proprietarilor de a mai acorda semnături pe anumite documente care ulterior pot fi folosite în alte scopuri.

9    În ultimii 10-15 ani s-a constatat o prezenţă din ce în ce mai redusă a proprietarilor la Adunarea Generală din motive mai mult sau mai puţin justificate, astfel încât de cele mai multe ori hotărârile importante au fost luate de un număr redus de proprietari, de cele mai multe ori acestea fiind subiective şi în interesul unui grup minoritar. Totodată din lipsa unui spaţiu adecvat şi din cauza unui număr mult prea mare a membrilor din cadrul asociaţiei, nu este posibilă păstrarea unei discipline în desfăşurarea Adunării generale, acestea degenerează şi de cele mai multe ori se abat de la scopul întrunirii.

  Procedura propusă nu încalcă prevederile legale, este doar o modalitate de a permite tuturor proprietarilor exercitarea dreptului la vot.

10      Şi casierul trebuie sa constituie o garanţie.

11 Vor fi scoase paragrafele care fac referire la autorizarea peroanelor juridice deoarece nu fac obiectul prezentului regulament. Deşi specificaţi cum se autorizează pesoanele juridice nu specificaţi nimic despre atestatea persoanelor fizice. Totodată propunerea privind condiţiile ce trebuiesc îndeplinite este discrimatorie. Modul de autorizare a persoanelor juridice trebuie să facă obiectul noului Regulamentului de atestare şi autorizare care trebuie întocmit şi care îl va abrogă pe cel existent. Fac menţiunea că REGULAMENTUL PRIVIND PROCEDURA DE ATESTARE A PERSOANELOR FIZICE CARE DORESC SĂ OBŢINĂ CALITATEA DE „ADMINISTRATOR IMOBILE” necesită revizuirea lui de urgenţă.

12 Având în vedere că de cele mai multe ori tocmai membrii Adunării generale sunt cei care nu-şi cunosc atribuţiile pentru a evita pe viitor abateri de la prevederile legale este necesar ca atribuţiile lor să fie enumerate în detaliu.

13  Având în vedere tendinţa administratorilor de a se prevala de realizarea anumitor atribuţii este imperios necesar ca acestea să fie trecute în detaliu în prezentul regulament.

14      Se va lua în considerare modelul de lista cod 14-6-28 însă repartizarea cheltuielilor pe persoană şi cota parte va trebui să ţină cont de reglementările din Legea 230/2007 şi a Normelor metodologice de aplicare. Modelul impus de Ordinul nr. 1969 va fi adaptat conform reglementărilor în vigoare şi a cerinţelor specifice fiecărei asocaţii, conform modelului prezentat în Anexa nr......Se va ţine cont de Memoriul depus in data de 2.09.2013 şi pe care îl anexez la prezentul regulament.

15 În ceea ce priveşte utilizarea prefixelor negative „ne” care au rolul de a nega sensul cuvântului este bine de utilizat doar cele omologate, rescunoscute oficial în limba română. Deşi în practică mai sunt acceptate uneori foarte multe alte cuvinte însoţie de acest prefix, din punct de vedere al ortografiei este bine de evitat deoarece adăugarea prefixului „ne” la unele cuvinte schimbă total sensul cuvântului comparativ cu contextul în care este utilizat. Ex.: „NELUÁRE s.f. v. MARGINALIZA (2). A diminua, a reduce (pe nedrept) valoarea, importanța unei persoane, a unui lucru, a unei idei prin neglijare în mod voit, prin neluare în seamă. ”

16    Evitarea paralelismelor - Art. 16. - (1) In procesul de legiferare este interzisă instituirea aceloraşi reglementări în mai multe articole sau alineate din acelaşi act  […] A fost şters aliniatul următor. Aceleaşi observaţii privind adăugarea prefixului ne-angajarea.

17 Aceeaşi observaţie privind utilizarea unor cuvinte însoţite de prefixul „ne”

18 Asociaţiile de proprietari nu se supun HCL. Acesta nu este abilitat de a lua hotărâri privind activităţile din cadrul associaţiilor de proprietari. Este reccomandat a se evita această formulare.

19      „BARA OBLICA are înălțimea unei litere mari; nu este precedată, nici urmată de blanc. Se folosește în interiorul enunțurilor, ca semn ortografic, între cuvinte abreviate sau numerale reprezentate cifric, cu funcția generală de delimitare și distribuire. Pentru a indica alternative sau mai multe opţiuni. [...]”

20 Atrag din nou atenţie asupra impunerii şi respectiv sancţionării administratorilor privind folosirea formularului 14-6-28 pentru repartizarea cheltuielilor dacă nu este anexat modelul cu modificările corespunzătoare şi adaptat conform prevedrilor din HG 1588-2007.

21       Nici o lege în vigoare nu cere vreun acord scris al vecinilor sau a altei persoane sau confera Comitetului executiv competenta de a decide, astfel condiţionarii deţinerii unui animal de vreun acord scris. Contravine legislaţiei române şi europene în materie. Comitetul executiv nu are dreptul de a decide dacă un proprietar poate detine sau nu un animal de companie in conditiile in care oricum detinatorii de animale trebuie sa se supune Normelor de igiena sanitara. Avand in vedere si alte aspecte ce tine de mediul inconjurator al unui bloc, sunt destul de multe alte probleme care trebuiesc rezolvate, ca atare nu este cazul si timpul inca.

22 Nu ştiu dacă este chiar cea mai bună formluare, dar având în vedere atitudinea multor proprietari de a se prevala de la îndeplinirea obligaţiilor şi de a nu se implica în problemele asociaţiei, este din păcate necesar, măcar formal, de a li se atrage atenţie că pot fi traşi la răsspundere.

23      Numărul mare de debranşări de la sistemul public a fost determinat de calculele eronate ale administratorilor şi costuri mărite precum şi de percepţia greşită a multor proprietari privind faptul că dacă nu mai sunt conectaţi la sistemul comun nu mai au treabă cu asociaţia au determinat în ultimii ani dezechilibre tehnice şi financiare în cadrul asociaţiilor. Este necesar ca toţi proprietarii să înţeleagă că, odată ce în baza contractului de vânzare cumpărare a bunului imobiliar pe lângă proprietatea individuală au primit un drept de proprietate asupra unei cote din proprietatea comună rîpund în faţa legii pentru neîndeplinirea responsabilităţilor şi obligaţiilor din lege.