CE TREBUIE SĂ CUNOASCĂ UN PROPRIETAR...

           

În ultima vreme se poate constata cu uşurinţă o creştere a conflictelor dintre Asociaţiile de proprietari şi proprietarii de imobile tip condominium. Marea majoritate datorate debitelor restante ale proprietarilor către asociaţii şi extrem de puţine privind respectarea drepturilor proprietarilor.

Multe din cauzele aflate pe rolul instanţei, având ca obiect „debitele restante” ale unui proprietar către asociaţie sunt întemeiate şi reale, dar din păcate sunt şi foarte multe cauze unde proprietarii riscă să-şi piardă casele deoarece nu ştiu să-şi apere cauza.

Am întâlnit foarte des proprietari nemulţimiţi (justificat sau nu) de activitatea administratorilor (eronat îndreptată nemulţumirea către ei) dar pe bună dreptate şi administratori care încearcă să-şi facă treaba şi suportă nedreptăţile din partea proprietarilor.

Spun eronat deoarece un proprietar care consideră că i s-a încălcat un drept sau a suferit un prejudiciu nu trebuie să se adreseze administratorului de asociaţie ci Preşedintelui respectiv Comitetului executiv care are rolul de execuţie într-o asociaţie şi a cărui principală obligaţie este de a apăra interesele proprietarilor.

Cu permisiunea dumneavoastră am să împărtaşesc din experienţa proprie.

Până în prezent un proprietar putea alege doar cele două căi prezentate mai jos:

-          Acţionarea în instanţă a asociaţiei dacă consideraţi că vi s-a încălcat un drept şi în conformitate cu prevederile Legii 230/2007;

-          Solicitarea unei expertize contabile judiciare sau extrajudiciare.

Acestea sunt cele două posibilităţi cunoscute de marea majoritate a proprietarilor.

Avantaje	Dezavantaje
Vi se face dreptate	Costuri foarte ridicate
	Durată de timp privind soluţionare destul de mare
	Stresul provocat de procedura instanţei de judecată
Cine este vinovat va fi sancţionat de instanţă	Lipsa sau gestionarea deficitară a dovezilor
	Plus alte două riscuri pe care totuşi din respect pentru profesia de avocat sau expert contabil nu am să le enumăr.

Caracteristicile procesului civil

1) Procesul civil reprezinta o succesiune de acte si fapte.

2) In cadrul acestei activitati se nasc raporturi juridice procesuale atat intre parti, cat si intre acestea si instanta.

3) Obiectul procesului e reprezentat de solutionarea unui diferend, fiind de exceptie situatia in care interventia instantei este solicitata conform legii, in situatii neconflictuale.

4) Procesul civil incepe cu sesizarea organului jurisdictional prin cererea de chemare in judecata si sfarseste prin executarea silita a hotararii judecatoresti.

5) Participantii necesari la procesul civil sunt: organul jurisdictional, reclamantul si paratul, acestora adaugandu-li-se si unii participanti, numiti principali (organul de executare silita si procurorul), dar si unii participanti auxiliari (martori, experti, avocati).

6) Scopul activitatii de judecare este concretizat in stabilirea sau realizarea unor interese legitime, astfel ca fundamentul subiectiv al judecarii este reprezentat de incalcarea sau contestarea unui drept sau interes legitim.

Totuşi există şi o altă posibilitate, respectiv:

-          deschiderea unei proceduri de mediere de către propritar sau de către asociaţie;

-          solicitarea unei expertize contabile extrajudiciare.

Avantaje	Dezavantaje
Costuri reduse în comparaţie cu cele le unui proces	Riscul ca mediatorul să nu cunoască foarte bine domeniul asociaţiilor de proprietari.
Durată de timp privind soluţionare conflictului foarte mult redusă.
Garanţia neutralităţii şi imparţialităţii mediatorilor
Gestionarea corectă a dovezilor de care dispuneţi
Posibilitatea retragerii din cadrul procedurii de mediere în cazul în care nu se ajunge la o înţelegere.
Ambele părţi implicate au de căştigat

De ce să alegeţi medierea?

            Medierea este o modalitate minunată de a scăpa de stresul de a merge la tribunal. Comparată cu un proces, abordarea căii de Mediere a conflictelor poate avea rezultate mai bune, mai rapide şi mai ieftine, fără a epuiza nervos şi financiar părţile implicate. În comparaţie cu avocaţii şi sistemul juridic de soluţionare a cauzelor, mediatorii sunt, de obicei, mai interesaţi de modul de rezolvare a problemelor decăt de cine căştigă şi cine pierde.

            Însă nici un mediator nu va reuşi să facă „minunile” pe care ni le dorim dacă nu suntem dispuşi să ne vedem pe noi înşine şi pe adversari ca pe fiinţe umane cu defecte, dar care suntem încă demne de respect, putând astfel să trecem la o înţelegere reciprocă mai profundă. Numai aşa avem şansa de a face faţă realităţii potrivit căreia nicio problemă nu este prea neagră sau prea albă, că fiecare om deţine partea sa de adevăr şi că indignarea ne-ar putea orbi astfel încât să ne provoace un dezastru pentru toţi cei implicaţi, inclusiv pentru noi însăşi.

Principalele caracteristici ale medierii sunt:

• Procedură voluntară – doar parţile decid dacă doresc să urmeze calea medierii;
• Negociere asistată - mediatorul este independent, imparţial şi neutru faţă de părţi;
• Soluţia (Acordul) aparţine partilor – NU este impusa de mediator;
• Rezultatul medierii este de tip câştig-câştig spre deosebire de procesul clasic în care soluţia este întotdeauna de tip câştig-pierdere;
• Costuri reduse – onorariul mediatorului este suportat de către ambele parţi, în cote egale. Excepţie: dacă parţile se înţeleg altfel, plata se va face aşa cum au hotarat ele.  Modalitatea convenită de părţi nu afectează soluţia medierii, mediatorul păstrându-şi neutralitatea şi imparţialitatea;
• Timp redus de soluţionare – minim 2 ore – maxim 3 luni;
• Procedura de informare a părţilor nu poate depăşi 15 zile calendaristice, incluzând şi formalităţile necesare convocării acestora.
• Confidenţialitatea informaţiilor – mediatorul este depozitarul secretelor părţilor implicate în procedura medierii. Acestea se bucură de garanţia confidenţialităţii, fără de care medierea n-ar putea exista.  Mediatorul are ca datorie primordială şi fundamentală păstrarea confidentialităţii informaţiilor de care a luat la cunoştinţă în timpul procedurii medierii precum şi a documentelor care au fost predate ori întocmite cu aceasta ocazie. Aceeaşi obligaţie o au şi partile. Motivul? Pentru a nu afecta economic, moral ori social actorii implicaţi în mediere. Orice informaţie făcută publică în timpul medierii NU poate fi utilizată ulterior de către partea adversă, într-un proces clasic. Excepţie: dacă parţile au convenit altfel;
• Părţile pot fi asistate de avocaţi sau reprezentate prin mandat special, autentificat la notariat, de alte persoane.    

( http://mediatorlacramioararadulescu.wordpress.com/ce-este-medierea/)

De ce şi cum să alegeţi expertiza contabilă extrajudiciară?

Expertiza contabilă extrajudiciară este acea expertiză care în afară de orice intervenţie judecătorească are loc direct între părţile aflate în litigiu sau este solicitată de persoane fizice sau juridice în vederea stabilirii adevărului şi legalităţii în raporturile lor de activitate.

            Principalele trăsături caracteristice ale expertizei contabile extrajudiciare sunt:

a. este mijloc de fundamentare a deciziilor, de conciliere între parteneri si de fundamentare preliminară a acţiunilor şi contestaţiilor în justiţie;

b. este activitatea prin care părţile interesate pot dobândi - în afara acţiunilor judiciare - lămuriri de natură economico-financiară din partea unor profesionişti contabili independenţi, de înaltă probitate şi cu deontologie profesională recunoscută;

c. se axează pe cercetarea obiectivelor fixate de solicitant(ţi), dar expertul contabil poate releva şi obiective colaterale, pe care le consideră relevante în speţă;

d. este o activitate contractată la solicitarea celor care o consideră oportună în acţiunile pe care vor sa le întreprindă.

            Numirea experţilor contabili în cazul expertizelor contabile extrajudiciare se efectuează pe bază de contract de prestări servicii, destinatarii fiind părţile contractante.

În cazul în care există mai multe părţi implicate, expertul contabil trebuie să fie agreat de către fiecare dintre acestea. Fiind un act bilateral, acest contract trebuie să cuprindă un dispozitiv în care să fie identificabile părţile contractante, respectiv, cabinetul de expertiză contabilă pe de o parte şi solicitantul, pe de altă parte. Un contract destinat prestaţiei unei misiuni de expertiză contabilă extrajudiciară trebuie să cuprindă următoarele clauze minimale:

Obiectul contractului constă în indicarea obiectivelor (întrebărilor) la care expertul contabil trebuie să formuleze răspunsuri (concluzii). În situaţia în care numărul de obiective este relativ mare, se poate introduce în contract o formulare care să permită redactarea acestora într-o anexă la contract.

            Materialul documentar minimal pe care beneficiarul trebuie să-l pună la dispoziţia prestatorului. În măsura în care structura materialului documentar este diversificată, cuprinzând multe referinţe documentare, este recomandabil ca acesta să fie prezentat într-o anexă la contract.(http://www.scritube.com/economie/contabilitate/Expertiza-contabila-extrajudic14261188.php)

           

Concluzie:

            Stimaţi proprietri, oricât vi s-ar părea de scumpă medierea sau expertiza contabilă extrajudiciară alegeţi cele două soluţii deoarece vă vor aduce mult mai multe beneficii în raport cu costurile.