http://www.hotnews.ro/stiri-esential-20337894-proiect-lege-privind-functionarea-asociatiilor-locatari-propune-sanctiuni-dure-cei-care-isi-inunda-vecinii-putea-plati-amenzi-pana-10-000-lei.htm
|
PARLAMENTUL ROMÂNIEI
|
|
|
|
|
CAMERA
DEPUTAŢILOR
|
|
SENATUL
|
LEGE
PRIVIND
ÎNFIINŢAREA, ORGANIZAREA ŞI FUNCŢIONAREA ASOCIAŢIILOR DE PROPRIETARI ŞI
ADMINISTRAREA CONDOMINIILOR
|
CAPITOLUL I
PREVEDERI GENERALE,
DEFINIŢII
Art. 1 (1) Prezenta lege reglementează aspectele
juridice, economice şi tehnice cu privire la:
a)
înfiinţarea,
organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari din cadrul
condominiilor cu cel puţin 3 unităţi de proprietate imobiliară;
b)
administrarea,
întreţinerea şi folosirea imobilelor sau grupurilor de imobile din condominii
care au în structura lor locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de
locuinţă, aflate în proprietatea a cel puţin 3 persoane fizice sau juridice,
fiecare proprietar având o proprietate individuală şi o cotă-parte indiviză din
proprietatea comună.
(2) Prezenta lege
se aplică proprietarilor, chiriaşilor, asociaţiilor de proprietari şi
asociaţiilor de chiriaşi din condominii.
Secţiunea 1 – Definiţii
Art. 2 În sensul
prezentei legi, termenii şi expresiile de mai jos au următoarele semnificaţii:
a)
Condominiu - imobil format din teren
cu una sau mai multe construcţii, în care există proprietăţi individuale
reprezentate de locuinţe şi/sau spaţii cu altă destinaţie, după caz şi cote-părţi
indivize de proprietate comună. Constituie
condominiu:
1. clădiri cu mai multe locuinţe sau spaţii cu altă
destinaţie în care există proprietăţi individuale şi proprietăţi comune;
2. clădiri multietajate; un tronson cu una sau mai multe
scări din cadrul clădirii multitajate în cazul în care se poate delimita
proprietatea comună;
3. un ansamblu rezidenţial format din locuinţe şi/sau
construcţii cu altă destinaţie, amplasate izolat, înşiruit sau cuplat, în care
există proprietăţi comune şi proprietăţi individuale.
b) Proprietate individuală – locuinţa sau spaţiul cu altă destinaţie
decât aceea de locuinţă, parte dintr-un condominiu, destinată locuirii sau
altor activităţi, deţinută în proprietate exclusivă.
c)
Unitate de proprietate imobiliară - proprietatea individuală, care constituie bunul principal, împreună cu cota-parte indiviză din proprietatea comună;
d)
Părţi comune - părţile din clădire şi/sau din terenul aferent acesteia, care nu sunt
proprietăţi individuale şi sunt destinate folosinţei tuturor proprietarilor sau
unora dintre aceştia, precum şi alte bunuri care, potrivit legii
sau voinţei părţilor, sunt în folosinţă comună. Părţile comune sunt bunuri accesorii în raport cu proprietăţile
individuale, care constituie bunurile principale. Toate părţile comune formează obiectul proprietăţii
comune. Părţile comune nu pot fi folosite decât în comun şi sunt obiectul unui
drept de coproprietate forţată.
Constituie părţi
comune din condominiu următoarele:
1.terenul pe care se află clădirea, compus atât
din suprafaţa construită, cât şi din cea neconstruită necesară, potrivit
naturii sau destinaţiei construcţiei, pentru a asigura exploatarea normală a
acesteia;
2.fundaţia,
curţile, grădinile, căile de acces;
3.clădirea
propriu-zisă, elementele de echipament comun, inclusiv părţile de canalizare
aferente, care traversează proprietăţile private;
4.corpurile
de clădiri destinate serviciilor comune;
5.locurile
de trecere, scările şi casa scărilor şi coridoarele; pereţii perimetrali şi despărţitori dintre
proprietăţi şi/sau spaţiile comune; subsolul; coşurile de fum; holurile;
instalaţiile de apă şi canalizare, electrice, de
telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze de la branşament/racord până la
punctul de distribuţie către părţile aflate în proprietate exclusivă; canalele
pluviale; paratrăsnetele; antenele colective; podul; pivniţele, boxele,
spălătoria, uscătoria; ascensorul; interfonul - partea de instalaţie de pe
proprietatea comună; rezervoarele de apă; centrala termică proprie a clădirii;
crematoriul; tubulatura de evacuare a deşeurilor menajere; structura, structura
de rezistenţă; faţadele; acoperişul; terasele;
6.alte bunuri care, potrivit legii sau voinţei
părţilor, sunt în folosinţă comună.
e)
Părţi comune aferente
tronsoanelor sau scărilor care nu pot fi delimitate - cel puţin o instalaţie pe verticală care alimentează în comun tronsoane
ori scări sau părţi de construcţie comune tronsoanelor ori scărilor, care nu
pot fi definite separat din punct de vedere fizic ca poziţie şi suprafaţă;
f)
Cotă-parte indiviză - cota-parte
de proprietate comună, exprimată procentual, care îi revine fiecărei
proprietăţi individuale şi este calculată ca raportul între suprafaţa utilă a proprietăţii individuale şi suma
suprafeţelor utile ale tuturor proprietăţilor individuale din
condominiu. Suma cotelor-părţi indivize trebuie să fie egală cu 100%, în caz
contrar, acestea trebuie recalculate prin grija preşedintelui asociaţiei de
proprietari, conform suprafeţelor utile;
g)
Proprietar din condominiu/Proprietar – persoana fizică sau
juridică, titular al unui drept de proprietate asupra a cel puţin o unitate de
proprietate imobiliară dintr-un condominiu;
h)
Asociaţie de proprietari - formă de asociere autonomă şi nonprofit a
proprietarilor dintr-un condominiu;
i)
Membru al asociaţiei de
proprietari – proprietarul semnatar al acordului de asociere
sau al unui act adiţional la acordul de asociere;
j)
Acord de asociere - actul care consfinţeşte decizia proprietarilor de
a se asocia în condiţiile prezentei legi;
k)
Statut - act sau ansamblu de dispoziţii cu caracter oficial,
prin care se reglementează scopul, structura şi modul de organizare şi
funcţionare a asociaţiei de proprietari, conform prevederilor prezentei legi;
l)
Regulament
al condominiului - document de ordine
interioară al asociaţiei de proprietari care conţine totalitatea instrucţiunilor,
normelor, regulilor care stabilesc şi asigură ordinea şi buna funcţionare a
unui condominiu;
m)
Cheltuieli ale asociaţiei de proprietari - cheltuielile sau obligaţiile
financiare ale asociaţiei care sunt legate de exploatarea, repararea sau
întreţinerea proprietăţii comune, precum şi cheltuielile cu serviciile de care
beneficiază proprietarii şi care nu sunt facturate acestora în mod individual;
n)
Cota de
contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari - suma corespunzătoare din cheltuielile asociaţiei, pe care fiecare
proprietar din condominiu este obligat să o plătească lunar, conform
prevederilor prezentei legi;
o)
Certificat de calificare profesională – actul care dovedeşte calificarea profesională pentru a
îndeplini ocupaţia de administrator, în conformitate cu legislaţia privind
formarea profesională a adulţilor;
p)
Atestat - actul prin care persoanele fizice care deţin
certificate de calificare, conform lit. o), sunt atestate de către primar, la
propunerea compartimentelor specializate în sprijinirea şi îndrumarea
asociaţiilor de proprietari din cadrul
autorităţii administraţiei publice locale, în baza unei hotărâri a consiliului
local;
q)
Contract de
administrare – acordul de voinţă
între o asociaţie de proprietari şi un administrator care poate fi persoană
fizică, persoană fizică autorizată, sau o persoană juridică cu obiect
activitate administrarea condominiilor în vederea prestării unor activităţi şi îndeplinirii unor obiective stabilite de asociaţia de proprietari,
conform legii. Contractul de administrare este un contract cu titlu oneros şi
se încheie în formă scrisă, pe o perioadă determinată;
r)
Proprietar al
ansamblului rezidenţial/Dezvoltator al ansamblului rezidenţial - persoana juridică
care efectuează toate operaţiunile imobiliare în vederea construirii,
finalizării şi predării către beneficiari a unor locuinţe, precum şi
coordonarea surselor de finanţare necesare realizării acestor operaţiuni.
s)
Asociaţie de
chiriaşi - formă de asociere a chiriaşilor
dintr-un condominiu în scopul reprezentării intereselor lor în raporturile cu
proprietarii, precum şi cu alte persoane juridice sau persoane fizice;
t)
Convenţie individuală de facturare - act juridic încheiat între un furnizor de servicii de
utilităţi publice, asociaţia de proprietari şi proprietar individual din
condominiu, anexă la contractul de furnizare a serviciilor de utilităţi publice
încheiat între un furnizor de servicii de utilităţi publice şi asociaţia de
proprietari, prin care se stabilesc condiţiile de furnizare, utilizare,
facturare şi plată a serviciilor de utilităţi publice furnizate la nivel de
utilizator individual din cadrul unui condominiu;
u)
Repartitor de costuri - aparat utilizat în imobilele condominale dotate cu instalaţii interioare
de utilizare comune, în scopul individualizării consumurilor şi repartizării pe
proprietăţi/apartamente individuale a costurilor aferente consumului total de
apă rece, apă caldă sau energie termică înregistrat la nivelul branşamentului
imobilului.
v)
Dispozitive de măsurare / înregistrare – ansamblul de aparate/grup de măsură supuse controlului
metrologic în confomitate cu legislaţia în vigoare, destinat măsurării şi
înregistrării consumului/cantităţii de utilităţi publice furnizate/prestate
unui utilizator;
w)
Locator – persoană
fizică sau juridică care, în baza unui contract, se
obligă să asigure celeilalte părţi, numite locatar, folosinţa unei locuinţe
pentru o perioadă
determinată, în schimbul unui preţ, denumit chirie;
x)
Locatar – persoana
fizică sau juridică care, în baza unui contract, obţine de la cealaltă parte,
numită locator, dreptul de folosinţă al unei locuinţe pentru o perioadă
determinată, în schimbul unui preţ, denumit chirie;
y)
Ansamblu rezidenţial –
imobilul format din teren pe care sunt amplasate izolat, înşiruit sau cuplat locuinţe şi/sau construcţii
cu altă destinaţie, în care există proprietăţi comune şi proprietăţi
individuale.
Secţiunea a 2-a – Dispoziţii generale
Art. 3 Datorită stării de coproprietate forţată şi
perpetuă, în scopul exercitării drepturilor şi obligaţiilor ce le revin
asupra proprietăţii comune, în cazul clădirilor cu mai multe etaje ori
apartamente sau în cazul ansamblurilor rezidenţiale formate din locuinţe
individuale, amplasate izolat, înşiruit sau cuplat, în care există proprietăţi
comune şi proprietăţi individuale, se constituie asociaţia de proprietari, care
se organizează şi funcţionează conform prevederilor prezentei legi.
Art. 4 (1) În condominii,
unităţile de proprietate imobiliară se supun prevederilor prezentei legi ca
entităţi evaluate individual.
(2) Nici un act de dispoziţie nu
poate să aibă ca obiect exclusiv cota-parte indiviză din coproprietatea forţată
şi perpetuă asupra părţilor comune ale condominiului, decât odată cu
înstrăinarea locuinţei/spaţiului cu altă destinaţie care constituie bunul
principal.
(3) Părţile comune din condominii şi drepturile aferente acestora pot face obiectul unei
acţiuni de partaj numai atunci când aceste părţi încetează a mai fi destinate
folosinţei comune, în condiţiile legii.
(4) În
aplicarea prevederilor prezentei legi, dovada dreptului de proprietate şi a
celorlalte drepturi reale asupra unei unităţi de proprietate imobiliară se face
potrivit dispoziţiilor Codului civil.
Art. 5 În cazul modificării suprafeţei utile a
unei proprietăţi individuale, toate cotele-părţi indivize din condominiu, se
modifică proporţional.
Art. 6 (1)
Înscrierea în cartea funciară colectivă a condominiului se face potrivit
prevederilor legale în vigoare.
(2) Pentru
fiecare condominiu se întocmeşte o carte funciară colectivă şi câte o carte funciară
individuală pentru fiecare proprietate individuală aflată în proprietate
exclusivă.
(3) Înscrierea condominiului se
face de către biroul de cadastru şi publicitate imobiliară în circumscripţia
căruia se situează acesta, la solicitarea oricărui proprietar din condominiu
sau a asociaţiei de proprietari.
(4) Condominiile se
identifică prin adresă poştală şi, acolo unde există, prin număr cadastral şi
număr de carte funciară.
Art. 7 În cazul unităţilor de
proprietate imobiliară, cu mai mult de un proprietar, raporturile de
coproprietate sunt reglementate potrivit dreptului comun.
Art. 8 La solicitarea
scrisă a asociaţiilor de proprietari, semnată de preşedinte, persoanele
juridice care deţin cărţile tehnice ale condominiilor sunt obligate să
transmită asociaţiei de proprietari, contra cost, o copie legalizată după
cartea tehnică a construcţiei. Costul copiei legalizate nu poate să depăşească
costul de multiplicare şi de legalizare a cărţii construcţiei.
Secţiunea a 3-a – Raportul dintre autorităţile administraţiei
publice şi asociaţiile de proprietari
Art. 9 Autorităţile
administraţiei publice centrale ori locale sau orice alte instituţii publice
care deţin în proprietate locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de
locuinţă în condominii, au aceleaşi drepturi şi obligaţii ca oricare alt
proprietar din condominiu şi au obligaţia să mandateze persoane fizice sau
juridice pentru a fi reprezentate în cadrul asociaţiei de proprietari.
Art. 10 (1)
Autorităţile administraţiei publice locale organizează în cadrul aparatului de specialitate al primarului un
compartiment specializat în sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de
proprietari.
(2) Autorităţile administraţiei publice locale, prin compartimentele specializate în
sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de proprietari
din cadrul acestora asigură, la cerere, informarea asociaţiilor şi
proprietarilor din condominii cu privire la cadrul normativ privind organizarea
şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari.
(3) Compartimentele specializate în sprijinirea
şi îndrumarea asociaţiilor de proprietari
din cadrul autorităţilor administraţiei
publice locale
informează asociaţiile de proprietari cu privire la interdicţiile
prevăzute în regulamentul local de urbanism sau în regulamentele de intervenţie
aferente zonelor de intervenţie prioritară, aplicabile condominiilor, stabilite în cadrul programelor multianuale destinate creşterii calităţii
arhitectural-ambientale a clădirilor, de reabilitare termică şi de reducere a
riscului seismic al construcţiilor existente, conform legislaţiei în vigoare.
(4) Compartimentele specializate în
sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de proprietari exercită controlul asupra
legalităţii şi activităţii financiar-contabile din cadrul asociaţiilor de
proprietari, la solicitarea unuia sau mai multor proprietari din cadrul unui
condominiu.
CAPITOLUL II
ÎNFIINŢAREA ŞI
ÎNREGISTRAREA ASOCIAŢIEI DE PROPRIETARI
Secţiunea 1 – Procedura de înfiinţare şi înregistrare a asociaţiilor de proprietari
Art. 11 (1)
Asociaţia de proprietari este forma juridică de
organizare şi de reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor dintr-un
condominiu, cu personalitate juridică, nonprofit, înfiinţată în condiţiile
prezentei legi, având drept scop administrarea, exploatarea, întreţinerea, repararea,
reabilitarea şi modernizarea proprietăţii comune, menţinerea în stare
bună a imobilului, , respectarea drepturilor şi asumarea obligaţiilor de către
toţi proprietarii.
(2)
Consecinţele neluării măsurilor de organizare şi funcţionare cu privire la administrarea
şi gestiunea proprietăţii comune sunt în răspunderea juridică a tuturor
proprietarilor sau a reprezentanţilor acestora, după caz.
Art. 12 Pentru
realizarea scopului menţionat la art. 11 alin. (1), asociaţia de proprietari
înfiinţată în condiţiile prezentei legi dobândeşte drepturi şi îşi asumă
obligaţii faţă de terţi, în ceea ce priveşte administrarea condominiului.
Art. 13 (1) Asociaţia de proprietari se
înfiinţează prin acordul scris a cel puţin jumătate plus unu din numărul
proprietarilor dintr-un condominiu.
(2) În condominiile cu mai multe tronsoane sau scări se
pot constitui asociaţii de proprietari pe fiecare tronson ori scară în parte
numai în condiţiile în care proprietatea comună aferentă tronsoanelor sau
scărilor poate fi delimitată şi în condiţiile în care există branşamente
separate pe fiecare scară sau tronson.
(3) Divizarea unei asociaţii de
proprietari existente în două sau mai multe asociaţii, pe scări sau tronsoane,
se face la propunerea majorităţii proprietarilor din scara sau tronsonul
respectiv, cu acordul majorităţii proprietarilor din asociaţia ce urmează a se
diviza, cu respectarea prevederilor alin. (2).
Art. 14 În cazul condominiilor din ansamblurile rezidenţiale,
proprietarii/dezvoltatorii ansamblurilor rezidenţiale, în calitate de
vânzători, trebuie să informeze la momentul înstrăinării pe cumpărători cu
privire la necesitatea constituirii asociaţiilor de proprietari, în condiţiile
prezentei legi.
Art. 15 (1) Anterior constituirii asociaţiei de proprietari, proprietarii
unităţilor de proprietate imobiliară din condominii se întrunesc pentru
a hotărî cu privire la înfiinţarea asociaţiei de proprietari sau, după caz, la
transformarea asociaţiei de locatari în asociaţie de proprietari. Totodată, vor
hotărî şi cu privire la persoana fizică sau juridică însărcinată cu întocmirea
acordului de asociere şi a statutului, cu privire la termenul de finalizare a
acestora, data de convocare a adunării de constituire şi la modalitatea de decontare a costurilor generate de
aceasta acţiune. Hotărârea proprietarilor se
consemnează într-un proces-verbal care se semnează de toţi cei prezenţi.
(2) Cu cel puţin 10 zile înaintea
datei fixate pentru adunarea proprietarilor de constituire a asociaţiei de
proprietari, proprietarii se convoacă prin afişare la avizier şi prin tabel
convocator.
(3) În adunarea proprietarilor
pentru constituirea asociaţiei de proprietari se prezintă şi se adoptă statutul
asociaţiei de proprietari, în care se vor cuprinde precizări cu privire la:
a)
denumirea, forma
juridică, sediul, durata de funcţionare ale asociaţiei de proprietari;
b)
scopul şi
obiectul de activitate ale asociaţiei de proprietari, conform prevederilor
legale;
c)
mijloacele
materiale şi băneşti de care poate dispune asociaţia de proprietari; structura
veniturilor şi a cheltuielilor, cu respectarea prevederilor legale în vigoare;
d)
membrii
asociaţiei de proprietari, precum şi drepturile şi obligaţiile acestora;
e)
structura
organizatorică şi modul de funcţionare, cu respectarea prevederilor prezentei
legi;
f)
repartizarea
cheltuielilor asociaţiei de proprietari, conform legii;
g)
condiţiile în
care se dizolvă asociaţia de proprietari;
h)
modalitatea de
soluţionare a litigiilor, relaţiile contractuale, penalizările, cazurile de
urgenţă în care se permite accesul în proprietatea individuală al unui delegat
al asociaţiei;
i)
posibilitatea
asigurării, după caz, a unui spaţiu de administrare special amenajat, unde se
va putea desfăşura serviciul de administrare şi în care pot fi păstrate în
siguranţă documentele asociaţiei.
(4)
Statutul asociaţiei de proprietari
stabileşte modul de organizare, regulile generale de funcţionare şi atribuţiile
asociaţiei de proprietari, a adunării generale, ale comitetului executiv,
cenzorului/comisiei de cenzori şi administratorului, cu respectarea prevederilor
legale în vigoare.
Art. 16 (1) Hotărârea proprietarilor privind constituirea asociaţiei
de proprietari se consemnează prin proces-verbal întocmit în două exemplare,
înregistrat în registrul unic al asociaţiei cuprinzând procesele verbale ale adunării
generale, comitetului executiv şi cenzorului/comisiei de cenzori, semnate de
toţi proprietarii care şi-au dat consimţământul. Tabelul nominal semnat de
către proprietari cu privire la
hotărârea privind
constituirea asociaţiei de proprietari constituie anexă la acordul de asociere.
(2) Proprietarii îşi dau consimţământul, de regulă, în adunarea
proprietarilor în vederea constituirii asociaţiei de proprietari. În cazul
proprietarilor absenţi, consimţământul poate fi exprimat prin semnarea
procesului-verbal prevăzut la alin. (1), în termen de 30 de zile de la data la
care a avut loc adunarea de constituire, în condiţiile art. 15.
Art. 17 (1) Cererea pentru
dobândirea personalităţii juridice a asociaţiei de proprietari împreună cu
statutul, acordul de asociere şi procesul-verbal al adunării de constituire, se
depun şi se înregistrează la judecătoria în a cărei rază teritorială se află
condominiul.
(2)
Statutul şi acordul de asociere se întocmesc în baza prezentei legi.
(6) Încheierea este supusă recursului
în termen de 5 zile de la comunicare, preşedintele asociaţiei fiind obligat să
informeze în scris toţi proprietarii în aceeaşi zi. Recursul se judecă cu
citarea părţilor.
(7) Înscrierea
ulterioară în asociaţie a proprietarilor care nu au fost prezenţi la adunarea
proprietarilor în vederea constituirii asociaţiei de proprietari sau care au
dobândit calitatea de proprietari ulterior adunării de constituire, după caz,
se face la cererea scrisă a acestora, prin semnarea unui act adiţional la
acordul de asociere. Prin grija preşedintelui asociaţiei de proprietari, actele
adiţionale se depun la judecătoria în a cărui rază teritorială se află
condominiul în termen de 15 zile de la semnarea acestora.
Art. 18 Dacă numărul proprietarilor dintr-un condominiu scade sub
3 ca urmare a unor acte de înstrăinare, asociaţia de proprietari, legal
constituită în condiţiile prezentei legi, îşi pierde personalitatea juridică.
În acest scop proprietarul sau proprietarii vor cere judecătoriei, în a cărei circumscripţie
teritorială se află imobilul, încetarea personalităţii juridice.
Art. 19 (1) După dobândirea personalităţii juridice, asociaţia de
proprietari se va înregistra la administraţia financiară locală în a cărei rază
teritorială se află condominiul.
(2) După înfiinţarea asociaţiei de proprietari, aceasta se
identifică prin denumire, adresa condominiului, încheierea preşedintelui
judecătoriei în a cărei circumscripţie teritorială se află condominiul şi prin codul de identificare fiscală al asociaţiei.
Actele emise de către asociaţiile de proprietari vor cuprinde obligatoriu
datele de identificare.
(3)
Fiecare asociaţie de proprietari este obligată să deţină câte un singur cont
bancar de venituri şi cheltuieli ale
cărui coordonate vor fi comunicate tuturor proprietarilor prin
afişare la avizier, odată cu lista de întreţinere.
(4) Toate asociaţiile de
proprietari sunt obligate să afişeze, la loc vizibil, pe peretele exterior al
imobilului, în imediata apropiere a căii de acces în condominiu, adresa şi
denumirea asociaţiei respective.
Art. 20 (1) Pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului de
asociere, în cadrul adunării generale a asociaţiei de proprietari este necesar
acordul a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor din
condominiu.
(2) Modificările şi/sau completările trebuie să fie
motivate şi aprobate prin hotărâre a adunări generale a asociaţiei de
proprietari într-o şedinţă convocată şi desfăşurată cu respectarea prevederilor
statutului asociaţiei de proprietari şi ale prezentei legi.
(3)
Orice modificare sau completare a
statutului sau a acordului de asociere se înregistrează la
judecătoria care a emis încheierea judecătorească de înfiinţare, fără alte
formalităţi.
(4) Modificările şi/sau completările aduse statutului sau
acordului de asociere fără respectarea prevederilor alin. (3) sunt nule de
drept şi nu produc efecte juridice.
Art. 21 Încetarea statutului de membru al asociaţiei de proprietari se face la
cerere, sau odată cu pierderea calităţii de proprietar în respectivul
condominiu.
Secţiunea a 2-a – Regulamentul
condominiului
Art. 22 (1) Proprietarii din condominii trebuie să adopte un
document scris cu privire la regulile şi condiţiile de folosinţă a părţilor
comune ale condominiului şi normele de conduită şi bună vecinătate dintre
proprietari, numit regulament al condominiului.
(2)
Regulamentul condominiului se iniţiază de către preşedintele asociaţiei sau de
către comitetul executiv al asociaţiei de proprietari, se dezbate şi se adoptă
în adunarea generală a asociaţiei de proprietari cu acordul majorităţii
proprietarilor din condominiu, şi este adus la
cunoştinţă tuturor proprietarilor, în termen de 7 zile de la adoptare, prin
afişare la avizierul asociaţiei.
(3) Regulile de folosinţă a proprietăţii comune nu vor fi
afectate de schimbarea titularului dreptului de proprietate.
(4) Regulamentul condominiului nu poate impune nicio
restricţie exercitării drepturilor proprietarilor în afara celor care sunt
justificate prin destinaţia imobilului, aşa cum este definită în acte, prin
caracteristicile sale.
(5) Toţi proprietarii, precum şi chiriaşii din condominiu
sau persoanele care sunt găzduite pe perioada determinată în condominiu sunt
obligaţi să respecte regulamentul de condominiu. Responsabilitatea informării chiriaşilor şi a persoanelor care
tranzitează condominiul referitor la prevederile regulamentului condominiului
aparţine proprietarului.
(6) În cazul nerespectării
regulamentului condominiului de către unul dintre proprietari sau chiriaşi, ceilalţi
proprietari pot sesiza preşedintele şi/sau comitetul executiv al asociaţiei de
proprietari, cu privire la aceste nereguli.
Secţiunea a 3-a – Asociaţiile de chiriaşi
Art. 23 Asociaţiile de chiriaşi se constituie şi se organizează
în conformitate cu prevederile Ordonanţei nr. 26/2000 cu privire la asociaţii
şi fundaţii, cu modificările şi completările ulterioare.
Art. 24 (1) Proprietarii condominiilor, persoane fizice sau
juridice, destinate în întregime închirierii, în care sunt constituite asociaţii
de chiriaşi, pot să delege asociaţiilor de chiriaşi administrarea părţilor
comune din condominiu.
(2) În cazul în care condominiile sunt în
proprietatea autorităţilor publice centrale sau locale, delegarea administrării
părţilor comune se poate face numai în baza unui contract de delegare a
administrării, ca urmare a unei hotărâri a Guvernului, a consiliului judeţean,
respectiv a consiliului local, şi numai cu acordul majorităţii chiriaşilor
membri ai asociaţiei de chiriaşi.
(3) În cazul în care condominiile sunt în proprietate privată,
delegarea administrării părţilor comune se poate face numai în baza unui
contract de delegare a administrării semnat între proprietar şi asociaţia de
chiriaşi, numai cu acordul majorităţii chiriaşilor membri ai asociaţiei de
chiriaşi.
Art. 25 (1) Asociaţiile de chiriaşi nu pot efectua modificări
constructive în condominiu, nu pot schimba destinaţia proprietăţii comune din
condominiu, nu pot înstrăina şi nu pot închiria bunurile sau spaţiile comune,
fără acordul scris al proprietarului, în condiţiile legii.
(2) Asociaţiile de chiriaşi pot desfăşura numai
activităţile prevăzute în contractul de delegare a administrării.
Art. 26 Delegarea administrării părţilor comune către
asociaţiile de chiriaşi nu aduce nicio atingere drepturilor şi obligaţiilor
titularul dreptului de proprietate, conform legislaţiei în vigoare.
CAPITOLUL III
DREPTURILE ŞI
OBLIGAŢIILE PROPRIETARILOR
Secţiunea 1 – Drepturile proprietarilor din condominii
Art. 27 Toţi
proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari au dreptul să participe, cu
drept de vot, la adunarea generală a asociaţiei de proprietari, să îşi înscrie
candidatura, să candideze, să aleagă şi să fie aleşi în structura
organizatorică a asociaţiei de proprietari. Pentru a beneficia de dreptul de a
fi ales, persoana în cauză trebuie sa aibă capacitate deplină de exerciţiu.
Art. 28 (1) Proprietarii din condominiu au dreptul să fie informaţi în legătură cu toate
aspectele ce privesc activitatea asociaţiei, să solicite în scris şi să
primească, copii după orice document al acesteia. Proprietarii care solicită copii după documentele asociaţiei de
proprietari vor suporta costul de multiplicare al acestora.
(2) În vederea bunei informări a
proprietarilor, asociaţia de proprietari amplasează la loc vizibil un avizier
la care sunt afişate documente în conformitate cu prevederile prezentei legi.
(3) Proprietarii
din condominii au dreptul să primească explicaţii cu privire la calculul cotei
de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi, după caz, să o
conteste în scris. Preşedintele asociaţiei de proprietari este obligat să
răspundă, în scris, la contestaţie în termen de 7 zile de la primirea acesteia.
(4) În cazul în care preşedintele sau administratorul nu ia toate
măsurile necesare în scopul facilitării accesului proprietarilor la documentele
contabile sau la orice alt document al asociaţiei de proprietari, conform
legii, proprietarii au dreptul de a notifica despre aceasta comitetul executiv
şi cenzorul/comisia de
cenzori. În situaţia nesoluţionării sau a soluţionării necorespunzătoare a
solicitărilor notificate în termen de 30 de zile de la depunerea acestora,
proprietarii se pot adresa compartimentelor specializate în
sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de proprietari.
Art. 29 (1) În
cazurile în care unul dintre proprietari împiedică, cu rea credinţă şi sub
orice formă, folosirea normală a condominiului sau a unor părţi componente,
potrivit destinaţiei acestora, creând prejudicii celorlalţi
proprietari, proprietarii prejudiciaţi sau orice persoană care poate justifica
un interes legitim se pot adresa în scris preşedintelui, comitetului executiv
al asociaţiei de proprietari şi instituţiilor cu atribuţii privind respectarea
ordinii şi liniştii publice sau, după caz, instanţelor judecătoreşti.
(2) Dacă o hotărâre a adunării generale a asociaţiei de
proprietari, o decizie a comitetului executiv sau a preşedintelui este contrară
prevederilor prezentei legi sau este de natură să producă daune intereselor
proprietarilor, aceştia sau orice persoană care poate justifica un interes
legitim pot sesiza cenzorul/comisia de cenzori, compartimentele specializate în
sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de proprietari sau, după caz, pot
solicita instanţelor judecătoreşti anularea în tot sau în parte a
hotărârii/deciziei şi/sau repararea pagubei cauzate.
(3) Orice
persoană sau orice proprietar care se consideră vătămată/vătămat într-un drept
al său datorită neîndeplinirii sau îndeplinirii defectuoase a atribuţiilor de
către preşedinte, membri ai comitetului executiv, cenzor/comisia de cenzori sau de către administrator, se poate
adresa
în scris compartimentelor specializate în sprijinirea şi îndrumarea
asociaţiilor de proprietari sau, după caz, instanţelor judecătoreşti.
Secţiunea a 2-a – Obligaţiile proprietarilor din condominii
Art. 30 (1) Proprietarii din
condominii au obligaţia să notifice preşedintelui orice schimbare intervenită
în structura şi numărul membrilor familiei prin deces, căsătorii sau naşteri,
persoanele luate în spaţiu, precum şi locatarii/comodatarii ca urmare a
închirierii sau a dării în comodat a locuinţei.
(2) Notificarea
prevăzută la alin. (1) se face în scris în termen de 10 zile de la schimbarea
intervenită, de la luarea în spaţiu, respectiv de la semnarea contractului de
închiriere/comodat.
(3) În condiţiile prezentei legi şi cu respectarea
prevederilor legislaţiei în vigoare privind calitatea în construcţii, proprietarul este
obligat să menţină proprietatea sa individuală, locuinţă sau spaţiu cu altă
destinaţie decât aceea de locuinţă, în stare bună din punct de vedere tehnic şi
funcţional, pe propria cheltuială. Niciun proprietar, chiriaş sau angajat al
asociaţiei de proprietari nu poate încălca, afecta sau prejudicia dreptul de
proprietate comună sau exclusivă a celorlalţi proprietari din condominiu şi nu
poate afecta funcţionarea normală şi întreţinerea condominiului.
(4) În
cadrul proprietăţii individuale, proprietarul are obligaţia să păstreze şi să întreţină în stare de
funcţionare şi siguranţă spaţiile interioare, echipamentele şi instalaţiile din
dotarea tehnică a proprietăţii individuale, respectiv instalaţiile sanitare, de
încălzire, canalizare, alimentare cu energie electrică, gaz, apă, precum şi
altele de această natură, pe cheltuiala sa, astfel încât să nu aducă prejudicii
celorlalţi proprietari din condominiu.
(5)
Dacă proprietarul unei locuinţe ori al unui spaţiu cu altă destinaţie provoacă
daune oricărei părţi din proprietatea comună sau din proprietatea individuală a
altui proprietar din condominiu, respectivul proprietar are obligaţia de a
repara stricăciunile sau de a suporta cheltuielile pentru lucrările de
reparaţii.
(6)
Raporturile juridice stabilite de comun acord între locator şi locatar,
indiferent de statutul locuinţei, precum şi nerespectarea obligaţiilor
contractuale de către locatar nu absolvă proprietarul, în calitate de locator,
de obligaţiile sale faţă de asociaţia de proprietari sau faţă de furnizorii de
utilităţi publice, prevăzute în prezenta lege.
Art. 31 (1) Cu un preaviz scris de 5 zile emis de comitetul executiv al
asociaţiei de proprietari, proprietarul este obligat să accepte accesul
preşedintelui sau a unui membru al comitetului executiv, în proprietatea sa
individuală, atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare ori să se
înlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se poate avea acces numai
din respectiva proprietate individuală.
(2) În cazul în care proprietarul nu permite accesul în
proprietatea sa, în conformitate cu prevederile alin. (1), acesta va răspunde
civil şi penal, după caz, pentru toate prejudiciile create proprietarilor
afectaţi, în condiţiile legii.
(3) Proprietarii din condominiu care suferă un prejudiciu
ca urmare a executării lucrărilor menţionate la alin. (1) vor fi despăgubiţi de
către toţi proprietarii din condominiu proporţional cu cota-parte din proprietatea comună, sau după caz, de către proprietarul în interesul căruia
s-a efectuat reparaţia.
(4) În cazul în care prejudiciul este cauzat de către
executantul lucrărilor de intervenţie,
persoană fizică/juridică, despăgubirea va fi recuperată de la acesta, în
condiţiile legii.
(5) Lucrările de intervenţie la elementele componente ale proprietăţii comune,
efectuate în baza alin. (1), se vor executa într-un termen stabilit de
comun acord şi consemnat printr-un acord semnat de către proprietar şi
asociaţia de proprietari.
(6) În situaţia în care, pe parcursul executării
lucrărilor de intervenţie în baza prevederilor alin. (1), se afectează în orice
mod proprietatea privată individuală, cheltuielile necesare pentru aducerea la
starea tehnică iniţială a acestora se suportă în condiţiile alin. (3) şi/sau
(4), după caz.
Art. 32 (1)
Proprietarii sunt obligaţi să ia măsuri pentru consolidarea şi modernizarea
condominiului, modernizarea echipamentelor, instalaţiilor şi dotărilor
aferente, reabilitarea termică în scopul creşterii performanţei energetice,
precum şi reabilitarea
structural-arhitecturală a anvelopei condominiului pentru creşterea calităţii
arhitectural-ambientale a acestuia, potrivit
prevederilor legale, în condiţiile menţinerii
aspectului armonios şi unitar al întregului condominiu, indiferent de natura intervenţiilor.
(3)
Înainte de modificarea aspectului faţadei condominiului, preşedintele
asociaţiei de proprietari trebuie să solicite, în scris, autorităţii
administraţiei publice locale toate informaţiile şi restricţiile referitoare la
culoare, aspect, materiale şi altele asemenea, stabilite prin regulamentul
local de urbanism sau prin regulamentele de intervenţie aferente zonelor de
intervenţie prioritară stabilite în cadrul programele multianuale privind
creşterea calităţii arhitectural-ambientale a clădirilor.
(4) În
cazul condominiilor cu mai multe tronsoane
sau scări legate structural, lucrările de consolidare sau modernizare,
reabilitare termică şi structural-arhitecturală se vor realiza în mod unitar
pentru întregul ansamblul, cu respectarea întocmai a caracterului arhitectural
al condominiului şi al caracterului ambiental al ansamblului/zonei de
amplasament.
(5) Proprietarii construcţiilor,
persoane fizice sau juridice, şi asociaţiile de proprietari, precum şi
persoanele juridice care au în administrare construcţii încadrate în clasele de
risc seismic şi/sau afectate de seisme, sunt obligaţi
să ia măsurile prevăzute de lege pentru reducerea riscului seismic al
construcţiilor.
Art. 33 (1)
Proprietarii din condominii care îşi înstrăinează locuinţele sau spaţiile cu
altă destinaţie decât aceea de locuinţă sunt obligaţi ca la întocmirea formelor
de înstrăinare să facă dovada achitării la zi a cotelor de contribuţie la
cheltuielile asociaţiei de proprietari.
(2) Notarii publici vor autentifica actele de înstrăinare
a unităţilor de proprietate imobiliară
din condominii numai dacă este îndeplinită una din următoarele condiţii:
a)
proprietarul
prezintă o adeverinţă din partea asociaţiei de proprietari, care să reprezinte
dovada achitării la zi a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de
proprietari, în original sub semnătura preşedintelui şi a administratorului
asociaţiei de proprietari, cu precizarea numelui şi prenumelui acestora, şi cu
ştampila asociaţiei de proprietari;
b)
în cazul existenţei unor datorii
către asociaţia de proprietari sau către furnizorii de utilităţi publice în
cazul facturării individuale a serviciilor, se introduce în contract o clauză
privitoare la preluarea datoriilor respective de către cumpărător.
(3) Actele de înstrăinare încheiate cu nerespectarea
prevederilor alin. (2) sunt nule de drept.
(4) La
înstrăinarea proprietăţii, proprietarul este obligat să transmită către dobânditor, orice informaţii relevante
sau având consecinţe asupra drepturilor şi obligaţiilor privitoare la
proprietatea care este înstrăinată, inclusiv certificatul de performanţă
energetică aferent acesteia, elaborat în condiţiile legii.
(5) La încheierea tranzacţiei notarii publici vor
înştiinţa noul proprietar asupra faptului că este obligat să prezinte
preşedintelui asociaţiei de proprietari,
în termen de 10 zile de la încheierea tranzacţiei, copie după actul de
proprietate în vederea înregistrării informaţiilor necesare calculului cotelor
de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari pentru respectiva
locuinţă sau pentru spaţiile cu altă destinaţie decât aceea
de locuinţă, şi a datelor de contact ale proprietarului.
(6) În cazul închirierii proprietăţilor individuale către
terţi, în contractul de închiriere se va specifica modalitatea şi partea în
sarcina căreia revine achitarea cotelor de întreţinere, proprietar sau chiriaş,
după caz, iar o fotocopie a contractului de închiriere va fi depusă de către
proprietar la preşedintele asociaţiei.
Secţiunea a 3- a – Modul de utilizare a proprietăţii individuale şi a
părţilor comune
Art. 34 (1) Utilizarea proprietăţii individuale
este stabilită de proprietar în conformitate cu destinaţia acesteia.
(4) Schimbarea aspectului sau a destinaţiei proprietăţii
comune este permisă cu îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiţii:
a) în baza hotărârii adunării generale a asociaţiei adoptată
cu votul a două treimi din numărul tuturor proprietarilor;
b)
după
obţinerea prealabilă a acordurilor, avizelor şi autorizaţiilor necesare
prevăzute de legislaţia în vigoare, emise în condiţiile legii de
instituţiile/autorităţile abilitate în acest sens;
c)
numai cu acceptul scris, prealabil, al proprietarilor din
condominiu, direct afectaţi, cu care
se învecinează, pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus schimbării şi dacă prin
modificările propuse nu sunt lezate drepturile altor proprietari din
condominiu.
Art. 35 (1) Zidurile
ce separă proprietăţile individuale şi/sau părţile comune dintr-un condominiu
sunt proprietate comună.
(2)
Zidurile dintre proprietăţile individuale, care nu fac parte din structura de
rezistenţă a condominiului,
pot fi reamplasate cu acordul a două treimi
din numărul total al proprietarilor din condominiu,
inclusiv al proprietarilor apartamentelor sau spaţiilor respective, în baza unei expertize tehnice, şi a autorizaţiei de construire,
eliberată de autoritatea publică locală, în conformitate cu legislaţia în
vigoare.
(3)
Zidurile dintre proprietăţile individuale şi proprietatea comună care nu fac
parte din structura de rezistenţă a condominiului pot fi reamplasate numai în baza unei
expertize tehnice, prin modificarea acordului de asociere, în baza hotărârii două treimi din numărul tuturor
proprietarilor din condominiu şi a autorizaţiei de construire, eliberată de
autoritatea administraţiei publice competente în conformitate cu legislaţia în
vigoare, numai dacă prin aceste modificări nu sunt
lezate drepturile celorlalţi proprietari din condominiu.
(7) În cazul în care un proprietar din condominiu doreşte
modificarea instalaţiilor de distribuţie a gazelor şi a modificării
caracteristicilor puterii termice a elementelor de încălzire în
interiorul proprietăţii sale individuale, aceste lucrări se pot efectua numai
în condiţiile legii, pe baza referatului tehnic de specialitate emis de
furnizorul serviciului de utilităţi publice, în care se arată efectele
modificării instalaţiei respective. Pe baza referatului tehnic, comitetul
executiv al asociaţiei de proprietari, cu acordul tuturor proprietarilor
direct afectaţi de vecinătate, va hotărî asupra efectuării
modificării. În cazul producerii locale, la nivel de condominiu, a energiei
termice şi a apei calde de consum, nu este necesar referatul tehnic menţionat.
Art. 36 Părţile comune pot fi
utilizate de către terţi, persoane fizice sau juridice de drept public şi/sau
privat, numai ca urmare a deciziei adunării generale a asociaţiei de
proprietari, adoptată cu acordul a două treimi din numărul total al
proprietarilor din condominiu şi cu acordul tuturor proprietarilor direct
afectaţi de vecinătate, în baza unui contract de închiriere, de
folosinţă sau de concesiune, semnat de
preşedinte în numele asociaţiei şi avizat de cenzor/comisia de cenzori.
Art. 37 Modificările
constructive şi utilizarea în alte scopuri a unor părţi sau elemente de
construcţie ale condominiului, precum şi amplasarea de mijloace publicitare pe faţada
şi/sau pe terasa/învelitoarea imobilului, suspendarea de stâlpi, pereţi, scări
interioare şi altele asemenea, se fac numai cu acordul a
două treimi din proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari, al tuturor
proprietarilor direct afectaţi, şi pe baza autorizaţiei de
construire, cu respectarea legislaţiei în vigoare.
Art. 38 (1) Schimbarea
destinaţiei locuinţelor, precum şi a spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea
de locuinţă, prezente în proiectul iniţial al imobilului, se poate face numai
cu avizul scris al comitetului executiv şi cu acordul scris, prealabil, al
proprietarilor direct afectaţi cu care se învecinează, pe plan orizontal şi
vertical, spaţiul supus schimbării.
(2) Odată cu acordul
menţionat la alin. (1), proprietarii direct afectaţi cu care se
învecinează, pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus schimbării, şi
proprietarul care solicită acordul pentru schimbarea destinaţiei locuinţei sau spaţiului cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă semnează şi o convenţie cu privire
la declararea activităţii care se va desfăşura în spaţiul respectiv, precum şi
numărul de persoane în funcţie de care vor fi calculate cheltuielile pe număr
de persoane.
(3) O copie a
convenţiei menţionate la alin. (2) se înmânează preşedintelui asociaţiei de
proprietari în vederea anexării acesteia la acordul de asociere.
Art. 39 Anterior modificăriilor
constructive în cadrul proprietăţilor individuale, proprietarii vor
obţine avizele şi autorizaţiile legale care să demonstreze folosirea spaţiului
şi a instalaţiilor în stare de siguranţă, astfel încât să nu se pună în pericol
integritatea structurală a condominiului sau a altor proprietăţi individuale,
precum şi sănătatea populaţiei, conform legislaţiei în vigoare.
Art. 40 În cazul distrugerii în întregime sau parţială a
condominiului, se aplică prevederile Codului Civil.
CAPITOLUL IV
ÎNCETAREA
DESTINAŢIEI FOLOSINŢEI COMUNE
PENTRU PĂRŢILE
COMUNE DIN CONDOMINIU
Art. 41 (1) Părţile comune pot fi atribuite proprietarilor în
folosinţă exclusivă numai dacă prin aceasta nu sunt lezate drepturile
celorlalţi proprietari.
(2)
Decizia de atribuire în folosinţă exclusivă trebuie adoptată în adunarea
generală cu o majoritate de două treimi din numărul proprietarilor din condominiu, şi al cotelor-părţi indivize.
Art. 42 (1) Încetarea destinaţiei
de folosinţă comună pentru părţile comune din condominii se poate hotărî
motivat cu acordul tuturor proprietarilor din condominiu.
(2)
În cazul prevăzut la alin. (1), devin aplicabile dispoziţiile privitoare la
coproprietatea obişnuită şi temporară. Cu toate acestea, înstrăinarea sau
ipotecarea se poate realiza numai cu acordul tuturor proprietarilor din
condominiu.
(3)
Constatarea încetării destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune se
face prin hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari adoptată în
unanimitate de către proprietarii din condominiu.
(4)
Imobilul, respectiv partea din condominiu care rezultă din
încetarea destinaţiei folosinţei comune se înscrie în mod corespunzător în
cartea funciară pe baza documentaţiei cadastrale întocmite în acest scop.
(5)
Prevederile prezentului articol nu se aplică părţilor comune din condominiu pentru care nu poate înceta
destinaţia de folosinţă comună, întrucât poate afecta buna funcţionare a
condominiului şi pot fi lezate drepturile celorlalţi proprietari.
(6)
Înscrierea în cartea funciară ca unitate individuală distinctă a părţilor de
folosinţă comună pentru care încetează această destinaţie potrivit
dispoziţiilor legale, implică parcurgerea următoarelor etape:
a) emiterea
hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari prin care se constată
încetarea destinaţiei de folosinţă comună;
b) recepţia
documentaţiei cadastrale pentru recalcularea cotelor-părţi indivize, în vederea
scoaterii din părţile de folosinţă comună;
c) încheierea
actului în formă autentică prin care toţi proprietarii din condominiu îşi exprimă acordul
pentru diminuarea corespunzătoare a cotelor părţi din proprietatea comună.
CAPITOLUL V
ORGANIZAREA ŞI FUNCŢIONAREA ASOCIAŢIILOR DE PROPRIETARI
Art. 43 Organele
asociaţiei de proprietari sunt:
a)
adunarea generală;
b)
comitetul executiv;
c)
preşedintele;
d)
cenzorul sau comisia de cenzori.
Art. 44 (1) La adunarea proprietarilor în vederea constituirii asociaţiei de
proprietari, proprietarii vor alege dintre cei prezenţi un comitet executiv
format din preşedintele asociaţiei de proprietari şi un număr par de membri,
precum şi un cenzor sau o comisie de cenzori, şi vor hotărî numărul membrilor
acestora şi durata mandatelor lor. Alegerea acestora se face cu jumătate plus
unu din numărul proprietarilor prezenţi. Durata mandatelor nu poate fi mai mare
de 2 ani şi pot fi reînnoite.
(2)
Dacă dintre membrii asociaţiei de proprietari nu se poate alege un cenzor,
atunci adunarea generală a proprietarilor va mandata comitetul executiv pentru
angajarea unui cenzor din afara asociaţiei de proprietari, persoană fizică cu
studii superioare în domeniul economic, tehnic sau juridic ori persoană
juridică cu domeniul de activitate contabilitate, audit financiar sau
consultanţă în domeniul fiscal, pe bază de contract sau convenţie de prestări
de servicii.
(3) Structurile prevăzute la alin. (1) sunt obligatorii
pentru asociaţiile de proprietari din condominiile cu mai mult de 10 unităţi de
proprietate imobiliară.
(4) La asociaţiile
de proprietari din condominiile care cuprind maxim 10 unităţi de proprietate imobiliară, dacă adunarea generală hotărăşte în acest sens, preşedintele asociaţiei de proprietari poate îndeplini şi
funcţia de administrator, şi se constituie următoarele organe:
a)
adunarea generală;
b)
preşedintele;
c)
cenzorul.
(5) Funcţia de preşedinte, respectiv membru în comitetul executiv este
incompatibilă cu funcţia de cenzor sau membru în comisia de cenzori.
(6) Nu au dreptul
de a fi alese sau numite în funcţii de conducere, administrare sau control din
cadrul asociaţiilor de proprietari persoanele înrudite până la gradul al
III-lea cu cei care deja ocupă aceste funcţii.
(7) Nu pot fi alese sau numite în funcţie de conducere,
administrare ori control din cadrul asociaţiilor de proprietari persoanele care
au suferit condamnări, în baza unor hotărâri judecătoreşti
rămase definitive, pentru infracţiuni de natură
economico-financiară.
(8) Anterior alegerii sau numirii într-o funcţie de
conducere, administrare ori control din cadrul asociaţiilor de proprietari,
persoanele candidate trebuie să dovedească în adunarea generală respectarea
prevederilor alin. (7), pe baza cazierului judiciar eliberat conform
prevederilor legale în vigoare şi, în cazul administratorului şi al cenzorului
ori, după caz, al membrilor comisiei de cenzori şi a documentelor care să
ateste pregătirea profesională în domeniu.
Art. 45 (1) După constituirea asociaţiei de proprietari, va avea loc cel puţin o
dată pe an, în primul trimestru, o întrunire a adunării generale a asociaţiei
de proprietari. Responsabilitatea cu privire la convocarea anuală a cel puţin
unei adunări generale a proprietarilor aparţine preşedintelui asociaţiei de
proprietari şi membrilor comitetului executiv.
(2) Adunarea generală este alcătuită din toţi
proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari.
(3)
Adunarea generală ordinară se convoacă de către:
a)
preşedintele
asociaţiei de proprietari sau comitetul executiv;
b)
cel puţin 20 % din numărul
proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari.
(4)
Proprietarii sunt anunţaţi, prin afişare la avizier şi pe bază de tabel nominal convocator, asupra oricărei
adunări generale a asociaţiei de proprietari, cu cel puţin 14 zile înainte de
data stabilită, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunării generale, cu excepţia adunărilor generale extraordinare
care se pot convoca, în condiţiile prevăzute la alin. (3), cu cel puţin 3 zile
înainte de data stabilită.
(5)
Propunerea de ordine de zi a adunări generale, semnată de preşedinte, membrii
comitetului executiv şi de cenzor/comisia de cenzori se aprobă şi se completează prin
hotărâre a adunării generale.
Art. 46 (1) Adunarea
generală poate adopta hotărâri, dacă majoritatea proprietarilor membri ai
asociaţiei de proprietari sunt prezenţi personal sau prin reprezentanţi care au o împuternicire scrisă şi semnată de către proprietarii în
numele cărora votează.
(2) Dacă la prima convocare nu
este întrunit cvorumul necesar de jumătate plus unu din membrii asociaţiei de
proprietari, întrunirea adunării generale se suspendă şi se reconvoacă în
termen de maximum 10 zile de la data primei convocări în condiţiile prevăzute
la art. 45.
(3) La adunarea generală reconvocată, dacă există dovada
că toţi membrii asociaţiei de proprietari au fost convocaţi pe bază de tabel
convocator şi prin afişare la avizier, hotărârile pot fi adoptate, indiferent
de numărul membrilor prezenţi, prin votul majorităţii acestora.
(4) Hotărârile adunării generale a asociaţiei de
proprietari sunt obligatorii şi pentru proprietarii din condominiu care nu au
fost prezenţi la adunarea generală, precum şi pentru proprietarii care nu sunt
membri ai asociaţiei de proprietari.
(5) Hotărârile luate, în
conformitate cu prevederile alin. (1) – (4), obligă toţi proprietarii să
participe, în proporţiile stabilite de adunarea generală, la plata lucrărilor,
precum şi la cheltuielile de funcţionare, administrare, întreţinere şi de
înlocuire a părţilor comune sau a elementelor transformate sau create.
Art. 47 (1) Hotărârile asociaţiei de
proprietari sunt luate în adunarea generală a proprietarilor, iar executarea
lor este încredinţată comitetului executiv şi administratorului.
(2) În vederea punerii în
practică a hotărârilor adunării generale a asociaţiei de proprietari,
preşedintele, respectiv comitetul executiv al asociaţiei de proprietari, emit
decizii în conformitate cu prevederile legii.
(3) Pentru adoptarea hotărârilor în adunarea generală a
asociaţiei de proprietari, se vor avea în vedere următoarele:
a)
fiecare proprietar, membru al
asociaţiei, are dreptul la un vot pentru unitatea sa de proprietate imobiliară;
b)
pentru hotărârile cu privire la
stabilirea fondurilor pentru consolidare, reabilitare şi modernizare, votul
fiecărui proprietar, membru al asociaţiei, are o pondere egală cu cota-parte indiviză din proprietatea comună;
c)
în situaţia în care un proprietar
deţine o cotă-parte indiviză de părţi comune mai mare de jumătate din totalul
cotelor-părţi indivize de proprietate comună din condominiu, ponderea voturilor
de care el dispune va fi limitat, fiind egal cu suma ponderii voturilor
celorlalţi proprietari;
d)
proprietarul, membru al
asociaţiei, poate fi reprezentat în adunarea generală de către un membru al
familiei sau de către un alt reprezentant care are o împuternicire scrisă şi
semnată de către proprietarul în numele căruia votează;
e)
un membru al asociaţiei de proprietari
poate reprezenta cel mult încă un membru absent, dacă prezintă împuternicire
scrisă şi semnată de către proprietarul în numele căruia votează; o copie a
împuternicirii se ataşează procesului verbal al şedinţei;
f)
preşedintele, membrii comitetului
executiv, administratorul, cenzorul/comisia de cenzori sau alt membru al
familiilor acestora nu pot primi mandat pentru a reprezenta un alt proprietar
în cadrul adunării generale;
g)
în cazul unui vot paritar, votul
preşedintelui asociaţiei de proprietari este decisiv;
h)
administratorul, reprezentantul
administratorului, soţul/soţia acestuia şi alţi membri ai familiei sale, dacă
sunt membri ai asociaţiei de proprietari la care acesta este angajat, nu au
drept de vot în probleme referitoare la activitatea administratorului.
(4) Hotărârile adunărilor
generale se iau în cadrul adunării generale convocată sau reconvocată, după
caz. În statutul propriu al asociaţiei de proprietari pot fi prevăzute şi alte
condiţii de luare a hotărârilor, dar nu cu mai puţin de jumătate plus unu din
voturile celor prezenţi la adunarea generală convocată sau reconvocată. Pentru
situaţiile care vizează numai proprietarii unui tronson sau ai unei scări, hotărârile pot fi luate prin acordul scris al majorităţii
proprietarilor scării sau tronsonului respectiv, membri ai asociaţiei de
proprietari, pe bază de tabel nominal.
(5) Hotărârile adunărilor
generale se consemnează, numai în timpul şedinţei, în registrul unic de
procese-verbale al asociaţiei de proprietari, se semnează de către toţi membrii
prezenţi ai adunării generale, de cenzor/comisia de cenzori şi se afişează la avizier.
(6) În condiţiile prevăzute la
art. 28, cu cel puţin 3 zile înainte de adunarea generală, proprietarii au
acces la toate documentele referitoare la execuţia bugetară pe anul trecut şi
la proiectul de buget pe anul în curs, precum şi la orice alte documente
necesare bunei desfăşurări a adunării generale.
(7)
Procesul verbal al şedinţei, care descrie evenimentele în desfăşurare,
hotărârile adoptate şi rezultatele voturilor va fi redactat de un membru al
asociaţiei numit secretar al adunării generale prin votul majorităţii celor
prezenţi. În termen 7 zile de la data la
care a avut loc adunarea generală, procesul verbal al adunării generale va fi
adus la cunoştinţa tuturor proprietarilor, prin grija preşedintelui asociaţiei de proprietari, prin
afişarea unei fotocopii datate la avizierul asociaţiei de proprietari.
Art. 48 Acordul de voinţă
al asociaţiei de proprietari se realizează:
a)
în adunarea
generală a asociaţiei de proprietari, sau
b)
în baza
declaraţiilor scrise şi semnate ale fiecărui proprietar.
Art. 49 (1) Adunarea generală a asociaţiei de proprietari poate
decide asupra oricărei acţiuni vizând modernizarea condominiului, cum ar fi
transformarea unuia sau mai multor elemente de echipament existent aparţinând
imobilului respectiv, adăugarea de elemente noi, amenajarea corpurilor de
clădiri destinate folosinţei comune sau crearea unor astfel de corpuri, cu
condiţia ca ea să fie conformă destinaţiei condominiului, cu respectarea
legislaţiei în vigoare.
(2) Adunarea generală stabileşte, cu jumătate plus unu
din numărul total al proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari,
repartiţia cheltuielilor de funcţionare, de întreţinere, de înlocuire a
părţilor comune sau a elementelor transformate sau nou realizate, precum şi a
cheltuielilor pentru modernizare, reparaţii, consolidare şi reabilitare
termică, eficienţă energetică şi creşterea calităţii ambiental-arhitecturale a clădirii.
Art. 50 (1) Dacă o hotărâre a adunării
generale a asociaţiei de proprietari este contrară legii, statutului sau
acordului de asociere a asociaţiei de proprietari, aceasta este nulă de drept.
(2)
Acţionarea în justiţie de către orice proprietar sau persoană care poate
justifica un interes nu întrerupe executarea hotărârii decât în cazul în care
instanţa dispune suspendarea acesteia.
Art. 51 Adunarea generală a proprietarilor membri ai asociaţiei
de proprietari are următoarele atribuţii:
a)
alege şi revocă din funcţie
preşedintele, ceilalţi membrii ai comitetului executiv şi cenzorul/comisia de cenzori;
b)
adoptă şi modifică statutul şi
regulamentul condominiului;
c)
adoptă, modifică sau revocă
hotărâri;
d)
adoptă şi modifică bugetul de
venituri şi cheltuieli;
e)
adoptă hotărâri privind
executarea lucrărilor de întreţinere, reparaţii, modernizare, consolidare şi
reabilitare termică şi eficienţă energetică a condominiului;
f)
adoptă hotărâri privind
contractarea de împrumuturi de la bănci în vederea acoperirii cheltuielilor pentru consolidarea şi modernizarea condominiului,
modernizarea instalaţiilor şi dotărilor aferente, reabilitarea termică în
scopul creşterii performanţei energetice, precum şi pentru reabilitarea
structural-arhitecturală a anvelopei în vederea creşterii calităţii
ambiental-arhitecturale a condominiului, potrivit prevederilor
legale;
g)
adoptă hotărâri asupra fondului
anual de salarii şi indemnizaţii;
h)
adoptă hotărâri asupra
cuantumului tuturor indemnizaţiilor precum şi asupra numărului şi funcţiilor
personalului încadrat cu contract individual de muncă, convenţie sau contract
civil de prestări servicii în cadrul asociaţiei de proprietari pentru buna
administrare, gestionare şi funcţionare a condominiului, dar şi asupra valorii
şi a modalităţilor de contractare, în limita bugetului de venituri şi cheltuieli;
i)
stabileşte modalităţile şi
tranşele de plată a contribuţiilor fiecărui proprietar, pentru fiecare dintre
categoriile de cheltuieli, conform reglementărilor în vigoare;
j)
stabileşte sistemul de penalizări pentru restanţele afişate pe lista de
plată ce privesc cheltuielile asociaţiei de proprietari, conform prevederilor
legale în vigoare;
k)
mandatează preşedintele şi
comitetul executiv pentru angajarea şi eliberarea din funcţie a
administratorului sau a altor angajaţi ori prestatori, în scopul administrării
şi bunei funcţionări a condominiului;
l)
poate stabili plafoanele minime
de la care achiziţionarea bunurilor sau contractarea serviciilor se face pe
baza de selecţie de oferte;
m)
aprobă criteriile de repartizare
şi modalităţile de plată a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei,
pentru fiecare dintre categoriile de cheltuieli, în conformitate cu legislaţia
în vigoare;
n)
exercită alte atribuţii care i-au
fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul
proprietarilor membrii ai asociaţiei.
Art. 52 (1) Membrii comitetului
executiv sunt desemnaţi de către adunarea generală a asociaţiei de proprietari,
dintre membrii asociaţiei de proprietari.
(2) Comitetul executiv este format din preşedintele
asociaţiei şi un număr par de membri, nu mai mare de patru, astfel încât,
numărul membrilor comitetului executiv nu poate fi mai mare de cinci.
(3) În cazul în care o persoană juridică, proprietară a
unei locuinţe sau a unui spaţiu cu altă destinaţie decât
aceea de locuinţă din cadrul condominiului, este aleasă ca membru al
comitetului executiv, aceasta va fi reprezentată în comitetul executiv de un
reprezentant care are o împuternicire scrisă şi semnată de
către aceasta.
(4) În cazurile prevăzute la art. 44 alin. (4),
preşedintele asociaţiei de proprietari preia toate atribuţiile şi răspunderile
comitetului executiv.
Art. 53 (1) Comitetul executiv are următoarele atribuţii:
a)convoacă adunarea generală a asociaţiei de proprietari
cel puţin o dată pe an şi ori de câte ori este necesar;
b)
duce la îndeplinire hotărârile adunării generale şi urmăreşte respectarea
prevederilor legale, a statutului, a acordului de asociere şi a regulementului
condominiului;
c)emite, dacă este cazul, decizii scrise privind reguli
pentru ducerea la îndeplinire a hotărârilor adunării generale şi pentru
respectarea prevederilor legale, a statutului şi a acordului de asociere,
precum şi alte decizii ce privesc activitatea asociaţiei de proprietari;
d) propune spre adoptare adunării generale proiectul de
regulament al condominiului, cu respectarea dispoziţiilor prezentei legi;
e)întocmeşte proiectul bugetului de venituri şi cheltuieli
şi pregăteşte desfăşurarea adunărilor generale;
f) stabileşte condiţiile privind folosirea, întreţinerea,
repararea, înlocuirea şi modificarea părţilor proprietăţii comune, conform
prevederilor legale;
g)
ia măsuri pentru recalcularea cotelelor-părţi indivize rezultate în urma
modificării suprefeţelor utile ale locuinţelor sau spaţiilor cu altă destinaţie
din condominiu;
h)
întocmeşte şi propune adunării generale planuri de măsuri şi activităţi şi
urmăreşte realizarea lor;
i)
supraveghează desfăşurarea tuturor activităţilor din cadrul asociaţiei de
proprietari, inclusiv situaţia încasărilor şi plăţilor lunare;
j)
stabileşte programul de încasări al asociaţiei de proprietari;
k)
îşi asumă obligaţii, în baza hotărârii adunării generale, în numele
proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari, în ceea ce priveşte
administrarea condominiului, luând toate măsurile legale necesare;
l)
este consultat în
legătură cu toate activităţile care implică asociaţia de proprietari;
m) asigură urmărirea comportării în timp a construcţiei, pe
toată durata de existenţă a acesteia;
n)
gestionează situaţiile excepţionale şi de criză;
o)
urmăreşte recuperarea eventualelor creanţe ale asociaţiei;
p)
gestionează, conform hotărârilor adunării generale, derularea
creditelor obţinute pentru consolidare, reabilitare termică, creşterea calităţii ambiental-arhitecturale a
condominiului şi alte lucrări;
q)
propune sistemul
propriu de penalizări ale asociaţiei de proprietari pentru restanţele afişate
pe lista de plată ce privesc cheltuielile asociaţiei, în conformitate cu art.
75 şi a prevederilor legale în vigoare;
r) notifică instituţiilor publice abilitate, cazurile în
care se constată încălcarea prevederilor legale în vigoare;
s) ţine evidenţa şi răspunde de păstrarea în bune condiţii a
arhivei documentelor financiar contabile a asociaţiei de proprietari;
t)
exercită alte atribuţii legale care i-au fost conferite prin hotărârile
adunării generale.
(2) Comitetul executiv
avizează toate documentele asociaţiei de proprietari, corespondenţa şi
registrele privind gestiunea administratorului.
(3) Şedinţele comitetului executiv se ţin
lunar, odată cu discutarea listelor de întreţinere lunare şi sunt legal întrunite dacă jumătate plus unu din numărul
membrilor săi sunt prezenţi. Şedinţele comitetului executiv al asociaţiei de
proprietari se convoacă pe baza de
tabel convocator, de preşedintele asociaţiei de proprietari sau de
jumătate plus unu din numărul membrilor săi, cu cel puţin 5 zile înainte de
data stabilită pentru şedinţă.
(4) Deciziile comitetului executiv se consemnează în
registrul unic de procese verbale al asociaţiei de proprietari şi se semnează
de toţi membrii prezenţi, precum şi de către cenzor/comisia de cenzori.
(5) Administratorul, reprezentantul/reprezentanţii
administratorului, soţul/soţia, ascendenţii, descendenţii săi, precum şi
cenzorul sau membrii comisiei de cenzori, chiar dacă
sunt proprietari, nu pot fi membri ai comitetului executiv al asociaţie de
proprietari.
(6) În cazul schimbării sau demisiei comitetului executiv
al asociaţiei de proprietari, vechiul comitet executiv este obligat să
transmită noului comitet executiv, în baza unui proces verbal de
predare-primire vizat de preşedintele asociaţiei de proprietari şi de către
cenzor/comisia de cenzori, într-un termen de 5 zile de
la încetarea mandatului său, toate documentele şi bunurile asociaţiei pe care
le-a avut în administrare şi în folosinţă.
(7) În cazul schimbării sau demisiei unui membru al
comitetului executiv al asociaţiei de proprietari, acesta este obligat să
transmită în termen de 5 zile de la încetarea mandatului său, celorlalţi
membrii ai comitetului executiv, în baza unui proces verbal de predare-primire
vizat de preşedintele asociaţiei de proprietari şi de către cenzor/comisia de cenzori, toate documentele şi bunurile
asociaţiei pe care le-a avut în administrare sau în folosinţă.
Art. 54 (1)
Preşedintele asociaţiei de proprietari este candidatul,
membru al asociaţiei de proprietari, ales prin voinţa sa şi a jumătate plus unu din numărul proprietarilor prezenţi în cadrul adunării generale. Preşedintele poate delega,
pentru cel mult 90 de zile, atribuţiile sale unui membru al comitetului
executiv, fără a fi exonerat de răspundere juridică.
(2) În caz de încetare a mandatului preşedintelui înainte de termen, se
convoacă în termen de 5 zile o adunare generală pentru alegerea unui nou
preşedinte.
(3) În
cazul schimbării preşedintelui asociaţiei de proprietari, vechiul preşedinte
este obligat să transmită noului preşedinte în termen de 5 zile de la încetarea
mandatului său, în baza unui proces verbal de predare-primire vizat de membrii
comitetului executiv şi de către cenzor/comisia de cenzori, toate documentele şi
bunurile asociaţiei pe care le-a avut în administrare sau în folosinţă.
(4) În cazul în care adunarea generală a asociaţiei de
proprietari decide în acest sens, şi cu acordul preşedintelui în funcţie,
asociaţia de proprietari poate finanţa participarea preşedintelui la cursuri de
perfecţionare acreditate conform legii, referitoare la constituirea,
organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari.
Art. 55
Preşedintele asociaţiei de proprietari
are următoarele atribuţii:
a)
în baza mandatului acordat de adunarea generală,
reprezintă asociaţia de proprietari în relaţiile cu terţii, inclusiv în
acţiunile în instanţă;
b)
semnează şi ştampilează documentele asociaţiei de
proprietari;
c)
supraveghează şi urmăreşte corecta punere în aplicare
a hotărârilor adunării generale, respectarea prevederilor statutului şi
acordului de asociere, precum şi aplicarea deciziilor comitetului executiv;
d)
aduce la cunoştinţă proprietarilor, prevederile
statutului şi regulamentului condominului;
e)
răspunde
în scris la sesizările scrise ale membrilor asociaţiei în termen maxim de 10
zile;
f)
gestionează modul de îndeplinire a obligaţiilor ce
revin asociaţiei de proprietari în raport cu autorităţile publice;
g)
prezintă
spre verificare la solicitarea organelor de abilitate, toate documentele
asociaţiei, oferind toate informaţiile solicitate;
h)
poate propune, în scris, comitetului executiv sau
adunării generale, după caz, măsuri împotriva celor care nu respectă
regulamentul condominiului, hotărârile şi deciziile asociaţiei de proprietari,
conform prevederilor legale şi statutare;
i)
întocmeşte şi actualizează cartea de imobil, în
conformitate cu legislaţia în vigoare;
j)
păstrează
şi asigură completarea la zi a cărţii tehnice a
construcţiei, precum şi a celorlalte documente privitoare la activitatea
asociaţiei de proprietari;
k)
întocmeşte tabelul convocator şi afişul pentru avizier
pentru adunările generale şi asigură semnarea acestuia de către proprietari;
l)
asigură informarea proprietarilor cu privire la
ordinea de zi a adunărilor generale, cu 14 zile înainte de data stabilită
pentru aceasta;
m) afişează
programul de încasări şi datele de contact ale administratorului, ale membrilor
comitetului executiv si ale membrilor comisiei de cenzori ori, după caz, ale
cenzorului;
n)
afişează la avizier
procesele verbale ale adunărilor generale şi ale şedinţelor comitetului
executiv în termen de maxim 7 zile de la data la care au avut loc acestea;
o)
în
cazul modificării cadrului legislativ privind asociaţiile de proprietari,
preşedintele convoacă adunarea generală a asociaţiei de proprietari pentru
modificarea conformă a statutului asociaţiei;
p)
informează proprietarii din condominiu cu privire la
toate restricţiile referitoare la culoare, aspect, materiale şi altele
asemenea, stabilite prin regulamentul local de urbanism, conform informaţiilor
furnizate de autorităţile administraţiei publice locale;
q)
conduce şedinţele adunărilor generale şi ale
comitetului executiv;
r)
afişează la avizier lista contractelor asociaţiei de
proprietari cu furnizorii de utilităţi publice, cu administratorul
condominiului şi cu personalul angajat sau contractual al asociaţiei;
s)
afişează
la avizier lista şi datele de contact ale instituţiilor cu atribuţii de
inspecţie şi control la care pot fi sesizate eventualele nereguli legate de
activitatea organelor de conducere ale asociaţiei de proprietari, ale
administratorului, respectiv ale membrilor asociaţiei.
Art. 56 (1) Preşedintele
asociaţiei de proprietari şi membrii comitetului executiv pot fi remuneraţi pe
baza unui contract de mandat, conform hotărârii adunării generale a
proprietarilor, consemnată în procesul-verbal.
(2)
Pentru neîndeplinirea atribuţiilor ce le revin, sau pentru
depăşirea atribuţiilor legale şi statutare, preşedintele asociaţiei de
proprietari, membrii comitetului executiv, respectiv membrii comisiei de
cenzori ori, după caz, cenzorul răspund personal sau solidar, pentru daunele şi
prejudiciile cauzate proprietarilor sau terţilor, după caz.
Art.
57 (1) Cenzorul/comisia de cenzori sunt persoanele
mandatate de asociaţia de proprietari să
verifice legalitatea hotărârilor, deciziilor, actelor şi a documentelor
asociaţiei de proprietari şi să verifice execuţia bugetului de venituri şi
cheltuieli conform prevederilor legale în vigoare.
(2) Comisia de cenzori este formată dintr-un număr impar de membri, nu mai
mare de cinci.
Art. 58 (1) În cazul în care cenzorul/membrii comisiei de cenzori sunt persoane
fizice, acestea trebuie să aibă studii superioare în domeniul economic, tehnic
sau juridic. În cazul în care cenzorul/membrii
comisiei de cenzori au numai studii medii la momentul alegerii acestuia în funcţie,
aceştia trebuie să facă dovada că au absolvit un curs de formare profesională
pe probleme specifice asociaţiilor de proprietari într-o instituţie autorizată
în condiţiile legii, sau să urmeze un astfel de curs în următoarele 120 de zile
de la data alegerii în funcţie.
(2) În cazul în care cenzorul este
persoană juridică, acesta trebuie să aibă domeniul de activitate contabilitate,
audit financiar sau consultanţă în domeniul fiscal, conform legislaţiei în
vigoare.
(3) Cenzorul sau membrii comisiei de cenzori pot depune, dacă
adunarea generală a asociaţiei de proprietari hotărăşte astfel, în contul
bancar al asociaţiei de proprietari, o garanţie, pe baza unui contract de
garanţie încheiat în acest sens. Cuantumul garanţiei nu poate fi mai mic decât
media anuală a totalului cheltuielilor lunare ale asociaţiei.
(4)
Deponenţii garanţiei prevăzute la alin. (3) nu pot dispune în niciun mod de
suma depusă drept garanţie şi nici de dobânda aferentă, decât după îndeplinirea
cumulativă a următoarelor condiţii:
a)
adunarea generală a asociaţiei de
proprietari a aprobat descărcarea de gestiune privind exerciţiul financiar
precedent;
b)
încetarea efectelor contractului
sau convenţie de prestări de servicii încheiat între asociaţie şi cenzor/membrii comisiei de cenzori.
(5)
În cazul în care se constată de către reprezentanţii asociaţiei de proprietari
sau de către proprietari deficit în gestiune, asociaţia poate dispune asupra
unei sume de bani egale cu cuantumul minusului în gestiune, direct din contul
bancar menţionat la alin. (3), cu aprobarea scrisă anterioară a adunării
generale, fără a avea nevoie de consimţământul deponentului garanţiei.
(6) Rapoartele de verificare a gestiunii asociaţiei de
proprietari se întocmesc de către cenzor/comisia de cenzori
trimestrial şi se prezintă comitetului executiv în cadrul şedinţelor
comitetului executiv, pentru luare de măsuri în cazul în care se constată
nereguli financiar contabile, şi anual, în cadrul adunărilor generale.
(7) În cazul constatării unor nereguli în gestiunea
contabilă a asociaţiei de proprietari sau referitoare la legalitatea
hotărârilor adunării generale sau comitetului executiv, cenzorul/comisia de cenzori, înştiinţează proprietarii prin afişare
la avizierul
asociaţiei de proprietari, şi sesizează organele de urmărire penală în termen de 5 zile de la
constatare.
(8)
Cenzorul/membrii comisiei de cenzori, angajaţi ai asociaţiei de proprietari,
sunt remuneraţi pe baza unui contract individual de muncă/contract de mandat
sau contract de prestări servicii, conform hotărârii adunării generale a
asociaţiei de proprietari, consemnată în
procesul-verbal.
(9)
Pentru
neîndeplinirea atribuţiilor ce le revin, cenzorul/membrii comisiei de cenzori răspund personal sau
în solidar pentru daunele şi prejudiciile cauzate din vina lor, asociaţiei
şi/sau proprietarilor.
Art. 59 Cenzorul/comisia de cenzori asociaţiei
de proprietari are, în principal, următoarele atribuţii:
a)
verifică legalitatea actelor şi a
documentelor, a hotărârilor şi a deciziilor;
b)
verifică gestiunea financiar-contabilă;
c)
verifică lunar execuţia bugetului
de venituri şi cheltuieli conform documentelor, registrelor şi
situaţiei soldurilor elementelor de activ şi pasiv întocmite de către
administrator;
d) cel
puţin o dată pe an, întocmeşte şi prezintă adunării generale, rapoarte asupra
activităţii sale şi asupra gestiunii asociaţiei de proprietari, propunând
măsuri;
e)
execută controale
inopinate la casieria asociaţiei de proprietari împreună cu 2 membri ai
comitetului executiv, consemnând
rezultatele controalelor în registrul unic de procese verbale al asociaţiei de
proprietari;
f)
participă la adunările generale ale asociaţiei şi ale
comitetului executiv, asigurând legalitatea desfăşurării acestora.
Art. 60 În vederea facilitării comunicării dintre autorităţile
administraţiei publice locale şi asociaţiile de proprietari, preşedintele
asociaţiei de proprietari este obligat să transmită, anual, compartimentelor specializate în
sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de proprietari datele de contact actualizate privind preşedintele,
membrii comitetului executiv, membrii comisiei de cenzori sau, după caz,
cenzorul şi administratorul asociaţiei de proprietari.
CAPITOLUL VI
ADMINISTRAREA
CONDOMINIILOR
Art. 61 (1) Administrarea, exploatarea, întreţinerea, repararea,
reabilitarea şi/sau modernizarea, după caz, a proprietăţii comune aferente
condominiului sunt în sarcina
asociaţiei de proprietari, iar cheltuielile legate de aceste activităţi reprezintă cheltuieli
comune.
(2) În scopul administrării şi întreţinerii condominiului, asociaţia de
proprietari poate încheia contracte în numele proprietarilor cu persoane fizice, persoane
fizice autorizate sau cu persoane juridice cu obiect de activitate administrarea
condominiilor, înfiinţate potrivit prevederilor legale în vigoare.
(3)
Desemnarea administratorului şi încheierea contractului de administrare se
aprobă în cadrul adunării generale, cu acordul a jumătate plus unu din numărul
total al membrilor asociaţiei de proprietari.
Art. 62 (1) Administrarea condominiului poate fi realizată de către persoane fizice, persoane fizice autorizate, sau persoane juridice
specializate, autorizate conform legii.
(2) Activitatea de administrare
include activităţi de administrare tehnică, respectiv de întreţinere,
investiţii şi reparaţii privind proprietatea comună, de contabilitate şi de casierie.
(3) Orice alte activităţi de
administrare care nu sunt reglementate prin lege sau prin statutul asociaţiei,
sunt condiţionate de acordul adunării generale a asociaţiei de proprietari.
(4) Administratorii pot fi angajaţi pe bază de contract individual de muncă sau contract civil de prestări servicii, cu respectarea
prevederilor legale în vigoare.
(5) Candidaţii pentru funcţia de administrator de
imobile trebuie să prezinte comitetului executiv al asociaţiei de proprietari
documentele prevăzute de lege, precum şi alte documente solicitate printre
care, obligatoriu:
a)
atestatul prevăzut la art. 2 lit. p);
b)
certificatul de calificare profesională obţinut în conformitate cu legislaţia în vigoare
privind formarea profesională a adulţilor;
c)
cazierul judiciar care să ateste că nu a suferit
nici-o condamnare, prin hotărâre judecătorească rămasă definitivă, pentru o
infracţiune de natură economico-financiară;
d)
dovada
poliţei de asigurare de răspundere civilă profesională.
(6)
Persoanele juridice specializate sunt operatori economici înfiinţaţi şi
înregistraţi conform legii, care au ca obiect de activitate administrarea
condominiilor.
(7) În vederea îndeplinirii obiectului principal de
activitate, persoanele juridice prevăzute la alin. (6) au obligaţia obţinerii
atestatului în condiţiile legii pentru toţi angajaţii acestora care prestează
activitatea de administrare a condominiilor.
(8) Certificatul de calificare profesională are
drept scop certificarea calităţilor profesionale ale persoanelor care doresc să
practice activitatea de administrare a imobilelor şi se afişează, prin grija
administratorului, la avizier, la data intrării în vigoare a contractului de
administrare.
(9)
Certificatul de calificare profesională a administratorului poate fi suspendat
temporar sau retras, urmare a unei hotărâri judecătoreşti definitive, în cazul
în care organele competente au stabilit existenţa unui prejudiciu cauzat de
administrator. Retragerea certificatului de calificare, determină automat
imposibilitatea exercitării funcţiei de administrator de condominii.
(10) Atestatul este valabil 3 ani de la data
emiterii şi poate fi reînnoit în aceleaşi condiţii în care a fost emis.
(11) În cazul în care organele competente au stabilit existenţa unui
prejudiciu cauzat de administratori, atestatul poate fi retras, iar aceştia
răspund conform legislaţiei în vigoare.
(12) Expirarea sau retragerea atestatului, determină automat imposibilitatea
exercitării funcţiei de administrator de condominii.
Art. 63 Urmare a
hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari, administratorul, conform contractului de
administrare şi în baza împuternicirii acordate de adunarea
generală a asociaţiei, poate negocia contractele de prestări de servicii între
furnizori şi asociaţia de proprietari.
Art. 64 (1) Administratorul are, în principal, următoarele
atribuţii:
a)
administrează imobilul, propune şi supraveghează lucrări având ca scop conservarea şi
întreţinerea acestuia;
b)
supraveghează atât lucrările care privesc
administrarea, cât şi personalul angajat;
c)
în caz de urgenţă, cu acordul comitetului executiv, iniţiază executarea tuturor lucrărilor
necesare protejării imobilului;
d)
prestează
serviciile prevăzute în contractul de administrare cu responsabilitate şi în
mod profesional;
e)
execută dispoziţiile prevăzute în hotărârile
adunării generale a asociaţiei de proprietari, în conformitate cu prezenta
lege, regulamentul condominiului şi conform contractului de administrare;
f)
organizează şi conduce contabilitatea în partidă simplă şi activitatea de
casierie
g)
gestionează,
separat
pentru fiecare asociaţie,
bunurile materiale şi fondurile băneşti ale asociaţiei conform hotărârilor
adunării generale şi deciziilor comitetului executiv;
h)
propune, cel târziu până la
sfârşitul perioadei de recalculare a cheltuielilor, bugete anuale şi prognoze
pe termen mediu în care trebuie să includă sumele achitate, lucrările de
întreţinere şi lucrările de reabilitare şi îmbunătăţire, sumele necesare din
fondurile asociaţiei, alte cheltuieli previzibile şi o estimare generală a
cheltuielilor asociaţiei de proprietari;
i)
efectuează
formalităţile necesare în angajarea contractelor cu furnizorii de servicii
pentru exploatarea şi întreţinerea condominiului, derularea şi urmărirea realizării
acestor contracte;
j)
asigură gestionarea condominiului conform hotărârilor adunării generale şi deciziilor
comitetului executiv, cu respectarea prevederilor legale în
vigoare;
k)
are
obligaţia prezentării tuturor datelor, documentelor şi informaţilor privind
conţinutul şi respectarea contractului de administrare, precum şi a acordurilor
de plată în rate a cheltuielilor anuale, a cuantumului prestaţiilor convenite,
la solicitarea oricărui proprietar;
l)
gestionează,
conform hotărârilor adunării generale sau comitetului executiv, fondul de
rulment şi fondul de reparaţii constituite la dispoziţia asociaţiei de
proprietari, precum şi alte fonduri
constituite de către aceasta;
m)
calculează, întocmeşte, supune
verificării cenzorilor/comisiei de cenzori şi aprobării comitetului
executiv lista lunară a cheltuielior de întreţinere, întocmită conform reglementarilor in vigoare, în
termen de maxim 5 zile de la primirea ultimei facturi de la furnizorii de
servicii;
n)
întocmeşte lunar şi depune
semestrial la compartimentul specializat în sprijinirea şi
îndrumarea asociaţiilor de proprietari pe a cărei rază
teritorială se află condominiul, situaţia soldurilor elementelor de activ şi
pasiv;
o)
afişează
lunar, la avizier, lista de venituri şi cheltuieli ale asociaţiei, care va cuprinde
inclusiv veniturile obţinute din exploatarea proprietăţii comune;
p)
asigură, prin controale periodice, respectarea normelor generale de apărare
împotriva incendiilor la utilizarea părţilor comune, funcţionalitatea
permanentă, la gabaritele proiectate, a căilor de evacuare în caz de incendiu
şi a celor de acces, intervenţie şi salvare şi comunică de urgenţă
preşedintelui asociaţiei de proprietari/comitetului executiv neregulile
identificate;
q)
îndeplineşte
orice alte atribuţii stabilite
în cadrul adunării generale a asociaţiei de proprietari în conformitate cu legea.
(2) Administratorul nu poate utiliza în niciun fel fondurile asociaţiei
de proprietari, fără hotărârea scrisă a adunării generale sau a deciziei
comitetului executiv, după caz.
(3) Administratorul are obligaţia de
a ţine evidenţe contabile separate pentru fiecare condominiu în parte pe care
îl are în administrare.
Art. 65 (1) Pentru realizarea
lucrărilor de întreţinere, reparaţii sau investiţii privind proprietatea
comună, administratorul, ţinând seama de preţ, durata de execuţie şi calitate,
supune spre analiză şi aprobare comitetului executiv, selecţia de oferte a
operatorilor economici care satisfac cerinţele asociaţiei de proprietari,
conform legislaţiei în vigoare.
(2)
Administratorul este obligat să folosească pentru plăţile cheltuielilor şi
pentru încasări contul asociaţiei menţionat la art. 19 alin. (3), la care au
acces pentru informare, prin tipărire de extrase de cont, toţi proprietarii. În
acest cont vor fi vărsate, în termen de 24 de ore de la primirea acestora,
toate sumele sau valorile primite în numele sau în contul asociaţiei.
(3)
Contul menţionat la alin. (2) va putea fi utilizat şi pentru plata cotelor lunare de contribuţie
la cheltuielile asociaţiei de către proprietari.
(4) În cazul în care administratorul nu îşi
îndeplineşte obligaţiile, sau le îndeplineşte în mod defectuos, cauzând
prejudicii asociaţiei de proprietari, asociaţia de proprietari, în baza
hotărârii adunării generale, poate retrage din garanţia administratorului o
sumă de bani pentru acoperirea prejudiciilor create, sau poate hotărî
diminuarea venitului în funcţie de gravitatea faptei, în condiţii prevăzute în
contractul de administrare, precum şi de a acţiona în instanţă pentru recuperarea prejudiciilor provocate.
Art. 66 Pentru protejarea intereselor
proprietarilor şi ale asociaţiei de proprietari împotriva riscurilor aferente
activităţii de administrare într-un condominiu, administratorii de imobile sunt
obligaţi să încheie, pe cheltuială proprie, poliţe de asigurare de răspundere
civilă profesională.
Art. 67 (1) În cazul schimbării
administratorului, vechiul administrator este obligat să transmită noului
administrator, în baza unui proces verbal de predare-primire vizat de
preşedintele asociaţiei şi de către cenzor/comisia de cenzori, într-un termen de 5 zile de
la încetarea contractului său, totalitatea documentelor, bunurilor şi valorilor
aflate în administrarea sa, situaţia financiar-contabilă a asociaţiei şi a
fiecărui proprietar în raport cu asociaţia, situaţia soldurilor elementelor de
activ şi de pasiv la data predării. Procesul verbal va cuprinde şi chitanţa de
plată cu care s-a făcut ultima încasare, numele proprietarilor restanţieri,
sumele restante, contractele în derulare, plăţile ce urmează a fi făcute după
data predării.
(2) În caz de neîndeplinire a prevederilor prevăzute la alin. (1),
administratorul nu este descărcat de gestiune şi poate fi atacat în instanţă de
asociaţia de proprietari.
CAPITOLUL VII
VENITURILE ŞI CHELTUIELILE ASOCIAŢIEI DE PROPRIETARI
Secţiunea 1 – Veniturile asociaţiei de proprietari
Art. 68 (1) Toate
veniturile obţinute din exploatarea proprietăţii comune, inclusiv veniturile
din dobânzi bancare, aparţin asociaţiei de proprietari.
(2) Veniturile prevăzute la
alin (1) alimentează numai fondul de reparaţii al asociaţiei de proprietari şi
nu se plătesc proprietarilor. Lista acestor venituri, precum şi cheltuielile
aferente lor sunt prezentate semestrial, într-un raport afişat la avizierul
asociaţiei, şi se evidenţiază în registrul unic de venituri şi cheltuieli al
asociaţiei de proprietari.
Art. 69 (1) Anul fiscal şi exerciţiul financiar al asociaţiei de proprietari
este anul calendaristic. Excedentele
anuale rezultate din execuţia bugetelor de veniturilor şi cheltuieli, rămase
neutilizate la finele exerciţiului bugetar, se reportează în anul următor cu
aceeaşi destinaţie.
(2) Proprietarii
membri ai asociaţiei de proprietari au obligaţia să aprobe un fond de reparaţii
anual, necesar pentru repararea şi îmbunătăţirea proprietăţii comune. Comitetul
executiv va fundamenta şi va prezenta adunării generale suma anuală necesară
pentru constituirea sau completarea fondului de reparaţii, care se alimentează
în avans, în tranşe lunare egale, prevăzute în lista de plată a cheltuielilor
asociaţiei de proprietari. Fondul de reparaţii poate fi utilizat numai pentru
consolidarea condominiului, reabilitarea termică, creşterea
calităţii ambiental-arhitecturale a construcţiilor,
precum şi pentru repararea şi îmbunătăţirea proprietăţii comune.
(3) Sumele încasate pentru constituirea fondului
de reparaţii se depun, în conformitate cu prevederile prezentei legi, în contul
asociaţiei de proprietari menţionat la art. 19 alin (3).
(4) Pentru încasarea fondului
de reparaţii, administratorul asociaţiei de proprietari eliberează chitanţă
nominală separată.
(5) În termen de trei zile de la încetarea contractului
de administrare, administratorul este obligat să prezinte, în condiţiile prevăzute la art. 67 alin. (1), preşedintelui asociaţiei de proprietari şi
cenzorului/comisiei de cenzori contabilitatea fondului de reparaţii, a fondului
de rulment şi să o transfere noului administrator.
Art. 70 (1) În scopul asigurării sumelor necesare pentru plăţi curente, asociaţia
de proprietari este obligată să stabilească cuantumul şi cota de participare a
proprietarilor la constituirea fondului de rulment. Fondul de rulment se
stabileşte astfel încât să poată acoperi cheltuielile curente ale condominiului
la nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin
echivalare cu suma care a fost necesară pentru acoperirea cheltuielilor lunare
înregistrate de asociaţia de proprietari în anul anterior, la nivelul lunii cu
cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflaţiei, iar în cazurile asociaţiilor
de proprietari nou-înfiinţate, prin aproximarea acestuia cu fondul de rulment
stabilit la alte asociaţii de proprietari echivalente ca mărime.
(2) Fondul de rulment se depune în
contul asociaţiei de proprietari, menţionat la art. 19 alin (3).
(3) Fondul
de rulment se constituie prin plata anticipată a cotei ce revine fiecărui
proprietar, potrivit hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari,
iar reîntregirea fondului de rulment se face lunar, prin plata sumelor afişate
pe lista de plată.
(4)
Pentru încasarea fondului de rulment, administratorul asociaţiei de proprietari
eliberează chitanţă nominală separată.
(5) În
situaţiile în care, prin contractul de închiriere încheiat cu proprietarul,
locatarul se obligă să participe la plata cheltuielilor curente ale
condominiului în care locuieşte, acesta va participa şi la formarea fondului de
rulment.
(6) Fondul de rulment încasat
se restituie în situaţiile de schimbare a domiciliului sau a dreptului de
proprietate, dacă prin actele de transmitere a dreptului de proprietate sau a
folosinţei imobilului nu se stipulează altfel.
Art. 71 (1) În cadrul adunării
generale, proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari
pot aproba şi alte fonduri cu caracter special, precum şi modul de constituire
al acestora.
(2) Toate fondurile speciale ale asociaţiei
de proprietari se depun în contul asociaţiei de proprietari, menţionat la art.
19 alin (3), au evidenţă separată şi pentru fiecare se emite chitanţă separată.
Art. 72 (1) Administratorul organizează
şi conduce contabilitatea în partidă simplă a veniturilor şi cheltuielilor
asociaţiei de proprietari cu respectarea prevederilor legale în vigoare privind
legislaţia financiar-contabilă.
(2) Dacă din calculele efectuate rezultă un excedent,
în sensul că sumele încasate depăşesc în valoare totalul cheltuielilor, aceste
sume trebuie regularizate prin lista de plată aferentă lunii următoare sau
rambursate proprietarilor îndreptăţiţi în termen de maxim 30 de zile de la
constatarea acestora.
(3) În cazul în care din calculele efectuate
rezultă un debit faţă de sumele încasate, acesta trebuie acoperit de cei în
drept în termen de 30 de zile de la constatare.
Secţiunea a 2-a- Cheltuielile asociaţiei de proprietari
Art. 73 (1) Cheltuielile asociaţiei de proprietari sunt
cheltuieli legate de exploatarea, repararea sau întreţinerea proprietăţii
comune, şi cheltuielile pentru asigurarea serviciilor de care beneficiază
proprietarii şi care nu sunt facturate individual către proprietăţile
individuale.
(2) Cheltuielile asociaţiilor
de proprietari, în funcţie de modul de calcul şi de criteriile de repartizare
pe proprietăţi individuale sunt următoarele:
a)
cheltuieli pe număr de persoane care locuiesc sau desfăşoară activităţi
în proprietăţi individuale;
b)
cheltuieli pe consumuri individuale;
c)
cheltuieli pe cota-parte indiviză, în funcţie de suprafaţă utilă a proprietăţii individuale;
d)
cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale
proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociaţiei de
proprietari;
e)
cheltuieli pe consumatori tehnici;
f)
cheltuieli de altă natură.
(3)
Asociaţia de proprietari are obligaţia de a respecta prevederile legale privind
modul de repartizare a cheltuielilor comune, în caz contrar, hotărârile luate
de adunarea generală a proprietarilor cu încălcarea acestor dispoziţii sunt
nule de drept.
(4) Niciun proprietar din
condominiu nu va fi exceptat de la obligaţia de a contribui la plata
cheltuielilor comune, ca urmare a renunţării la folosirea unei părţi din
proprietatea comună.
(5) Prin excepţie de la prevederile alin. (4), în baza
hotărârii adunării generale, pot fi exceptate de la plata cheltuielilor
aferente consumului de energie electrică pentru funcţionarea
ascensorului/ascensoarelor persoanele care locuiesc în apartamente situate la subsol,
demisol, parter, mezanin, precum şi la etajul 1 din clădirile fără mezanin.
Art. 74 Stabilirea şi repartizarea
sumei care priveşte proprietatea comună ce revine fiecărui proprietar din
cadrul condominiului se fac în conformitate cu prevederile art. 46 alin. (5)
coroborate cu prevederile art. 73 alin. (2).
Art. 75 (1)
Asociaţia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalităţi pentru
orice sumă cu titlu de restanţă, afişată pe lista de plată. Penalităţile nu vor
fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere şi se vor aplica numai
după o perioadă de 30 de zile de la termenul scadent pentru plată, fără ca suma
penalităţilor să poată depăşi suma la care s-au aplicat.
(2) Termenul de plată a
cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, afişate pe
lista lunară de plată, este de maximum 30 de zile calendaristice de la data
afişării.
(3) Sumele rezultate din
aplicarea penalităţilor de întârziere, prevăzute la alin. (1), se includ în
fondul de penalităţi al asociaţiei de proprietari şi se vor utiliza cu
prioritate pentru plata penalităţilor impuse asociaţiei de proprietari de către
terţi, precum şi pentru cheltuieli cu reparaţiile asupra proprietăţii comune, reabilitare termică sau consolidarea condominiului. Sumele rezultate din aplicarea penalităţilor de
întârziere nu pot fi utilizate şi în alte scopuri.
Art. 76 (1) Administratorul este obligat să notifice, în scris,
proprietarul care are plăţi restante la cheltuielile comune ale imobilului,
asupra datoriilor, şi să înştiinţeze preşedintele şi comitetul executiv al
asociaţiei de proprietari despre restanţe.
(2) Asociaţia de proprietari, prin preşedinte, poate acţiona în instanţă
proprietarul care se face vinovat de neplata cotelor de contribuţie la
cheltuielile asociaţiei mai mult de 60 de zile de la termenul scadent,
respectiv 90 zile de la afişarea listei, informând membrii asociaţiei prin afişare la avizier.
(3) Acţiunea asociaţiei de proprietari este scutită
de taxă de timbru.
(4) Sentinţa dată
în favoarea asociaţiei de proprietari, pentru sumele datorate de oricare
proprietar din condominiu, poate fi pusă în aplicare pentru acoperirea
datoriilor la zi prin orice modalitate permisă de Codul de procedură civilă.
Art. 77 Autorităţile administraţiei publice locale au drept
de preemţiune la preţ egal asupra locuinţelor aflate în procedura de executare silită
pentru recuperarea datoriilor proprietarilor la cotele de contribuţie la
cheltuielile asociaţiei, cu respectarea normelor de procedură civilă în
vigoare. Aceste locuinţe vor fi folosite ulterior numai ca locuinţe sociale,
proprietarii executaţi silit având prioritate la repartizarea acestora, numai
dacă îndeplinesc condiţiile de acces la locuinţele sociale, în conformitate cu
prevederile legale în vigoare.
Art. 78 (1) Asociaţia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu
rang prioritar asupra apartamentelor şi altor spaţii proprietăţi individuale
ale proprietarilor din condominiu, precum şi un privilegiu asupra tuturor
bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de
contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, după cheltuielile de
judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute.
(2) Privilegiul
se înscrie în registrul de publicitate imobiliară al judecătoriei, la cererea
preşedintelui asociaţiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă
lunară de plată a cotelor de contribuţie din care rezultă suma datorată cu
titlu de restanţă. Privilegiul se radiază la cererea preşedintelui asociaţiei
de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanţei ori a altui înscris prin
care asociaţia confirmă plata sumei datorate.
(3) Privilegiul
imobiliar constituit potrivit alin. (1) şi (2) se supune regimului prevăzut de
Codul civil.
(4) Operaţiunile
de publicitate imobiliară privitoare la privilegiul prevăzut la alin. (1) şi
(2) sunt scutite de taxă de timbru.
(5) Executorii
judecătoreşti sunt obligaţi să înştiinţeze în scris, în termenul prevăzut de
Codul de procedură civilă, asociaţia de proprietari cu privire la termenele de
intervenţie şi la posibilitatea intervenţiei în cursul executării silite
pornite de un creditor împotriva debitorului, proprietar în condominiul în care
este constituită respectiva asociaţie de proprietari. Procedura de executare
silită a unui proprietar din condominiu derulată fără înştiinţarea asociaţiei
de proprietari este nulă de drept.
Art. 79 Orice proprietar poate contracta, în nume şi
pe cheltuială proprie, lucrări de expertiză tehnică a proprietăţii sale
individuale sau a proprietăţii comune şi/sau expertiză contabilă a
cheltuielilor asociaţiei de proprietari, cu o persoana fizică sau juridică
autorizată, conform legislaţiei în vigoare.
Secţiunea a 3-a - Repartizarea cheltuielilor pe număr de
persoane care locuiesc sau desfăşoară activităţi în proprietăţi individuale
Art. 80 (1)
Cheltuielile repartizate proporţional cu numărul de persoane reprezintă
cheltuielile asociaţiei pentru asigurarea serviciilor de utilităţi publice de
care beneficiază persoanele care locuiesc sau desfăşoară activităţi în mod
curent în condominiu şi care nu pot fi individualizate pe fiecare unitate de
proprietate individuală în parte pe baza unor dispozitive de
măsurare/înregistrare, fie datorită naturii şi caracteristicilor anumitor
servicii, fie din lipsa dispozitivelor de măsurare/înregistrare.
(2) Cheltuielile
repartizate după numărul de persoane reprezintă cheltuielile asociaţiei pentru: apă rece,
caldă şi canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde de consum;
energia electrică utilizată pentru funcţionarea instalaţiilor comune inclusiv a ascensoarelor; colectarea deşeurilor menajere, vidanjare.
(3)
Modul de repartizare a cheltuielilor prevăzute la alin. (1) se stabileşte
printr-un regulament aprobat de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari.
(4) Comitetul executiv stabileşte cotele de participare pe
persoană la cheltuielile aferente persoanelor cu domiciliul în clădire.
(5) Dacă adunarea generală a asociaţiei de
proprietari hotărăşte în acest sens, comitetul executiv stabileşte cotele de participare pe persoană la cheltuielile aferente
persoanelor care locuiesc temporar, minimum 15 zile pe lună, şi stabileşte
perioada pentru care proprietarii, respectiv chiriaşii, pot solicita în scris
scutirea de la plata cheltuielilor pe persoană şi care trebuie să fie de cel
puţin 15 zile pe lună, conform hotărârii adunării generale.
Secţiunea a 4-a -
Repartizarea cheltuielilor pe consumuri individuale
Art. 81 (1) Cheltuielile pe consumuri individuale reprezintă
cheltuielile asociaţiei pentru: apă rece şi canalizare; apă caldă menajeră;
energia termică, combustibilul şi apa rece pentru prepararea apei calde; gaze
naturale; încălzirea proprietăţii individuale.
(2) Cheltuielile pe consumuri
individuale se repartizează în funcţie de indexul contoarelor individuale, în
funcţie de indexul repartitoarelor de costuri, conform normelor tehnice şi
metodologiilor elaborate de autorităţile naţionale de reglementare sau de
autorităţile administraţiei publice locale, sau în funcţie de alte criterii în
baza cărora se pot individualiza consumurile.
Secţiunea a 5-a -
Repartizarea cheltuielilor pe cota-parte indiviză de
proprietate
Art. 82 (1) Cheltuielile repartizate după cota-parte de proprietate
reprezintă cheltuielile asociaţiei efectuate pentru, întreţinerea, repararea,
exploatarea şi, după caz, consolidarea şi/sau reabilitarea părţilor de
construcţii şi instalaţii aferente condominiului aflate în proprietate comună
indiviză. Aceste cheltuieli se repartizează în funcţie de suprafaţa utilă a
unităţilor de proprietate individuală din condominiu, proporţional cu
cota-parte din proprietatea comună a fiecărui proprietar.
(2)
Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate,
în funcţie de suprafaţa utilă a proprietăţilor individuale din condominiu,
reprezintă cheltuielile efectuate pentru administrarea, întreţinerea,
repararea, exploatarea şi, după caz, consolidarea părţilor de construcţii şi
instalaţii din condominiu aflate în proprietate comună.
Art. 83 Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate
reprezintă cheltuielile asociaţiei cu privire la proprietatea comună, cu
privire la: fondul sau fondurile pentru lucrări de întreţinere, service,
reparaţii şi, după caz, de consolidare, reabilitare, eficienţă energetică,
modernizare la părţile de construcţii şi instalaţii aflate în şi pe
proprietatea comună, astfel cum este descrisă în cartea tehnică a construcţiei
şi în acordul de asociere: subsolul; conductele de distribuţie şi coloanele
instalaţiilor de apă, canalizare, încălzire, energie electrică; casa scării; podul;
spălătoria; uscătoria; terasa; ascensorul; interfonul - partea de instalaţie de
pe proprietatea comună; centrala termică proprie; crematoriul; tubulatura de
evacuare a deşeurilor menajere; structura de rezistenţă; faţadele; acoperişul
şi altele asemenea, conform prevederilor din acordul de asociere; personalul
angajat sau contractat al asociaţiei: salarii sau remuneraţii pentru
administrator, contabil, instalator, electrician, portar, îngrijitor etc;
cheltuieli pentru curăţenie; indemnizaţii acordate membrilor asociaţiei de
proprietari ori persoanelor alese: preşedintele, membrii comitetului executiv
şi cenzorului/comisiei de cenzori; prime; credite bancare; contracte sau
poliţe de asigurări; alte servicii administrative către proprietatea comună.
Art. 84 (1) Suprafaţa utilă a proprietăţilor individuale şi
cota-parte indiviză de proprietate sunt cele înscrise în cartea funciară în baza
unei documentaţii cadastrale sau, în lipsă, cele din actul de proprietate.
(2) În cazul în care suma
cotelor-părţi indivize din actele de proprietate, care sunt fracţiuni abstracte
pentru fiecare proprietate individuală din clădirea care constituie
condominiul, nu este egală cu 100%, preşedintele
asociaţiei de proprietari este obligat să solicite întocmirea unei documentaţii
cadastrale, prin punerea la dispoziţie a cărţii tehnice a imobilului şi
cu respectarea prevederilor în vigoare.
Secţiunea a 6-a -
Repartizarea cheltuielilor pe beneficiari
Art. 85 (1) Cheltuielile pe beneficiari reprezintă cheltuielile aferente
serviciilor de care beneficiază în mod individual proprietarii, toţi sau în
parte, gestionate financiar prin intermediul asociaţiei de proprietari.
(2) Cheltuielile pe beneficiari se
repartizează conform valorii care revine fiecărui beneficiar în cauză.
Art. 86 Cheltuielile pe beneficiari sunt cheltuielile cu privire la:
citirea, calculul şi gestiunea consumurilor individuale de apă rece, apă caldă,
căldură, gaze, energie electrică, deşeuri municipale; servicii cu privire la
repartitoarele de costuri; chiriile spaţiilor comune - boxe, casa scării,
holuri, spaţiu ghenă, terasă etc.; gestiunea ajutoarelor băneşti; gestiunea
contractelor cu caracter individual; întreţinerea interfonului şi a părţii de
instalaţie din interiorul proprietăţii individuale; verificarea metrologică a contoarelor individuale de energie termică, în cazul distribuţiei orizontale; reviziile instalaţilor
interioare de gaze, apă şi încălzire; alte servicii individuale către
proprietari.
Art. 87 Pentru proprietarii care beneficiază de anumite servicii de
utilităţi şi determină consumuri suplimentare, în condiţiile în care nu există
nicio interdicţie legală în acest sens, calculul cotei de contribuţie aferente
cheltuielilor pe beneficiari se face conform baremelor stabilite prin
normativele tehnice în vigoare sau, în lipsa acestora, conform deciziei
comitetului executiv, în funcţie de cantitatea consumată.
Secţiunea a 7-a -
Repartizarea cheltuielilor pe consumatori tehnici
Art. 88 Cheltuielile pe consumatori tehnici reprezintă cheltuielile
asociaţiei de proprietari pentru încălzirea proprietăţilor individuale -
locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă: energia termică
sub formă de căldură, combustibilul şi energia electrică pentru încălzire,
salariu/remuneraţie pentru fochist şi echipament de lucru, costuri pentru
funcţionarea instalaţiilor de încălzire centrală.
Secţiunea a 8-a -
Repartizarea cheltuielilor de altă natură
Art. 89 Cheltuielile de altă natură reprezintă cheltuielile efectuate
pentru plata unor servicii care nu pot fi repartizate după criteriile prevăzute
la art. 73 alin. (2) lit. a) – e).
Art. 90 Cheltuielile de altă natură reprezintă cheltuielile
asociaţiei de proprietari pentru: lucrările de întreţinere, reparaţii şi
înlocuiri la antena ori antenele colective de televiziune, care se repartizează
în raport cu numărul prizelor de televizoare aflate în locuinţe şi în spaţiile
cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, în condiţiile în care nu există o
hotărâre a adunării generale prin care sistemul de antenă colectivă să fie
desfiinţat sau casat; cutiile poştale, cheile de la uşa de intrare comună în
clădire, care se repartizează în raport cu numărul proprietarilor; alte
cheltuieli, repartizarea făcându-se în conformitate cu clauzele contractuale
sau conform modului de facturare; curăţatul coşurilor de fum, care se
repartizează fiecărui proprietar proporţional cu numărul sobelor şi al
maşinilor de gătit racordate la coşurile de fum ale clădirii.
Art. 91 Alte cheltuieli în cadrul asociaţiei de proprietari se repartizează
în conformitate cu normele şi normativele avute în vedere la facturarea comună
a acestora şi/sau în conformitate cu clauzele prevăzute în contractele
încheiate cu furnizorii respectivelor servicii.
CAPITOLUL VIII
CONTRACTAREA ŞI
FACTURAREA SERVICIILOR DE
UTILITĂŢI PUBLICE ÎN
CONDOMINII
Secţiunea 1 -
Contractarea şi facturarea serviciilor de utilităţi publice în condominii
Art. 92 (1) Raporturile dintre furnizorii serviciilor de utilităţi
publice şi asociaţiile de proprietari – în calitate de consumatori colectivi,
sau proprietari – în calitate de consumatori individuali, după caz, sunt
raporturi comerciale şi se stabilesc la nivelul branşamentului, respectiv al
racordului, în punctul de delimitare/separare a instalaţiilor între reţeaua
publică de distribuţie a utilităţilor şi reţeaua interioară a utilizatorului,
respectiv a utilizatorului colectiv sau a consumatorului individual, după caz.
(2) Calitatea de utilizator,
titular al contractului de furnizare/prestare servicii de utilităţi publice, revine:
a)
asociaţiei de proprietari, în cazul în care instalaţiile aflate în
proprietatea sau administrarea furnizorului se branşează/racordează la
instalaţiile comune interioare ale condominiului aflate în proprietatea comună
a tuturor proprietarilor;
b)
proprietarului, în cazul în care instalaţiile aflate în proprietatea sau
administrarea furnizorului se branşează/racordează direct la instalaţiile
interioare individuale ale apartamentului sau spaţiului cu altă destinaţie
decât cea de locuinţă ce aparţin proprietăţii individuale.
Art. 93 În imobilele de tip condominiu
facturarea serviciilor de utilităţi publice se face de către furnizor cu
respectarea dispoziţiilor prezentei legi, într-unul din următoarele două
moduri:
a)
facturarea în comun la nivel de asociaţie de proprietari, reprezentând
contravaloarea serviciului furnizat/prestat pentru întreg imobilul care se
repartizează tuturor proprietarilor din condominiu, în conformitate cu regulile
de repartizare stabilite prin prezenta lege şi/sau prin legislaţia specifică
serviciului de utilitate publică respectiv;
b)
facturarea individuală la nivel de proprietar, reprezentând
contravaloarea serviciului furnizat/prestat pentru fiecare unitate de
proprietate imobiliară din condominiu.
Art. 94 (1) Facturarea
individuală în cadrul condominiilor se face în baza:
a)
convenţiilor de facturare individuală, anexe la contractul de furnizare/prestare
încheiat cu asociaţia de proprietari;
b)
contractului individual de furnizare/prestare
încheiat cu fiecare proprietar.
(2) Facturarea individuală este
permisă numai dacă determinarea consumului se realizează prin intermediul contoarelor supuse controlului metrologic
legal, montate la branşamentele condominiului în situaţia prevăzută la art. 93 lit. a) ori la branşamentele
proprietăţii individuale în situaţia prevăzută la art. 93 lit. b).
(3) Pentru serviciul public de alimentare cu apă şi de
canalizare se pot încheia contracte individuale de furnizare/prestare între
furnizor şi proprietari fără a fi necesară executarea racordurilor proprii individuale
pentru evacuarea apelor uzate şi pluviale de la fiecare proprietate
individuală, dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiţii:
a) există branşamente proprii individuale de alimentare cu apă realizate
între reţeaua publică şi reţeaua interioară a fiecărei proprietăţi individuale,
dotate cu aparate de măsură legale pentru determinarea consumurilor la nivel de
proprietate individuală;
b) furnizarea serviciului de alimentare cu apă precum şi prestarea
serviciului de canalizare se face de către acelaşi operator;
c) toţi proprietarii din condominiu au fost de acord, în scris, cu
introducerea în contractul individual de furnizare/prestare încheiat în nume
propriu a clauzei de sistare/întrerupere a serviciului de alimentare cu apă în
caz de neplată a contravalorii serviciului de canalizare;
d) soluţia tehnică de realizare a branşamentelor proprii de alimentare cu
apă precum şi tipul de contoare achiziţionate/montate de către proprietari au
fost avizate de către furnizor.
(4) Operatorii economici care furnizează/prestează
servicii de utilităţi publice către consumatorii alimentaţi/racordaţi printr-un
branşament/racord comun au obligaţia să
asigure aceste servicii numai dacă la nivel de condominiu există o asociaţie de proprietari constituită
în condiţiile legii care să aibă calitatea de utilizator, titular de contract,
sau dacă în termen de 180 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei
legi se constituie asociaţii de proprietari conform legii.
(5) Contractele de
furnizare/prestare servicii de utilităţi publice în care asociaţia de
proprietari este titular de contract se încheie pentru toţi consumatorii din
condominiu, inclusiv pentru proprietarii din condominiu care nu sunt semnatari
ai acordului de asociere şi nu au calitatea de membrii ai asociaţiei de
proprietari.
(6) Niciun proprietar nu poate
să lezeze dreptul altui proprietar de a beneficia de facturarea individuală şi
să afecteze furnizarea/prestarea serviciului pentru întreg condominiul ca
urmare a neachitării cotelor de contribuţie ce îi revin la cheltuielile
asociaţiei de proprietari.
Art. 95 (1) În situaţia în care asociaţia
de proprietari este titulara contractului de furnizare/prestare servicii de
utilităţi publice, în vederea facturării individuale, contractul de
furnizare/prestare servicii de utilităţi publice este însoţit de convenţii de
facturare individuală anexe la acesta. Convenţiile de facturare individuală se
încheie în condiţiile stabilite în legislaţia specifică aplicabilă fiecărui
serviciu de utilităţi publice.
(2) Furnizorul serviciilor de utilităţi publice încheie convenţii de facturare individuală pentru
fiecare unitate de proprietate imobiliară din condominiu, în conformitate cu
legislaţia în vigoare.
(3) În baza convenţiilor de facturare individuală,
furnizorii emit facturi individuale către toţi proprietarii din condominiu care
includ atât contravaloarea consumului repartizat proprietăţii individuale cât
şi contravaloarea cotei părţi ce le revine din consumul comun.
(4) Convenţiile individuale de facturare a serviciului public de alimentare apă şi
cu energie termică încheiate între furnizor şi
proprietarii din condominii în calitate de consumatori individuali, anexate la
contractul de furnizare/prestare încheiat la nivelul asociaţiei se încheie în
una din următoarele condiţii:
a)
la propunerea
furnizorului serviciilor
de utilităţi publice, cu acordul adunării
generale a asociaţiei de proprietari;
b)
la solicitarea asociaţiei
de proprietari, în urma hotărârii adunării generale conform prevederilor art.
46.
(5) În situaţiile
menţionate la alin. (4) lit. b) furnizorii serviciilor de utilităţi publice sunt
obligaţi să dea curs solicitării asociaţiei de proprietari, iar proprietarii suportă toate costurile suplimentare
generate de facturarea individuală a respectivului serviciu. Costurile suplimentare
se include în facturile lunare individuale.
(6) Hotărârile adunării generale cu privire la
încheierea convenţiilor individuale de facturare, în conformitate cu
prevederile alin. (4), sunt obligatorii şi pentru proprietarii din condominiu
care nu au fost prezenţi la adunarea generală, precum şi pentru proprietarii
care nu sunt membri ai asociaţiei de proprietari.
(7) În funcţie de modul de
facturare practicat în condominiu fiecare proprietar are obligaţia să plătească
asociaţiei de proprietari, respectiv furnizorului serviciilor de utilităţi publice, contravaloarea serviciilor aferente unităţii de
proprietate imobiliară.
(8) În baza contractelor individuale de furnizare/prestare servicii
de utilităţi publice sau în baza convenţiilor individuale de facturare, anexe
la contractul de furnizare/prestare încheiat la nivelul asociaţiei, pentru
recuperarea debitelor, furnizorii pot acţiona direct împotriva proprietarilor
restanţieri.
Art. 96 (1) Furnizorul serviciilor de utilităţi publice poate acţiona în instanţă proprietarul care se
face vinovat de neplata facturilor individuale emise în baza contractelor
individuale sau a convenţiilor individuale, după caz, mai mult de 60 de zile de la termenul
scadent, respectiv 90 zile de la afişarea listei, notificând proprietarul
restant cu cel puţin 7 zile înainte de demararea procedurii de acţiune în
instanţă.
(2) Acţiunea furnizorului serviciilor de utilităţi publice este scutită de taxă de
timbru.
(3) Sentinţa dată
în favoarea furnizorului
serviciilor de utilităţi
publice, pentru sumele
datorate, poate fi pusă în aplicare pentru acoperirea datoriilor la zi prin
orice modalitate permisă de Codul de procedură civilă.
Art. 97 (1) Pentru contractele de furnizare cu caracter
individual, drepturile şi obligaţiile cu privire la serviciul furnizat aparţin,
pe de o parte, furnizorului şi de cealaltă parte, proprietarului.
(2) În cazul
contractelor încheiate între furnizorii serviciilor de utilităţi publice şi
asociaţia de proprietari, în lipsa convenţiilor individuale de facturare,
asociaţia de proprietari repartizează facturile către proprietari prin lista de
plată lunară, încasează şi achită sumele reprezentând contravaloarea consumului
facturat şi înştiinţează furnizorul cu privire la debitori.
(3) Furnizarea
serviciilor de utilităţi publice la nivelul întregului condominiu nu poate fi
întreruptă/sistată temporar pentru neplata cotelor de contribuţie la
cheltuielile asociaţiei de către unul sau mai mulţi proprietari. Furnizarea
serviciilor comunitare de utilităţi publice poate fi întreruptă/sistată numai
proprietarilor restanţieri, până la achitarea facturilor/sumelor restante, în
baza contractul de furnizare/prestare încheiat la
nivelul asociaţiei, a contractului de furnizare/prestare încheiat la nivel
individual, respectiv a convenţiei individuale de facturare încheiată între furnizor
şi proprietarii din condominii în calitate de consumatori individuali, anexate
la contractul de furnizare/prestare încheiat la nivelul asociaţiei.
(4) Proprietăţile
individuale din condominii pot fi deconectate de la serviciile de
utilităţi publice la cerere, în baza solicitării în scris a proprietarilor
acestora şi cu respectarea prevederilor legale în vigoare, sau în caz de
neplată a sumelor datorate, în baza contractelor individuale sau a convenţiilor
individuale de facturare anexate la contractul de
furnizare/prestare încheiat la nivelul asociaţiei, după caz.
(5) În cazul serviciilor de
utilităţi publice care se facturează individual este interzisă sistarea,
limitarea sau întreruperea furnizării/prestării serviciului la nivel de
condominiu, pentru neplata facturilor de către unul sau mai mulţi proprietari.
(6) Condominiile pot fi debranşate de la serviciile de utilităţi
publice numai la cerere, în baza solicitării în scris a tuturor proprietarilor
din condominiu şi cu respectarea prevederilor legale în vigoare.
(7) Pentru recuperarea debitelor cu privire la serviciile de utilităţi
publice, furnizorul serviciului va acţiona strict împotriva proprietarilor
restanţieri, în baza contractului de furnizare/prestare
individual sau, după caz, a convenţiei individuale anexate la contractul de
furnizare/prestare încheiat la nivelul asociaţiei.
Secţiunea a 2-a -
Contractarea şi facturarea serviciilor de utilităţi publice în ansamblurile
rezidenţiale
Art. 98 (1) Proprietarii/dezvoltatorii ansamblurilor rezidenţiale
au obligaţia să asigure
furnizarea/prestarea serviciilor de utilităţi publice către toţi utilizatorii
din ansamblul rezidenţial în baza contractelor de furnizre/prestare întocmite
cu respectarea clauzelor din Contractele-cadru elaborate de către autoritatea
de reglementare competentă
(2) În ansamblurile
rezidenţiale calitatea de utilizator, titular al contractului de
furnizare/prestare servicii de utilităţi publice, revine:
a)
asociaţiei de proprietari constituită la nivelul întregului ansamblu
rezidenţial, în cazul în care instalaţiile aflate în proprietatea sau
administrarea furnizorului se branşează/racordează la instalaţiile comune
interioare ale ansamblului rezidenţial aflate în proprietatea comună a tuturor
proprietarilor din ansamblul rezidenţial;
b)
proprietarului/dezvoltatorului ansamblului rezidenţial, în cazul în care
instalaţiile aflate în proprietatea sau administrarea furnizorului se
branşează/racordează la instalaţiile aflate în proprietatea
proprietarului/dezvoltatorului ansamblului rezidenţial;
c)
asociaţiei de proprietari constituită la nivelul unui condominiu de tip
bloc, în cazul în care instalaţiile aflate în proprietatea sau administrarea
furnizorului se branşează/racordează la instalaţiile comune interioare ale
condominiului de tip bloc aflate în proprietatea comună a tuturor
proprietarilor din acel condominiu de tip bloc;
d)
proprietarului, în cazul în care instalaţiile aflate în proprietatea sau
administrarea furnizorului se branşează/racordează direct la instalaţiile
interioare ce aparţin proprietăţii individuale.
(3)
În situaţiile prevăzute la alin. (2) lit. a) şi b), asociaţia de proprietari
constituită la nivelul ansamblului rezidenţial, respectiv
proprietarul/dezvoltator ansamblului rezidenţial poate preda autorităţii
administraţiei publice locale, cu titlu gratuit, reţelele comune şi terenul
aferent până la branşamentele imobilelor din ansamblul rezidenţial, în vederea
preluării în administrare şi exploatare a acestor reţele de către furnizorul
care asigură aceste servicii în unitatea administrativ-teritorială respectivă.
În cazul asociaţilor de proprietari constituite la nivelul ansamblurilor
rezidenţiale, decizia de predare în administrare se face cu acordul scris al tuturor
proprietarilor,
(4) În situaţia prevăzută la alin. (2) lit. b),
proprietarul/dezvoltatorul ansamblului rezidenţial are obligaţia să asigure
furnizarea/prestarea serviciilor de utilităţi publice către toţi utilizatorii
din ansamblul rezidenţial în baza contractelor de furnizre/prestare întocmite
cu respectarea clauzelor din contractele-cadru elaborate de către autoritatea
de reglementare competentă.
Art. 99 (1) Preţurile şi tarifele
practicate pentru furnizarea serviciilor de utilităţi publice de către proprietarii/dezvoltatorii
ansamblurilor rezidenţiale se aprobă de către autoritatea de reglementare
competentă. Aceştia au obligaţia să ţină evidenţă contabilă separată pentru
fiecare serviciu de utilitate publică furnizat/prestat.
(2) Proprietarii/dezvoltatorii
ansamblurilor rezidenţiale au obligaţia să
monteze la branşamentele imobilelor contoare de măsurare-înregistrare a
consumurilor, conform legislaţiei în vigoare. Determinarea consumurilor care se facturează se face numai prin metoda
directă în baza indicaţiilor contoarelor montate la branşamentul fiecărui
imobil din ansamblul rezidenţial.
(3) Proprietarii/dezvoltatorii
ansamblurilor rezidenţiale care asigură furnizarea serviciilor de utilităţi
publice prin reţele private au aceleaşi drepturi şi obligaţii ca şi operatorii
care furnizează/prestează servicii de utilităţi publice prin intermediul
reţelelor publice, fiindu-le aplicabile sancţiunile din Legea serviciilor
comunitare de utilităţi publice nr. 51/2006, cu modificările şi completările
ulterioare, şi din legislaţia specifică serviciului furnizat/prestat.
CAPITOLUL IX
CONTRAVENŢII ŞI SANCŢIUNI
Art. 100 (1) Constituie
contravenţii următoarele fapte:
a) neconvocarea
adunării generale, conform prevederilor prezentului act normativ;
b) necomunicarea
de către proprietar a modificării suprafeţei utile către asociaţia de
proprietari şi administraţia financiară locală;
c) neluarea
de către asociaţia de proprietari, de preşedinte sau de către comitetul
executiv al asociaţiei de proprietari a tuturor măsurilor necesare pentru
repararea, reabilitarea şi menţinerea în stare de siguranţă şi funcţionare a
condominiului şi a instalaţiilor comune aferente pe toată durata existenţei
acestora, conform prevederilor legale în vigoare;
d) nerespectarea
de către proprietari a prevederilor art. 31 alin. (1) din prezenta lege;
e) nerespectarea
statutului, a acordului de asociere, a prevederilor prezentei legi, precum şi
neîndeplinirea sau depăşirea atribuţiilor de către preşedinte, membrii
comitetului executiv, cenzor/comisia de cenzori sau de către administrator;
f) punerea
în pericol de către proprietari a integrităţii structurale a condominiului sau
a altor proprietăţi individuale, precum şi a bunei funcţionări a instalaţiilor
aferente acestora;
g) schimbarea
de către proprietar a destinaţiei locuinţei sau spaţiului cu altă destinaţie
decât aceea de locuinţă fără autorizaţiile şi aprobările legale;
h) neexecutarea
de către proprietar a lucrărilor de întreţinere, reparaţii sau de înlocuire a
elementelor de construcţii şi instalaţii aflate în proprietatea sa individuală,
dacă aceasta este de natură să aducă prejudicii celorlalţi proprietari;
i)
modificarea aspectului
proprietăţii comune de către proprietari, precum şi a elementelor constructive
ale condominiului fără respectarea prevederilor prezentei legi;
j)
neluarea măsurilor
în scopul constituirii fondului de reparaţii sau a fondului de rulment;
k) neîncheierea de către administrator a asigurării pentru
răspunderea civilă profesională a administratorului condominiului;
l)
utilizarea cu altă destinaţie a
fondului de rulment sau a fondului de reparaţii, altfel decât este prevăzut la
art. 69 şi respectiv la art. 70 din prezenta lege;
m) utilizarea
şi gestionarea veniturilor asociaţiei de proprietari, altfel decât este
prevăzut la art. 19 alin. (3), art. 68 şi respectiv la art. 72;
n) neaplicarea sau nerespectarea prevederilor prezentei legi
de către furnizorii serviciilor de de utilităţi publice;
o)
neaplicarea sau nerespectarea prevederilor prezentei legi de către
proprietarii ansamblurilor rezidenţiale, conform prevederilor art. 14;
p) nefurnizarea sau refuzul proprietarilor/dezvoltatorilor
ansamblurilor rezidenţiale de a furniza/presta serviciile de utilităţi publice
prin intermediul reţelelor aflate în proprietatea acestora către locuinţele sau
spaţiile cu altă destinaţie din respectivele ansambluri rezidenţiale;
q) neaplicarea sau nerespectarea prevederilor prezentei legi
de către primari sau de către funcţionarii publici şi personalul angajat al
autorităţilor publice locale;
r) desfăşurarea de către persoane fizice sau juridice a
activităţii de administrare a condominiilor fără îndeplinirea condiţiilor
prevăzute la art. 62;
s) nerespectarea prevederilor art. 53 alin. (1) lit s) din prezenta lege;
t) oricare alte situaţii de încălcare a prezentei legi sau
care pot afecta buna administrare şi funcţionare a condominiului.
(2) Contravenţiile
prevăzute la alin. (1) se sancţionează după cum urmează:
a)
faptele prevăzute la lit. d), f)
şi k) se sancţionează cu amendă de la 500 lei la 3.000 lei;
b)
faptele prevăzute la lit. a), b),
c), s) şi t) cu amendă de la 200 lei la 1.000 lei;
c)
faptele prevăzute la lit.e) şi j)
cu amendă de la 2.500 lei la 5.000 lei;
d)
faptele prevăzute la lit. g), h),
i), m), q şi r) cu amendă de la 5.000 lei la 10.000 lei;
e)
faptele prevăzute la lit. l), n),
şi o) cu amendă de la
4.000 lei la 9.000 lei;
f)
fapta prevăzută la lit. p) constituie infracţiune şi se pedepseşte cu închisoare de
la 3 luni la 2 ani sau cu amendă penală, conform legislaţiei în vigoare.
(3)
Sancţiunile pentru contravenţiile prevăzute la alin. (1) lit. a) - m), o), p)
şi q) se aplică persoanelor fizice sau juridice vinovate, iar cea prevăzută la
alin. (1) lit. n) funcţionarilor publici sau personalului angajat al
autorităţilor publice, inclusiv personalului regiilor ori societăţilor
furnizoare de servicii de utilităţi publice.
(4)
Constatarea contravenţiilor prevăzute de prezenta lege, făcută la sesizarea
oricărei persoane interesate sau din oficiu, precum şi aplicarea sancţiunilor
corespunzătoare se fac după cum urmează:
a)
de către Inspectoratul de Stat în
Construcţii în cazul faptelor prevăzute la alin. (1) lit. f), g), şi h);
b)
de către de primari sau de împuterniciţii acestora sau de
către Poliţia Locală în cazul faptelor prevăzute la alin. (1) lit. a) – e), i)
– m), o), p), r) s) şi t);
c)
de către Autoritatea Naţională
de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utilităţi Publice, în
cazul faptelor prevăzute la alin. (1) lit. n);
d)
de către prefect, în
cazul faptelor prevăzute la alin. (1) lit. q).
Art. 101 Prevederile
referitoare la contravenţii din prezenta lege se completează cu
dispoziţiile Ordonanţei Guvernului nr. 2/2001 privind regimul
juridic al contravenţiilor, cu modificările şi completările ulterioare.
CAPITOLUL
X
DISPOZIŢII
TRANZITORII ŞI FINALE
Art. 102 În termen de 12 luni de la intrarea în vigoare a
prezentei legi, asociaţiile de locatari din
condominiile ale căror unităţi de proprietate individuală au fost dobândite în
proprietate în condiţiile legii şi care nu au fost reorganizate în asociaţii de
proprietari, sunt recunoscute ca asociaţii de proprietari. Acestea au obligaţia
ca, în termen de 12 luni de la intrarea în vigoare a prezentei legi, să se
reorganizeze în conformitate cu prevederile prezentei legi.
Art. 103 În termen de 60 de zile de la data
intrării în vigoare a prezentei legi, preşedinţii asociaţiilor de proprietari
sunt obligaţi să transmită autorităţilor
administraţiei publice locale numele şi datele de
contact actualizate privind preşedintele comitetul executiv, comisia de cenzori/cenzorul şi administratorul asociaţiei de proprietari.
Art. 104 (1) Persoanele fizice atestate pentru
funcţia de administrator pe perioadă nedeterminată, în conformitate cu prevederile Legii nr.
230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de
proprietari, pot îndeplini funcţia de administrator fară alte formalităţi.
(2) Persoanele fizice atestate pentru funcţia de administrator pe perioadă
determinată, în conformitate cu prevederile
Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea
asociaţiilor de proprietari, pot îndeplini funcţia
de administrator fară alte formalităţi până la data expirării respectivelor
atestate.
(3) Atestatele eliberate pe perioadă determinată, în conformitate cu prevederile Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi
funcţionarea asociaţiilor de proprietari, nu se mai prelungesc.
Art. 105 În termen de 6 luni
de la data intrării în vigoare a prezentei legi:
a)
proprietarii din
condominii sunt obligaţi să aprobe un regulament al condominiului;
b)
proprietarii care
nu au informat asociaţia de proprietari, în conformitate cu art. 34 alin. (3),
respectiv cu privire la modificările suprafeţelor construite
sau utile efectuate anterior intrării în vigoare a prezentei legi, sunt
obligaţi să comunice asociaţiei de proprietari modificările suprafeţelor
respective;
c)
preşedinţii asociaţiilor de proprietari sunt obligaţi să actualizeze, în
baza actelor de proprietate asupra locuinţelor şi/sau spaţiilor cu altă
destinaţie decât aceea de locuinţă din condominiu, toate informaţiile privind proprietăţile,
suprafeţele şi cotele-părţi indivize aferente acestora, în vederea calculului cotelor de contribuţie la cheltuielile
asociaţiei pentru respectiva locuinţă.
Art. 106 (1) În termen de 3 luni de la data
intrării în vigoare a prezentei legi, Ministerul Muncii, Familiei, Protecţiei
Sociale şi Persoanelor Vârstnice şi Ministerul Dezvoltării Regionale şi
Administraţiei Publice, în colaborare cu asociaţiile profesionale şi de
reprezentare ale asociaţiilor de proprietari vor propune actualizarea
standardului ocupaţional privind ocupaţia de administrator de condominii.
(2) În
termen de 3 luni de la data intrării în vigoare a prezentei legi, va fi emis un
ordin comun al ministrului dezvoltării
regionale şi administraţiei publice şi al ministrului finanţelor publice
privind aprobarea reglementărilor contabile pentru asociaţiile de proprietari.
(3)
În termen de 3 luni de la data
intrării în vigoare a prezentei legi, va fi emis un ordin al ministrului
dezvoltării regionale şi administraţiei publice privind aprobarea conţinutului
statutului şi al regulamentului de condominiu.
Art. 107 Prezenta lege intră în
vigoare la 60 de zile de la data publicării în Monitorul Oficial al României,
Partea I.
Art. 108 La data intrării în
vigoare a prezentei legi, se abrogă Legea
nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de
proprietari, publicată în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 490 din 23 iulie
2007, cu modificările şi completările ulterioare, şi Hotărârea Guvernului nr.
1588/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007
privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari,
precum şi orice alte prevederi contrare.