Cu
permisiunea dumneavoastra si a tuturor celor care sunt specialisti pe acest domeniu, sa fac o analiza proprie
asupra sistemului de administrare a imobilelor cu locuinte tip
condominium.
In
cei doi ani de cand efectuez acest studiu, atat legislativ cat si ca
eficienta aplicativa, pe langa micile lacune legislative in
permanenta am fost agasata de urmatoarea intrebare:
“ESTE
SAU NU FORMA ASOCIATIVA CEA MAI BUNA VARIANTA PENTRU
ADMINISTRARE?”
Desi
din anii 1990, cand am devenit proprietari ai locuintelor tip
condominium au aparut multe modificari, constat ca aproape toti am
ramas prinsi in capcanele vechiului sistem de administrare dia
anilor '70-'80.
Din
1996 pana in 2007 am functionat in baza Legii locuintelor nr. 114
care prevedea in “CAPITOLUL IV Administrarea
clădirilor de locuit, Art. 34. - Clădirile de locuit pot
fi date de proprietar în administrarea
unor persoane fizice sau juridice, asociaţii, servicii publice sau
agenţi economici specializaţi, după caz. si
Art. 35. - În clădirile de locuit cu mai multe locuinţe,
proprietarul răspunde de asigurarea condiţiilor de funcţionare
normală a locuinţei aflate în proprietate exclusivă şi a
spaţiilor aflate în proprietate indiviză. În acest scop,
proprietarii se vor constitui în asociaţii cu personalitate
juridică. Modul de înfiinţare, organizare şi funcţionare a
asociaţiilor de proprietari se reglementează potrivit
regulamentului cadru cuprins în anexa nr. 2 la prezenta lege. “
Poate
nu reusesc sa inteleg prea bine, dar odata legiutorul imi spune ca
pot da in administrare, ceea ce-mi permite sa aleg varianta
cea mai eficienta, iar in articolul urmator imi impune
constituirea in forma
asociativa, reglementat in completare in Anexa 2 cu caracter
obligativ.
In
anul 2007 apare LEGE Nr. 230 din 6 iulie 2007privind
înfiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari
citez “ART. 2 În conditiile art. 1, datorita starii de
indiviziune fortata, proprietarii au obligatia
sa ia masuri cu privire la drepturile si obligatiile comune ce le
revin tuturor asupra proprietatii comune. În acest scop,
proprietarii se pot asocia în asociatii de
proprietari cu personalitate juridica.”
Este
drept ca reglementarile prevazute in Legea 114 erau incomplete si era
nevoie de o lege care sa reglementeze forma de organizare.
Conform
teoriei generale a dreptului avem de a face cu o norma juridica cu
caracter de organizare si totodata cu un caracter permisiv.
“Norma
organizatorica – fundamenteaza cadrul de functionare al institutie
si celorlalte organisme sociale, modul de infiintare, scopul,
competenta, relatiile in sistem” -
dar nu ne obliga sa alegem in mod expres aceasta forma.
“Normele
permisive sunt considerate a fi acelea care nu impun o anumita
conduita, ci permit subiectelor de drept sa-si aleaga singure
conduita. Ele se caracterizeaza de regula, prin aceea ca confera
cuiva dreptul de a actiona unilateral, deci neconditionat de vointa
altei persoane (vointa statului)”1
Astfel,
atunci cand legiutorul a decis sa abroge o parte din dispozitiile
Legii locuintelor nr. 114 si sa adopte Legea 230 - a asociatiilor de
proprietari trebuia sa reglementeze si celelalte forme de
adminsitrare, oferind astfel proprietarilor posibilitatea de a alege
varianta cea mai optima. Nu pot sa nu trag concluzia ca adoptarea
Legii 230 a determinat satisfacerea unui grup de interese.
Constat astfel ca
intentionat au fost lasate sa dispara celelalte forma de organizare,
respectiv:
- servicii publice
- agenti economici
specializati
- persoane fizice
- persoane juridice
Insa, din ultimii 7 ani
cei care au fost destepti si au sesizat imediat oportunitatile au
inceput sa iasa pe piata economica cu astfel de servicii, respectiv:
- servicii de
administrare private – organizate de economisti, juristi etc
- servicii de
administrare oferite de regiile autonome
Daca, este sa ne uitam
pe ofertele lor de produse si servicii, teoretic par extrem de
profesionalisti si bine documentati insa in practica marea majoritate
sunt un dezastru. HABAR NU AU CE INSEAMNA ADMINISTRARE
PATRIMONIALA. Spun acest lucru deoarece le-am studiat foarte
bine ofertele si nu au facut decat sa aplice principiile instituite
in Legea 230 si respectiv normele metodologice.
Constat ca m-am abatut
putin de la subiectul initial, astfel ca am sa revin din nou la
intrebarea:
“ESTE
SAU NU FORMA ASOCIATIVA CEA MAI BUNA VARIANTA PENTRU
ADMINISTRARE?”
si
totodata am sa ridic urmatoarea intrebare:
“NE
SANCTIONEAZA CINEVA DACA NU ALEGEM SA FIM CONSTITUITI IN FORMA
ASOCIATIVA SI APELAM LA ALT FEL DE SISTEM DE ADMINISTRARE?”
Asociatia in principiu este o structura democratica, o organizatie
deschisa, care este condusa pe baza hotararilor Adunarii generale
comparativ cu forma de organizare a unei fundatii, care are o
structura nedemocratica. Atfel spus, asociatia este o structura cu
usile larg deschise, dar totodata prezinta si riscul cel mai mare de
pierdere a controlului asupra activitatilor desfasurate. Si acest
lucru cred ca deja este vizibil in cadrul tuturor asociatilor de
proprietari din tara. Ba mai mult se mai poate constata ca in marea
lor majoritate, PRESEDINTI SI ADMINISTRATORII fac legea.
Unul
din primii oameni care au militat pentru constituirea in forma
asociativa, si a carei activitate este cea mai vizibila este domnul
Radu Opainea, F.A.P.R. si a carui punct de vedere toata lumea l-a
luat de bun.
In
incheiere, va rog, sa analizati putin, cu discernamant, si va gasiti
singuri raspunsul la aceste intrebari.
Poate
e momentul, sa nu mai luam “de bune” tot ce ni se spune, si
inainte de a decide asupra unei probleme sa ne punem singuri
intrebari si a analizam asupra legalitati, oportunitati si apararea
drepturilor conferite.