ESTE SAU NU FORMA ASOCIATIVA CEA MAI BUNA VARIANTA PENTRU ADMINISTRARE

Cu permisiunea dumneavoastra si a tuturor celor care sunt specialisti pe acest domeniu, sa fac o analiza proprie asupra sistemului de administrare a imobilelor cu locuinte tip condominium.

In cei doi ani de cand efectuez acest studiu, atat legislativ cat si ca eficienta aplicativa, pe langa micile lacune legislative in permanenta am fost agasata de urmatoarea intrebare:

“ESTE SAU NU FORMA ASOCIATIVA CEA MAI BUNA VARIANTA PENTRU ADMINISTRARE?”

Desi din anii 1990, cand am devenit proprietari ai locuintelor tip condominium au aparut multe modificari, constat ca aproape toti am ramas prinsi in capcanele vechiului sistem de administrare dia anilor '70-'80.

Din 1996 pana in 2007 am functionat in baza Legii locuintelor nr. 114 care prevedea in “CAPITOLUL IV Administrarea clădirilor de locuit, Art. 34. - Clădirile de locuit pot fi date de proprietar în administrarea unor persoane fizice sau juridice, asociaţii, servicii publice sau agenţi economici specializaţi, după caz. si Art. 35. - În clădirile de locuit cu mai multe locuinţe, proprietarul răspunde de asigurarea condiţiilor de funcţionare normală a locuinţei aflate în proprietate exclusivă şi a spaţiilor aflate în proprietate indiviză. În acest scop, proprietarii se vor constitui în asociaţii cu personalitate juridică. Modul de înfiinţare, organizare şi funcţionare a asociaţiilor de proprietari se reglementează potrivit regulamentului cadru cuprins în anexa nr. 2 la prezenta lege. “

Poate nu reusesc sa inteleg prea bine, dar odata legiutorul imi spune ca pot da in administrare, ceea ce-mi permite sa aleg varianta cea mai eficienta, iar in articolul urmator imi impune constituirea in forma asociativa, reglementat in completare in Anexa 2 cu caracter obligativ.

In anul 2007 apare LEGE Nr. 230 din 6 iulie 2007privind înfiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari citez “ART. 2 În conditiile art. 1, datorita starii de indiviziune fortata, proprietarii au obligatia sa ia masuri cu privire la drepturile si obligatiile comune ce le revin tuturor asupra proprietatii comune. În acest scop, proprietarii se pot asocia în asociatii de proprietari cu personalitate juridica.”

Este drept ca reglementarile prevazute in Legea 114 erau incomplete si era nevoie de o lege care sa reglementeze forma de organizare.

Conform teoriei generale a dreptului avem de a face cu o norma juridica cu caracter de organizare si totodata cu un caracter permisiv.

“Norma organizatorica – fundamenteaza cadrul de functionare al institutie si celorlalte organisme sociale, modul de infiintare, scopul, competenta, relatiile in sistem” - dar nu ne obliga sa alegem in mod expres aceasta forma.

“Normele permisive sunt considerate a fi acelea care nu impun o anumita conduita, ci permit subiectelor de drept sa-si aleaga singure conduita. Ele se caracterizeaza de regula, prin aceea ca confera cuiva dreptul de a actiona unilateral, deci neconditionat de vointa altei persoane (vointa statului)”¹

Astfel, atunci cand legiutorul a decis sa abroge o parte din dispozitiile Legii locuintelor nr. 114 si sa adopte Legea 230 - a asociatiilor de proprietari trebuia sa reglementeze si celelalte forme de adminsitrare, oferind astfel proprietarilor posibilitatea de a alege varianta cea mai optima. Nu pot sa nu trag concluzia ca adoptarea Legii 230 a determinat satisfacerea unui grup de interese.

Constat astfel ca intentionat au fost lasate sa dispara celelalte forma de organizare, respectiv:

- servicii publice

- agenti economici specializati

- persoane fizice

- persoane juridice

Insa, din ultimii 7 ani cei care au fost destepti si au sesizat imediat oportunitatile au inceput sa iasa pe piata economica cu astfel de servicii, respectiv:

- servicii de administrare private – organizate de  economisti, juristi etc

- servicii de administrare oferite de regiile autonome

Daca, este sa ne uitam pe ofertele lor de produse si servicii, teoretic par extrem de profesionalisti si bine documentati insa in practica marea majoritate sunt un dezastru. HABAR NU AU CE INSEAMNA ADMINISTRARE PATRIMONIALA. Spun acest lucru deoarece le-am studiat foarte bine ofertele si nu au facut decat sa aplice principiile instituite in Legea 230 si respectiv normele metodologice.

Constat ca m-am abatut putin de la subiectul initial, astfel ca am sa revin din nou la intrebarea:

“ESTE SAU NU FORMA ASOCIATIVA CEA MAI BUNA VARIANTA PENTRU ADMINISTRARE?”

si totodata am sa ridic urmatoarea intrebare:

“NE SANCTIONEAZA CINEVA DACA NU ALEGEM SA FIM CONSTITUITI IN FORMA ASOCIATIVA SI APELAM LA ALT FEL DE SISTEM DE ADMINISTRARE?”

Asociatia in principiu este o structura democratica, o organizatie deschisa, care este condusa pe baza hotararilor Adunarii generale comparativ cu forma de organizare a unei fundatii, care are o structura nedemocratica. Atfel spus, asociatia este o structura cu usile larg deschise, dar totodata prezinta si riscul cel mai mare de pierdere a controlului asupra activitatilor desfasurate. Si acest lucru cred ca deja este vizibil in cadrul tuturor asociatilor de proprietari din tara. Ba mai mult se mai poate constata ca in marea lor majoritate, PRESEDINTI SI ADMINISTRATORII fac legea.

Unul din primii oameni care au militat pentru constituirea in forma asociativa, si a carei activitate este cea mai vizibila este domnul Radu Opainea, F.A.P.R. si a carui punct de vedere toata lumea l-a luat de bun.

In incheiere, va rog, sa analizati putin, cu discernamant, si va gasiti singuri raspunsul la aceste intrebari.

Poate e momentul, sa nu mai luam “de bune” tot ce ni se spune, si inainte de a decide asupra unei probleme sa ne punem singuri intrebari si a analizam asupra legalitati, oportunitati si apararea drepturilor conferite.

1A se vedea sursele de internet privind Teoria generala a dreptului