http://www.viata-libera.ro/societate/39978-galati-viata-libera-big-brother-pentru-asociatiile-de-proprietari-cum-pot-fi-controlati-eficient-administratorii

DESTITUIRE ADMINISTRATOR

27-galati-viata-libera-legea-este-de-partea-proprietarilor-afla-cum-se-destituie-administratorul-asociatiei

CHELTUIELI PE PERSOANA

REPARTIZAREA CHELTUIELILOR PE PERSOANE

abuzuri ale administratorilor si a Comitetului executiv

Studiind multe puncte de vedere şi dezbateri pe tema salariului responsabilului cu curăţenia, am sesizat că există o percepţie total greşită a proprietarilor, astfel:

• mulţi consideră că salariul trebuie repartizat pe numărul de persoane din condominium¹;
• ceilalţi care cunosc legea susţin că salariului responsabilului cu menţinerea curăţeniei se repartizează pe cotă indiviză.

Înainte de a dezbate această problemă am să pun cateva intrebări:

Ce relevanţă are numărul de persoane? Daca urca o persoana sau 10 suprafaţă tot odată se matură şi tot odată se spală cu mopul. Nu cumva ar trebui să-i punem să plătească şi pe cei care vin în vizită? şi ei murdăresc scările... Scăderea numărului de persoane a determinat şi scăderea veniturilor încasate de femeia de serviciu?

Ce relevanţă are numărul de persoane cu iluminatul scării? Becul luminează o proprietate comună, împărţită în mod egal la toţi proprietarii. Nu cumva ar trebui să-i punem să plătească şi pe cei care vin în vizită?

Ce relevanţă are numărul de persoane cu consumul de gaze? Cum se justifică faptul că o familie compusă din 4 persoane, active sociale (petrec în medie 8-12 ore în societate, folosesc foarte multe electrocasnice) cu o familie din 2 -3 persoane casnice (poate au şi un copil mic şi venituri reduse) au caldură oprită şi folofesc foarte mult cuptorul de la aragaz pentru încălzire. Nu cumva ar trebui să-i punem să plătească şi pe cei care vin în vizită şi sunt serviţi cu un ceai, cafea?

Ce prevăd normele metodologice

NORME METODOLOGICE de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari în SECTIUNEA a 2-a Repartizarea cheltuielilor pe număr de persoane prevăd în Art. 34. - Cheltuielile care sunt determinate de numărul persoanelor care locuiesc în condominiu şi nu pot fi individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor dispozitive de măsura se repartizează proporţional cu numărul de persoane care locuiesc sau desfăşoară activităţi în cladire în luna pentru care se calculează lista de plată şi reprezintă cheltuielile asociaţiei pentru: apă rece, caldă şi canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde de consum; energia electrică utilizata pentru funcţionarea instalaţiilor comune; colectarea deşeurilor menajere, vidanjare.

Tot NORMELE METODOLOGICE de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari prevede în SECTIUNEA a 4-a Repartizarea cheltuielilor pe cotă-parte indiviză de proprietate

Art. 43. - Cheltuielile pe cotă-parte indiviză de proprietate, în funcţie de suprafaţa utilă a apartamentelor şi a spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, reprezintă cheltuielile efectuate pentru administrarea, întreţinerea, repararea, exploatarea şi, dupa caz, consolidarea părţilor de construcţii şi instalaţii din condominiu aflate în proprietate comună.

Art. 44. - (1) Cheltuielile pe cotă-parte indiviză de proprietate reprezintă cheltuielile asociaţiei cu privire la proprietatea comună, cu privire la: [...] personalul angajat sau contractat al asociaţiei: salarii sau remuneraţii pentru administrator, contabil, casier, instalator, electrician, portar, cheltuieli pentru curăţenie etc.; indemnizaţii acordate membrilor asociaţiei de proprietari ori persoanelor alese: preşedintele, membrii comitetului executiv şi ai comisiei de cenzori; prime; credite bancare; contracte sau poliţe de asigurări; alte servicii administrative către proprietatea comună.

Punct de vedere

Toţi proprietarii care în ultimii 3 ani au fost obligaţi să plătească salariul femeii de serviciu pe numărul de persoane, pot contesta acest lucru şi cere sancţionarea administratorului şi Comitetului executiv pentru încălcarea reglementărilor legale.

Vă mai prezint un punct de vedere personal, bazat pe experienţa profesională.

In instituţiile bugetare, vechile norme tehnice reglementau că la o femeie de serviciu să-i revina o suprafaţă de curăţenie de 650 mp la o normă de 8 ore. Această suprafaţă, în practică, putea fi marită sa micşorată în funcţie de particularităţile şi dotările spaţiului igienizat. Nu conta absolut deloc dacă în spaţiul respectiv intra o persoana sau zece. Normele de igiena sanitară impun acelaşi mod de igienizare pentru a păstra mediul sanatos.

Totodată în prezent la firmele private care asigură servicii de curăţenie se practică două moduri de tarifare – tarif pe ora prestată sau tarif pe mp (la care se ţine cont de particularităţile spaţiului).

Astfel, consider ca plata femeilor de serviciu din imobilele tip condominium să fie realizată şi normată la mp suprafata de curaţenie (la care se mai poate adauga dupa caz 25% suprafeţe verticale, şi exterioare) raportate la un anumit timp de execuţie.

Repartizarea unor costuri pe numărul de persoane aparţine şi este relevant atunci când deţineam calitatea de locatar (chiriaşi), dar nu este relevant pentru salariul femeii de serviciu sau iluminatul pe scară. Prin această măsura se elimină discrimarea impusă de lege între doi titulari de proprietate care indiferent de numărul de persoane, în condiţiile în care deţin ambii acelaşi tip de propritate – deţin raporturi de egalitate.

Totodată este complet falsă ideea că scaderea unei persoane de la întreţinere determină scaderea costurilor repartizate pe persoană. In practică lucrurile stau total diferit şi am sa exemplific.

CONCLUZIE

Salariile (inclusiv femeia de serviciu) se împart pe cotă-parte indiviză (suprafaţă) şi constituie încalcarea reglementarilor legale de catre administrator şi comitetul executiv, iar cineva ar trebui să se sesizeze. Este o practică întâlnitp în foarte multe asociaţii.

Iluminatul pe scară – prin hotărâre a adunării generale se poate stabili o regulă proprie şi modifica modul de repartizare a costurilor.

Pentru diminuarea costurilor cu gazele cea mai simpla metodă este contorizarea indivuală care este o măsura accesibilă şi usor de aplicat.

Exemplu de practica.

Am sa folosesc pentru exemplificare datele din cadrul Asociaţiei de proprietari nr. 119.

	CHLETUIELI PE PERSOANA	NR. PERSOANE	VAL. FACTURA	VAL UNITARA
	CURATENIE	41	119.72	2.92
		40	119.72	2.99
		39	127.55	3.27
		36	127.55	3.54
	ILUMINAT	39	78.56	2.01
		36	76.44	2.12
	GAZE	20	104.4	4.97
		18	99.92	4.99

Nu cred că mai este necesar să dau explicaţii. Tot ce pot să susţin este că scăderea unei persoane de la întreţinere nu determină scăderea costurilor, dimpotrivă determină creşterea valorii unitare de calcul. Pentru o persoană declarată lipsă, un prorietar beneficiază de o reducere artificială care de fapt nu există.

Un alt tip de abuz practicat de administrator este chiria perceputa proprietarilor pentru sediul asociatiei. In general pentru sediul asociatiei, respectiv spatiul unde isi desfasoara administratorul activitatea, este amenajat intr-unul din spatiile libere aflate in incinta asociatiei. Extrem de rare sunt cazurile in care sediul este in afara asociatiei. La o asociatiei, despre care s-a mai scris in presa privind abuzurile practicate, administratorul percepe chirie proprietarilor pentru spatiu.

1 sursă: avocatnet.ro

„Din punctul meu de vedere, logic şi corect ar fi ca repartiţia să se facă pe număr de persoane, pentru că una e ca la aceeaşi cotă să ai un trafic de treizeci persoane şi una e să ai cincizeci de persoane.”

„Mie nu mi se pare corect ca un apartament în care locuiesc cinci persoane să plătească pentru curăţenie tot atât cât unul în care locuieşte o singură persoană. Cele cinci persoane sigur că vor murdări aceeaşi suprafaţa mult mai intens decât o singură persoană.”

„Cred că logic ar fi să se calculeze după numărul de persoane.”

CONDREA NARCISA GERSINA 

PROPUNERE PROIECT

PREZENTARE PROIECT

“AUTORITATEA DE REGLEMENTARE, MONITORIZARE ŞI CONTROL AL ASOCIAŢIILOR DE PROPRIETARI”

PREFAŢĂ

         Soluţia prezentată în acest material este rezultatul a doi ani de studiu privind:

• actele normative interne care au reglementat de-a lungul timpului acest tip de activitate;
• actele normative şi tipurile de administrare practicate în ţările dezvoltate economic;
• tipurile de comportament al proprietarilor;
• relaţiile dezvoltate în timp între proprietari şi administratori;
• fenomenul infracţional şi cauzele care au determinat acest fapt.

SCOPUL ACESTUI PROIECT

        De a găsi soluţia privind diminuarea insuccesului înregistrat de activitatea de administrare a imobilelor în coproprietate.

      Imbunătăţirea calităţii activităţii de administrare şi ridicarea la un nivel profesional adecvat care să creeze premizele unui grad de încredere mai mare între funizorii de utilităţi şi beneficiari.

      Determinarea dispariţiei fenomenului de fraudă înregistrat de către administratori şi creşterea performanţei activităţii financiare cu utilităţile.

           Prezentul material este structurat în patru părţi, astfel:

1. CAUZE
2. MOTIVAŢIE
3. MĂSURI
4. MODALITATE DE IMPLEMENTARE

1. CAUZE

care au determinat apariţia fenomenului de insucces privind administrarea imobilelor tip condominium

1. Lipsa de educare a proprietarilor şi lipsa măsurilor de creştere a conştiinţei privind asumarea responsabilităţilor legate de bunul dobândit prin privatizare şi de coproprietate precum şi lipsa timpului disponibil şi al neimplicării proprietarilor în condiţiile societăţii actuale.

2. Absenţa unei structuri abilitate de a gestiona şi controla activitatea administratorilor, lipsa la nivelul autorităţilor centrale locale de cadre cu experienţă şi pregătire în domeniul administrării, precum şi în rândul noilor proprietari - preşedinţi, membrii în comitet, cenzori, etc. care să se ocupe în noile condiţii de problema locuintelor.

3. Perioada de tranzitie îndelungată, crearea unei situaţii complexe a proprietăţii, cu amestec de proprietate publică şi privată, apartamente în proprietate şi cu chirie în aceeaşi clădire.

4. Lipsa unui cadru legislativ valabil pentru perioada de tranziţie, a unor strategii de implementare, precum şi neaplicarea multor acte normative de-a lungul anilor.

5. Abordări strategice a administrării clădirilor de locuit în coproprietate având ca scop creşterea valorii imobiliare.

6. Impunerea unei forme de organizare cu caracter democratic dar care la rândul ei prezintă foarte multe deficienţe de organizare.

2. MOTIVAŢIE

1. Lipsa de educare a proprietarilor şi lipsa măsurilor de creştere a conştiinţei privind asumarea responsabilităţilor legate de bunul dobândit prin privatizare şi de coproprietate precum şi lipsa timpului disponibil şi al neimplicării al proprietarilor în condiţiile societăţii actuale.

“În condominiile cu asociaţii de proprietari care funcţionează în mod profesionist şi eficient, cheltuielile aferente fiecărui proprietar individual vor fi mai mari, uneori considerabil mai mari decât chiria platită înainte de privatizare, deoarece este necesar să se facă periodic investiţii considerabile în lucrări de reparaţii şi întreţinere pentru a păstra clădirea în condiţii bune şi pentru a menţine valoarea sa de piaţă.

Planificarea şi realizarea acestor investiţii depind de cât de eficientă şi calificată este administraţia asociaţiei de proprietari.

Fiecare proprietar al unui spaţiu într-un condominiumm are obligaţia clară de a plăti cheltuielile aferente. Este important ca această obligaţie să fie bine înţeleasă.

Obligaţia principală a unei asociaţii de proprietari este de a proteja şi de a mări valoarea proprietăţii. Din acest punct de vedere, coordonarea activităţii unei asociaţii de proprietari este similară cu conducerea unei afaceri.” ¹

Deşi foarte mulți au inţeles acest aspect şi îl doresc, datorită condiţiilor de viaţă din prezent (lipsa timpului disponibil pentru a se implica în întreg procesul de administrare, lipsa cunoştinţelor adecvate) determină luarea unor măsuri urgente pentru protejarea integrităţii şi securităţii coproprietăţii.

2. Absenţa unei structuri abilitate de a gestiona şi controla activitatea administratorilor, lipsa la nivelul autorităţilor centrale locale de cadre cu experienţă şi pregătire în domeniul administrării, precum şi în rândul noilor proprietari - preşedinţi, membrii în comitet, cenzori, etc care să se ocupe în noile condiţii de problema locuintelor.

„Administratorul" este o persoană juridică, însarcinată prin contract cu administrarea de zi cu zi a asociaţiei de proprietari, care se îngrijeşte de întreţinerea şi funcţionarea părţilor comune şi de toate problemele de interes comun. Aceste sarcini trebuie să respecte prevederile legii condominiummului, contractul de administrare şi hotărârile şi deciziile luate în adunarea proprietarilor. Acest concept, din păcate, a fost greşit înţeles de către proprietari datorită modului de implementare de către administratori. Activitatea lor este de cele mai multe ori suprapusă cu activitatea financiară a utilităţilor.

Totodată activitatea de administrare necesită obiectivitate şi integritate din partea membrilor comitetului de conducere. Propriile lor interese în calitate de proprietari ar trebui să se afle tot timpul pe planul doi, iar interesele personale, fie ele financiare sau de alt tip, nu trebuie să influenţeze în nici un fel părerile sau deciziile lor.²

Aceste două principii au fost cele mai des încălcate în ultimii 20 de ani şi constituie principala cauză determinantă a insuccesului.

3. Perioada de tranziție îndelungată, crearea unei situaţii complexe a proprietăţii, cu amestec de proprietate publică şi privată, apartamente în proprietate şi cu chirie în aceeaşi clădire.

Această situaţie este tot mai des întâlnită şi împiedică procesul democratic al adunării generale determinând lipsa cvorumului necesar luării unei hotărâri. Sunt foarte multe situaţiile în care datorită absenţei titularului de proprietate se ajunge ca deciziile să fie luate în funcţie de interesul propriu al unui grup mic şi în detrimentul interesului general al asociaţiei.

4. Lipsa unui cadru legislativ valabil pentru perioada de tranziţie, a unor strategii de implementare, precum şi neaplicarea multor acte normative de-a lungul anilor.

Statul este responsabil cu elaborarea cadrului legislativ general pentru asociaţiile de proprietari. Indiferent de cât de detaliate sunt legile, asociaţia trebuie să-şi alcătuiască propriile reguli de ordine interioară cu caracter de lege. Aceste reguli sunt elaborate şi votate în mod democratic de către proprietari în cadrul unei adunări generale. Deşi statul şi-a asumat acest rol, a apărut necesitatea unui control al modului de implementare şi respectare a cadrului legislativ. Singura soluţie existentă până în prezent la îndemâna proprietarilor a fost instanţa de judecată cu proceduri îndelungate şi costisitoare.

5. Abordări strategice a administrării clădirilor de locuit în coproprietate având ca scop creşterea valorii imobiliare.

Acestea trebuiesc realizate cu sprijinul autorităţilor administrativ locale şi Ministerul dezvoltării sau alte institutii abilitate.

6. Impunerea unei forme de organizare cu caracter democratic dar care la rândul ei prezintă foarte multe deficienţe.

Apartenenţa obligatorie la asociaţiile de proprietari este prevăzută prin lege în toate ţările cu economie dezvoltată. Asociaţia de proprietari este considerată esenţială pentru apărarea intereselor proprietarilor individuali, a proprietăţii comune şi a intereselor naţionale şi municipale.

Asociaţia în principiu este o structură democratică, o organizaţie deschisă, care este condusă pe baza hotărârilor Adunării generale comparativ cu forma de organizare a unei fundaţii, care are o structură nedemocratică. Atfel spus, asociaţia este o structură cu uşile larg deschise, dar totodată prezintă şi riscul cel mai mare de pierdere a controlului asupra activităţilor desfăşurate. Acest fapt este deja vizibil în cadrul tuturor asociaţilor de proprietari din ţară. Se mai poate constata că în marea lor majoritate, PREŞEDINTI şi ADMINISTRATORII fac legea.

Având în vedere caracterul permisiv şi de organizare al Legii 230/2007 în condiţiile în care statul nu a reglementat şi nu a oferit altă alternativă de administrare se impune necesitatea unor modificări. Totodată este vizibil faptul ca tendinţa societăţii actuale comparativ cu anii '90 este către individualizare fapt ce determină punerea sub semnul întrebării a eficienţei formei asociative.

Deoarece acordul de asociere nu a fost impus a fi acceptat şi semnat de către cumpărător ca făcând parte din contractul de vânzare, astfel încât proprietarul să poată lua la cunoştintă, s-a ajuns la momentul în care funcţionarea multor asociaţii să fie pusă sub semnul legalităţi.

4. MĂSURI

1. Implementarea reglementărilor în vigoare şi a standardelor de calitate.

2. Realizarea proiectelor de modificare legislativă dacă necesitatea o impune.

3. Crearea unei baze de date cu şi despre administratori disponibilă tuturor proprietarilor de imobil.

4. Evaluarea anuală a administratorilor din punctul de vedere al performanţelor obţinute şi al calităţii.

5. Asigurarea unui sistem de control al activităţii desfăşurate.

6. Asigurarea activităţii de cenzorat prin personal calificat.

7. Asigurarea serviciilor de expertiză contabilă.

8. Accesul la întreaga gamă de informaţii necesare unei administrări corespunzătoare.

9. Recomandarea pentru impunerea sancţiunilor atunci când este cazul.

10. Sprijinirea şi consilierea activităţii de administrare la infiinţarea asociaţiilor.

11. Monitorizarea permanentă a activităţii asociaţiilor de proprietari.
    
    12. Autorizarea furnizorilor de servicii de administrare imobile si a altor activitati necesare administrarii.
    
    

5. MODALITATE DE IMPLEMENTARE

          Este bine cunoscut faptul că o asociaţie de proprietari nu se poate ocupa de propriile interese doar în cadrul unor adunări generale. În acelaşi timp, ea este o organizaţie care aparţine sectorului privat.

           Astfel că ea nu poate şi nu trebuie să depindă de stat sau de municipalitate pentru a-şi îndeplini funcţiile sale.

           Din acest motiv consider că este necesară înfiinţarea unei structuri care să vină în sprijinul proprietarilor pentru a diminua eşecul înregistrat cu privire la administrarea imobilelor tip condominium.

         Structura va funcţiona pe principiile antreprenoriatului social şi va avea rolul unui incubator de afaceri.

          “Un incubator de afaceri este un mijloc economic de dezvoltare, creat pentru a accelera creşterea şi succesul intreprinderilor prin acordarea unui sprijin materilalizat în resure şi servicii. Scopul principal al unui incubator de afaceri este de a produce firme incubate de succes care vor aborda programe autohtone şi viabile din punct de vedere financiar. “

        Antreprenoriatul social este “combinarea esenței afacerilor cu cea a comunității, prin intermediul creativității individuale” Gary McPherson – Director executiv al Centrului Canadian pentru Antreprenoriat Social.

        Antreprenoriatul social înseamnă a implementa un model de business inovator, care vizează atât obiective de impact social, cât şi obiective de auto-susţinere financiară. Antreprenorul social este cel care găseşte resorturile de a dezvolta produse şi servicii pentru pieţe care încă nu beneficiază de oferte adaptate nevoilor lor.

         Structura infiinţată va fi autonomă şi va funcţiona pe baza unui parteneriat între:

• proprietari - cu rol de decizie;
• autorităţile administrativ locale- ca titular al unui drept de proprietate pe apartamente;
• furnizorii de utilităţi- cu rol consultativ;
• mediul privat - furnizorii de servicii asociatiilor.

     Recomand ca acest model de incubator să funcţioneze la nivel regional şi poate sprijini ulterior înfiinţarea de incubatoare la nivelul tuturor regiunilor administrative ale României.

Pentru înfiinţarea acestei structuri nu există impedimente legislative dar există posibilitatea ca modul de organizare să necesite ulterior reglementarea.

„Legile ar trebui să fie, dacă nu codificarea datinei juridice, cel puţin dictate şi născute din necesităţi reale, imperios cerute de spiritul de echitate al poporului; nu reforme introduse în mod clandestin, necerute de nimenea sau vulgarizate ca o marfă nouă sau ca un nou spectacol”. (Mihai Eminescu, Ceea ce dă guvernului…, Timpul, 1 aprilie 1882, în Opere, vol. XIII, pag. 87)

OBIECTIVE

• Crearea unui micro-climat adecvat unei administrari eficiente economic.

• Respectarea drepturilor între proprietari precum şi între proprietari şi furnizorii de utilităţi.

• Controlul şi coordonarea activităţii administratorilor.

CONDREA NARCISA GERSINA

PF C.N.G – INTREPRINDERE INDIVIDUALA

1GHID PRACTIC PRIVIND COPROPRIETATEA ASUPRA CLADIRILOR DE LOCUIT DIN TARILE ÎN TRANZITIE

2GHID PRACTIC PRIVIND COPROPRIETATEA ASUPRA CLADIRILOR DE LOCUIT DIN TARILE ÎN TRANZITIE