PREZENTARE
PROIECT
“AUTORITATEA
DE REGLEMENTARE, MONITORIZARE ŞI
CONTROL AL ASOCIAŢIILOR
DE PROPRIETARI”
PREFAŢĂ
Soluţia
prezentată
în acest material este rezultatul a doi ani de studiu privind:
- actele normative interne care au reglementat de-a lungul timpului acest tip de activitate;
- actele normative şi tipurile de administrare practicate în ţările dezvoltate economic;
- tipurile de comportament al proprietarilor;
- relaţiile dezvoltate în timp între proprietari şi administratori;
- fenomenul infracţional şi cauzele care au determinat acest fapt.
SCOPUL
ACESTUI PROIECT
De
a găsi
soluţia
privind diminuarea insuccesului înregistrat de activitatea de
administrare a
imobilelor în coproprietate.
Imbunătăţirea
calităţii
activităţii
de administrare şi ridicarea
la un nivel profesional adecvat care
să
creeze
premizele unui grad de încredere mai mare între funizorii de
utilităţi
şi beneficiari.
Determinarea
dispariţiei
fenomenului de fraudă
înregistrat de către
administratori şi creşterea
performanţei
activităţii
financiare cu utilităţile.
Prezentul
material este structurat în patru părţi, astfel:
- CAUZE
- MOTIVAŢIE
- MĂSURI
- MODALITATE DE IMPLEMENTARE
1.
CAUZE
care
au determinat apariţia
fenomenului de insucces privind administrarea imobilelor tip
condominium
- Lipsa de educare a proprietarilor şi lipsa măsurilor de creştere a conştiinţei privind asumarea responsabilităţilor legate de bunul dobândit prin privatizare şi de coproprietate precum şi lipsa timpului disponibil şi al neimplicării proprietarilor în condiţiile societăţii actuale.
- Absenţa unei structuri abilitate de a gestiona şi controla activitatea administratorilor, lipsa la nivelul autorităţilor centrale locale de cadre cu experienţă şi pregătire în domeniul administrării, precum şi în rândul noilor proprietari - preşedinţi, membrii în comitet, cenzori, etc. care să se ocupe în noile condiţii de problema locuintelor.
- Perioada de tranzitie îndelungată, crearea unei situaţii complexe a proprietăţii, cu amestec de proprietate publică şi privată, apartamente în proprietate şi cu chirie în aceeaşi clădire.
- Lipsa unui cadru legislativ valabil pentru perioada de tranziţie, a unor strategii de implementare, precum şi neaplicarea multor acte normative de-a lungul anilor.
- Abordări strategice a administrării clădirilor de locuit în coproprietate având ca scop creşterea valorii imobiliare.
- Impunerea unei forme de organizare cu caracter democratic dar care la rândul ei prezintă foarte multe deficienţe de organizare.
2.
MOTIVAŢIE
1.
Lipsa de educare a proprietarilor şi lipsa măsurilor
de creştere a conştiinţei
privind asumarea
responsabilităţilor
legate de bunul dobândit prin privatizare şi de coproprietate
precum şi lipsa timpului disponibil şi al neimplicării
al proprietarilor în condiţiile
societăţii
actuale.
“În
condominiile cu asociaţii
de proprietari care funcţionează
în mod profesionist şi eficient, cheltuielile aferente fiecărui
proprietar individual vor fi mai mari, uneori considerabil mai mari
decât chiria platită
înainte de privatizare, deoarece este necesar să
se facă
periodic investiţii
considerabile în lucrări
de reparaţii
şi întreţinere
pentru a păstra
clădirea
în condiţii
bune şi pentru a menţine
valoarea sa de piaţă.
Planificarea
şi realizarea acestor investiţii
depind de cât de eficientă
şi calificată
este administraţia
asociaţiei
de proprietari.
Fiecare
proprietar al unui spaţiu
într-un condominiumm are obligaţia
clară
de a plăti cheltuielile aferente. Este important ca această
obligaţie
să
fie bine înţeleasă.
Obligaţia
principală
a unei asociaţii
de proprietari este de a proteja şi de a mări valoarea
proprietăţii.
Din acest punct de vedere, coordonarea activităţii
unei asociaţii
de proprietari este similară cu conducerea unei afaceri.” 1
Deşi
foarte mulți au inţeles
acest aspect şi îl doresc, datorită
condiţiilor
de viaţă
din
prezent (lipsa timpului disponibil pentru a se implica în întreg
procesul de administrare, lipsa cunoştinţelor
adecvate) determină
luarea unor măsuri
urgente pentru protejarea integrităţii
şi securităţii
coproprietăţii.
2.
Absenţa
unei structuri abilitate de a gestiona şi controla activitatea
administratorilor, lipsa la nivelul autorităţilor
centrale locale de cadre cu experienţă
şi pregătire
în domeniul administrării,
precum şi
în rândul
noilor proprietari - preşedinţi,
membrii
în comitet, cenzori, etc care să
se ocupe în noile condiţii
de problema locuintelor.
„Administratorul"
este o persoană juridică,
însarcinată
prin contract cu administrarea de zi cu zi a asociaţiei
de proprietari, care se îngrijeşte de întreţinerea
şi funcţionarea
părţilor
comune şi de toate problemele de interes comun. Aceste sarcini
trebuie să
respecte prevederile legii condominiummului, contractul de
administrare şi hotărârile
şi deciziile luate în adunarea proprietarilor. Acest concept, din
păcate,
a fost greşit înţeles
de către
proprietari datorită
modului de implementare de către
administratori. Activitatea lor este de cele mai multe ori suprapusă
cu activitatea financiară
a utilităţilor.
Totodată
activitatea de administrare necesită
obiectivitate şi integritate din partea membrilor comitetului de
conducere. Propriile lor interese în calitate de proprietari ar
trebui să
se afle tot timpul pe planul doi, iar interesele personale, fie ele
financiare sau de alt tip, nu trebuie să influenţeze
în nici un fel părerile
sau deciziile lor.2
Aceste
două
principii au fost cele mai des încălcate
în ultimii 20 de ani şi constituie principala cauză
determinantă
a insuccesului.
3.
Perioada de tranziție îndelungată,
crearea unei situaţii
complexe
a proprietăţii,
cu amestec de proprietate publică
şi privată,
apartamente în proprietate şi cu chirie în aceeaşi clădire.
Această
situaţie
este tot mai des întâlnită
şi împiedică
procesul democratic al adunării
generale determinând
lipsa cvorumului necesar luării
unei hotărâri.
Sunt foarte multe situaţiile
în care datorită
absenţei
titularului de proprietate se ajunge ca deciziile să
fie luate în funcţie
de interesul propriu al unui grup mic şi în detrimentul interesului
general al asociaţiei.
4.
Lipsa unui cadru legislativ valabil pentru perioada de tranziţie,
a unor strategii de implementare, precum şi neaplicarea multor acte
normative de-a lungul anilor.
Statul
este responsabil cu elaborarea cadrului legislativ general pentru
asociaţiile
de proprietari. Indiferent de cât de detaliate sunt legile,
asociaţia
trebuie să-şi
alcătuiască
propriile reguli de ordine interioară cu caracter de lege. Aceste
reguli sunt elaborate şi votate în mod democratic de către
proprietari în cadrul unei adunări
generale. Deşi statul şi-a asumat acest rol, a apărut necesitatea
unui control al modului de implementare şi respectare a cadrului
legislativ. Singura soluţie
existentă
până
în prezent la îndemâna
proprietarilor a fost instanţa
de judecată
cu proceduri îndelungate şi costisitoare.
5.
Abordări
strategice a administrării
clădirilor
de locuit în coproprietate având
ca scop creşterea valorii imobiliare.
Acestea
trebuiesc realizate cu sprijinul autorităţilor
administrativ locale şi Ministerul dezvoltării
sau alte institutii abilitate.
6.
Impunerea unei forme de organizare cu caracter democratic dar care la
rândul
ei prezintă
foarte multe deficienţe.
Apartenenţa
obligatorie la asociaţiile
de proprietari este prevăzută
prin lege în toate ţările cu economie
dezvoltată.
Asociaţia
de proprietari este considerată
esenţială
pentru apărarea
intereselor proprietarilor individuali, a proprietăţii
comune şi a intereselor naţionale
şi municipale.
Asociaţia
în principiu este o structură
democratică,
o organizaţie
deschisă,
care este condusă
pe baza hotărârilor
Adunării generale comparativ cu forma de organizare a unei fundaţii,
care are o structură
nedemocratică.
Atfel spus, asociaţia
este o structură
cu uşile larg deschise, dar totodată
prezintă şi riscul cel mai mare de pierdere a controlului asupra
activităţilor
desfăşurate. Acest fapt
este
deja vizibil în cadrul tuturor asociaţilor
de proprietari din ţară.
Se mai poate constata că
în marea lor majoritate, PREŞEDINTI
şi
ADMINISTRATORII
fac legea.
Având
în vedere caracterul permisiv şi de organizare al Legii 230/2007 în
condiţiile
în care statul nu a reglementat şi nu a oferit altă
alternativă
de administrare se impune necesitatea unor modificări.
Totodată
este vizibil faptul ca tendinţa
societăţii
actuale comparativ cu anii '90 este către
individualizare fapt ce determină
punerea sub semnul întrebării
a eficienţei
formei asociative.
Deoarece
acordul de asociere nu a fost impus a fi acceptat şi semnat de către
cumpărător
ca făcând parte din contractul de vânzare, astfel încât
proprietarul să
poată
lua la cunoştintă, s-a ajuns la momentul în care funcţionarea
multor asociaţii
să
fie pusă
sub semnul legalităţi.
4.
MĂSURI
- Implementarea reglementărilor în vigoare şi a standardelor de calitate.
- Realizarea proiectelor de modificare legislativă dacă necesitatea o impune.
- Crearea unei baze de date cu şi despre administratori disponibilă tuturor proprietarilor de imobil.
- Evaluarea anuală a administratorilor din punctul de vedere al performanţelor obţinute şi al calităţii.
- Asigurarea unui sistem de control al activităţii desfăşurate.
- Asigurarea activităţii de cenzorat prin personal calificat.
- Asigurarea serviciilor de expertiză contabilă.
- Accesul la întreaga gamă de informaţii necesare unei administrări corespunzătoare.
- Recomandarea pentru impunerea sancţiunilor atunci când este cazul.
- Sprijinirea şi consilierea activităţii de administrare la infiinţarea asociaţiilor.
- Monitorizarea permanentă a activităţii asociaţiilor de proprietari.
12. Autorizarea furnizorilor de servicii de administrare imobile si a altor activitati necesare administrarii.
5. MODALITATE
DE IMPLEMENTARE
Este
bine cunoscut faptul că
o asociaţie
de proprietari nu se poate ocupa de propriile interese doar în
cadrul unor adunări
generale. În acelaşi timp, ea este o organizaţie
care aparţine
sectorului privat.
Astfel
că
ea nu poate şi nu trebuie să
depindă de stat sau de municipalitate pentru a-şi îndeplini
funcţiile
sale.
Din
acest motiv consider că
este necesară
înfiinţarea
unei structuri care să
vină
în sprijinul proprietarilor pentru a diminua eşecul înregistrat cu
privire la administrarea imobilelor tip condominium.
Structura
va funcţiona
pe principiile antreprenoriatului
social
şi va avea rolul unui incubator
de afaceri.
“Un
incubator
de afaceri
este un mijloc economic de dezvoltare, creat pentru a accelera
creşterea şi succesul intreprinderilor prin acordarea unui sprijin
materilalizat în resure şi servicii. Scopul principal al unui
incubator de afaceri este de a produce firme incubate de succes care
vor aborda programe autohtone şi viabile din punct de vedere
financiar.
“
Antreprenoriatul
social
este “combinarea esenței afacerilor cu cea a comunității, prin
intermediul creativității individuale” Gary McPherson –
Director executiv al Centrului Canadian pentru Antreprenoriat Social.
Antreprenoriatul
social înseamnă a implementa un model de business inovator, care
vizează atât obiective de impact social, cât şi obiective de
auto-susţinere financiară. Antreprenorul social este cel care
găseşte resorturile de a dezvolta produse şi servicii pentru pieţe
care încă nu beneficiază de oferte adaptate nevoilor lor.
Structura
infiinţată
va fi autonomă
şi va funcţiona
pe baza unui parteneriat între:
- proprietari - cu rol de decizie;
- autorităţile administrativ locale- ca titular al unui drept de proprietate pe apartamente;
- furnizorii de utilităţi- cu rol consultativ;
- mediul privat - furnizorii de servicii asociatiilor.
Recomand
ca acest model de incubator să
funcţioneze
la nivel regional şi poate sprijini ulterior înfiinţarea
de incubatoare la nivelul tuturor regiunilor administrative ale
României.
Pentru
înfiinţarea
acestei structuri nu există
impedimente legislative dar există
posibilitatea ca modul de organizare să
necesite ulterior reglementarea.
„Legile
ar trebui să fie, dacă nu codificarea datinei juridice, cel puţin
dictate şi născute din necesităţi reale, imperios cerute de
spiritul de echitate al poporului; nu reforme introduse în mod
clandestin, necerute de nimenea sau vulgarizate ca o marfă nouă sau
ca un nou spectacol”. (Mihai Eminescu, Ceea ce dă guvernului…,
Timpul, 1 aprilie 1882, în Opere, vol. XIII, pag. 87)
OBIECTIVE
- Crearea unui micro-climat adecvat unei administrari eficiente economic.
- Respectarea drepturilor între proprietari precum şi între proprietari şi furnizorii de utilităţi.
- Controlul şi coordonarea activităţii administratorilor.
CONDREA
NARCISA GERSINA
PF
C.N.G – INTREPRINDERE INDIVIDUALA
1GHID
PRACTIC PRIVIND COPROPRIETATEA ASUPRA CLADIRILOR DE LOCUIT DIN
TARILE ÎN TRANZITIE
2GHID
PRACTIC PRIVIND COPROPRIETATEA ASUPRA CLADIRILOR DE LOCUIT DIN
TARILE ÎN TRANZITIE
Niciun comentariu:
Trimiteți un comentariu