ASOCIATII DE PROPRIETARI GALATI

PLAN DE MĂSURI

REORGANIZARE

A APARATULUI DE SPECIALITATE DIN CADRUL PRIMARIEI MUNICIPIULUI GALAŢI

ŞI

REORGANIZARE ADMINISTRATIVĂ, ECONOMICO-FINANCIARĂ A ASOCIAŢIILOR DE PROPRIETARI

DIN MUNCIPIUL GALAŢI

                                                                                            

OBIECTIVE

Ø  Obiective generale

1.       Trecerea de la un rol pasiv de îndrumare la un rol activ de îndrumare, prin implicarea corespunzătoare şi acordarea importanţei cuvenite proprietarilor;

2.       Trecerea de la un control de constatare a fraudelor la dezvoltarea unui sistem de control de prevenire;

3.       Asumarea rolului de sprijinire de către autorităţile locale a asociaţiilor de proprietari prin atragerea programelor de finanţare şi crearea de faciltăţi fiscale.

Ø  Obiective specifice

1.       Asumarea răspunderii autorităţii publice şi corectarea erorilor produse în anii anteriori.

2.       Adoptarea unor măsuri pentru sprijinirea asociaţiilor în vederea reabilitării financiare şi a reducerii deficitelor.

3.       Asigurarea cu un sistem care să permită proprietarilor accesul la informaţii privitoare la activitatea asociaţiei din care fac parte.

4.      Soluţionarea crizei energiei termice prin adoptarea unor măsuri alternative.

Este tot mai evident faptul că nu se doreşte uniformizarea legislativă şi că asociaţiile de proprietari sunt lăsate în mod intenţionat să funcţioneze în derivă. Sub aparenţa interesului pentru cetăţean au fost adoptate tot felul de modificări legislative dar care nu fac decât să crească costurile pe asociaţii. Faptul că organizarea asociaţiilor de proprietari lasă mult de dorit fac din acestea o ţintă uşoară şi la îndemnână pentru furnizorii de utilităţi. Totodată desfiinţarea acestora ar constitui pe fondul lacunelor legislative o oportunitate majoră pentru furnizorii şi prestatorii de servicii. Astfel nu putem discuta de reducerea costurilor într-o asociaţie dacă nu abordăm strategii unitare de reorganizare administrativă, de îmbunătăţire a calităţii tehnice a imobilului – în mod unitar şi pe întreg condominiul.

ANALIZA SWOT

COMPARTIMENT DE SPECIALITATE

Ø PUNCTE TARI

- caracterul de autoritate administrativ locală în conformitate cu atribuţiile şi competenţele atribuite de legislaţia în vigoare.

Ø PUNCTE SLABE

- lipsa de personal specializat pe diverse domenii de activitate adecvate caracterului complex al asociaţiilor de proprietari, şi numărul extrem de redus comparativ cu numărul de asociaţii de proprietari şi complexitatea activităţii;

- lipsa unui sistem informatics, actualizat , accesibil şi cu informaţii pertinente;

- lipsa unui program unitar care să permită o verificare în timp real a situaţiilor economice;

- lipsa unui cadru legal care să reglementeze funcţionarea scompartimentului de specialitate.

Ø OPORTUNITĂŢI

- aplicarea măsurilor contravenţionale de către autoritatea administrativ locală ar putea creşterea fondurilor pentru susţinerea măsurilor de reabilitare termică sau reamenajare a spaţiilor verzi;

- diminuarea gradului de insatisfacţie al populaţiei prin aplicarea corectă a măsurilor de întreţinere şi administrare în cadrul asociaţiilor de proprietar;

- intensificarea atragerii de fonduri pentru reabilitarea termică a imobililelor tip condominium.

Ø AMENINŢĂRI

- legislaţie defectuoasă în domeniul Asociaţiilor de proprietari, necorelarea cu celelalte domenii care reglementează activitatile de furnizare utilităţi;
- durate lungi de timp pierdute pentru soluţionarea unor sesizări şi lipsa unor măsuri coercitive aplicabile;

- neaplicarea principiilor codului de conduită a funcţionarului public şi necunoaşterea tuturor normelor care reglementează o anumită activitate de către angajaţii aparatului de specialitate;

- gradul de incompatibilitate al autorităţii administrative locale în calitate de principal acţionar al societăţii de distribuţie a agentului termic.

ANALIZA SWOT

ASOCIAŢII DE PROPRIETARI

Ø PUNCTE TARI

 - structuri cu o formă de organizare care respect principiile democratice şi care constituie un mijloc eficace de exerciitare a libertăţii de exprimare. Permit membrilor să ia atitudine în chestiuni de interes public sau de interes pentru comunitate/grupul membrilor săi;

- dispun de independenţă financiară;

Ø PUNCTE SLABE

- neaplicarea legislaţiei de către persoanele mandatate de adunarea generală;

- administratori atestaţi fără să aibă însuşite toate cunoştinţele necesare şi dezinteresaţi în respectarea normelor legale;

- asociaţiile formate din unităţi mici, nerentabile din punct de vedere economic, au costuri de administrare mai mari;

- nerespectarea prevederilor legale de către o parte din proprietari în detrimentrul proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietar.

Ø OPORTUNITĂŢI

- aplicarea măsurilor contravenţionale de către autoritatea administrativ locală ar putea crea fonduri pentru susţinerea măsurilor de reabilitare termică sau reamenajare a spaţiilor verzi;

- diminuarea gradului de insatisfacţie al populaţiei prin aplicarea corectă a măsurilor de întreţinere şi administrare;

- adoptarea de către asociaţii a unei strategii commune de reabilitare, întreţinere, reparaţie şi administrare ar produce efecte pozitive asupra economiei locale.

Ø AMENINŢĂRI

- desfiinţarea asociaţiilor ca formă de organizare, pierderea capacităţii juridice;
- desfiinţarea unui cadru organizat şi reglementat prin lege de adoptarea a unor hotărâri şi implicit de realizare a unor cheltuieli justificate;

- incapacitatea de plată a proprietarilor determinată de scăderea capacităţii financiare.

ETAPA I Reorganizarea Aparatului de specialitate

I.1. Personal – consilier juridic, economist, auditor, inginer constructii, inspector de teren.

I.2. Dotarea cu sisteme de calcul, acces la internet, spatii de desfăşurare a activitatii.

I.3. Înfiinţrea a 2-3 centre de lucru disperstae în zonele unde se înregistrează cele mai multe problem astfel încât să se realizeze o coordonare optimă a activităţii asociaţiilor.

I.4. Stabilirea unor obiective clare ce trebuie realizate de reprezentanţii Aparatului de specialitate, definirea activităţilor ce se vor derula pentru atingerea obiectivelor.

I.5. Intocmirea procedurilor necesare desfăşurării activităţii aparatului de specialitate dar şi a procedurilor cu privire la desfăşurarea unor activităţi din cadrul asociaţiilor de proprietari.

I.6. Gestionarea documentelor asociaţiilor, reorganizarea lor, finalizarea activităţii de transformare a asociaţiilor, crearea unui tipizat al documentelor de înfiinţare, segmentarea asociaţiilor în unităţi mai mici (minim 100 ap.) şi crearea de parteneriate între asociaţii pentru activitatea de administrare.

I.7. Gestionarea sesizărilor:

o   Sesizări care vizează competenţele decizionale ale comitetului sau preşedintelui.

o   Sesizări cu caracter economic – privind activitatea administratorului.

I.8. Gestionarea solicitarilor din partea asociatiilor, programarea şi urmărirea îndeplinirii solicitărilor.

ETAPA II Reevaluarea administratorilor

Primăria Muncipiului Galaţi trebuie să-şi asume răspunderea pentru acordarea atestatelor de Administrator clădiri persoanelorcare doresc să desfăşoare această activitate fără o evaluare exigentă a competenţelor profesionale.

            II.1. Evaluarea psihologică.

            II.2. Reevaluarea profesională.

            II.3. Verificarea activităţii în baza unor indicatori de performanţă.

ETAPA III Reorganizarea Asociaţiilor

            III. 1 Verificarea documentelor constitutive şi modificarea lor conform prevederilor legale.

            III. 2 Stabilirea procedurii cu privire la desfasurarea alegerilor şi desemnarea Comitetului executiv, respectiv Preşedinte – şi monitorizarea respectării acestei proceduri cu prioritate.

            III. 3 Crearea unui sistem de monitorizare periodică a îndeplinirii atribuţiilor de reprezentanţii Asociaţiilor de proprietari, în mod corect şi legal.

IV. 4 Verificarea şi monitorizarea activităţii de cenzorat.

ETAPA IV Reorganizarea economico-financiară

IV.1. Sprijinirea asociaţiilor cu privire la reorganizarea economico-financiară.

IV.2. Intocmirea de planuri de reorganizare personalizate, în funcţie de caracteristicile financiare ale fiecărei asociaţii în parteneriat cu principalii furnizori la care înregistrează debite.

ETAPA V Organizarea arhivării documentelor contabile ale asociaţiilor prin autofinanţare

V.1. Identificarea spaţiu şi dotarea cu tehnică de calcul pentru arhivarea electronică şi a documentelor scrise: rafturi şi cutii de arhivare, aparat de îndosariat, CD-uri

 V.2. Angajare personal – maxim 2 persoane

PENALITATI CALCULATE IN ASOCIATIILE DE PROPRIETARI

Asociaţii de proprietari sau cămătărie?????

Recomand să citiţi cu atenţie speţa analizată de domnul Eugen Staicu şi abia pe urmă opinia mea.

“ Cum ar trebui trataţi, însă, cei care nu sunt membri ai asociaţiei de proprietari?

Într-o cauză având ca obiect cererea formulată de reclamată, asociaţie de proprietari, prin care a solicitat obligarea pârâtului la plata de cote de întreţinere şi penalităţi de întârziere, instanţa de judecată a ridicat, din oficiu, excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 49 alin. (1) din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari.

În motivarea excepţiei de neconstituţionalitate instanţa apreciază că dispoziţia legală care permite asociaţiei de proprietari aplicarea de penalităţi, în cuantum nu mai mare de 0,2%, în speţa de faţă de 0,2% (situaţia cel mai des întâlnită în practică), creează premisa unei discriminări.

Astfel, se disting:

·                     proprietarii care nu sunt constituiţi în asociaţii de proprietari şi care, în cazul neachitării la termen a facturilor la utilităţi, sunt ţinuţi la plata unei dobânzi penalizatoare în cuantum de 0,04% pe zi de întârziere (dobândă prevăzută de Codul de procedură fiscală), un total de 14,6% pe an;

·                     persoanele constituite în asociaţii care achită penalităţi de 0,2% pe zi de întârziere către asociaţie, cu un total de 73% pe an, în condiţiile în care aceasta – asociaţia de proprietari – achită mai departe, în caz de întârziere, penalităţi de 0,04% pe zi de întârziere.

La stabilirea cuantumului penalităţilor, a apreciat autoarea excepţiei, trebuie avute în vedere dispoziţiile art. 3 alin. (3) din Codul civil şi art. 3 din Ordonanţa Guvernului nr. 13/2011 privind dobânda legală remuneratorie şi penalizatoare pentru obligaţii băneşti, precum şi pentru reglementarea unor măsuri financiar-fiscale în domeniul bancar.

În aceste condiţii, aceeaşi persoană care contractează serviciile furnizorului de gaze, energie electrică, apă sau alte servicii în luna noiembrie a anului 2014 plăteşte furnizorului/prestatorului o dobândă penalizatoare de maximum 10,8% pe an, pe când, dacă în imobilul unde acesta locuieşte a fost constituită o asociaţie de proprietari, acesta este ţinut la o dobândă penalizatoare de 73% pe an.

În sfârşit, în opinia autoarei excepţiei de neconstituţionalitate, prin aplicarea de penalităţi într-un cuantum de 0,2% pe zi de întârziere, în condiţiile în care asociaţia poate fi ţinută la plata unor dobânzi de maximum 0,03%-0,04%, aceasta îşi depăşeşte limitele capacităţii sale de folosinţă.

Faptul că foloseşte banii din fondurile de penalităţi şi pentru lucrările de reparaţie sau pentru alte cheltuieli administrative, care în mod normal ar trebui suportate de către toţi proprietarii, şi nu doar de cei care au întârziat cu plata cotelor de contribuţii, creează premisele unei situaţii discriminatorii, precum şi o depăşire a scopului pentru care asociaţia de proprietari a fost constituită.

În final, apreciază că tocmai cuantumul acestor penalităţi stabilite de textul de lege criticat este sursa discriminării, şi nu posibilitatea asociaţiei de a impune penalităţi pentru plata cu întârziere.

Examinând excepţia de neconstituţionalitate, Curtea a constatat – potrivit jurisprudenţei sale anterioare – că în cazul unui imobil cu mai multe locuinţe, proprietarii deţin, pe lângă dreptul de proprietate individuală asupra apartamentelor sau spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, şi un drept de proprietate comună pe cote-părţi stabilă şi forţată asupra celorlalte spaţii dintr-un condominiu.

Legiuitorul a permis stabilirea de către asociaţia de proprietari a unui sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanţă, reglementând un maximum cu privire la cuantumul acestora, respectiv de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere, fără ca suma penalizărilor să poată depăşi suma la care s-au aplicat, precum şi cu privire la perioada de la care se vor aplica – numai după o perioadă de 30 de zile care depăşeşte termenul stabilit pentru plată.

Potrivit art. 25 alin. (2) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007, sumele rezultate din aplicarea penalităţilor de întârziere vor face obiectul fondului de penalităţi al asociaţiei de proprietari şi se vor utiliza numai pentru plata penalizărilor impuse asociaţiei de proprietari de către terţi şi pentru cheltuieli de reparaţii ale proprietăţii comune sau pentru alte cheltuieli de natură administrativă.

Curtea a constatat că textul de lege criticat instituie o măsură de protecţie a proprietarilor care-şi plătesc la termen cotele de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari. În lipsa unei astfel de reglementări s-ar putea ajunge în situaţia ca aceştia să nu mai beneficieze de serviciile contractate cu terţii ori să suporte penalităţile care rezultă din neplata la termen a serviciilor de către alţi proprietari. Aşadar, această măsură sancţionează, pe de-o parte, comportamentul culpabil al proprietarilor, iar pe de altă parte, protejează colectivitatea fără a aduce atingere justului echilibru între interesele concurente.

Cu privire la pretinsa contrarietate a textului criticat faţă de art. 16 alin. (1) din Constituţie, din perspectiva existenţei unei discriminări, în ceea ce priveşte plata penalizărilor, între proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari şi proprietarii nemembri ai asociaţiei, Curtea a reţinut că aceasta este lipsită de fundament, deoarece, potrivit dispoziţiilor art. 24 alin. (4) din Legea nr. 230/2007, hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari sunt obligatorii şi pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezenţi la adunarea generală, precum şi pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociaţiei de proprietari. Prin urmare, hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari, prin care se stabilesc penalizările, sunt obligatorii şi pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociaţiei.

În consecinţă, critica referitoare la existenţa unei discriminări, în ceea ce priveşte plata penalizărilor, între proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari şi proprietarii nemembri ai asociaţiei este neîntemeiată, întrucât ambele categorii de proprietari au parte de acelaşi tratament juridic.

În ceea ce priveşte invocarea, în motivarea criticii de neconstituţionalitate referitoare la cuantumul penalizărilor stabilite de asociaţia de proprietari, a dispoziţiilor Codului de procedură fiscală privind plata unei dobânzi, Curtea a reţinut că acestea nu au incidenţă în cauză. Astfel, potrivit art. 120 alin. (1) din Codul de procedură fiscală, dobânzile reprezintă echivalentul prejudiciului creat titularului creanţei fiscale, ca urmare a neachitării de către debitor a obligaţiilor de plată la scadenţă şi se calculează pentru fiecare zi de întârziere, începând cu ziua imediat următoare termenului de scadenţă şi până la data stingerii sumei datorate inclusiv.

Completul CCR a respins, ca neîntemeiată, excepţia de neconstituţionalitate, prin Decizia nr. 364/2015. În Monitorul Oficial nr. 579/2015 găsiţi toate argumentele aduse de Curte în motivarea acestei decizii.

http://legestart.ro/penalitatile-de-intarziere-pentru-neplata-obligatiilor-catre-asociatia-de-proprietari/ Eugen Staicu este redactor colaborator la LegeStart.ro. Contact: legestart@indaco.ro.

Opinie personal bazată pe practica curentă din cadrul asociaţiilor de proprietar.

Făcând un calcul simplu, pe care orice proprietar de condominium poate să-l facă, am sesizat că la un procent de 0.2% pe zi se ajunge la 6% pe lună respectiv 73% pe an penalităţi pe care trebuie să le achite un proprietar dacă înregistrează debite restante. Îmi pun întrebarea: Cămătărie sau nu?

Citez: “Legiuitorul a permis stabilirea de către asociaţia de proprietari a unui sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanţă, reglementând un maximum cu privire la cuantumul acestora, respectiv de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere, ….”

-                      sistem propriu de penalizări – înseamnă că în funcţie de particularităţile şi necesităţile asociaţiei, având în vedere cuatumul penalităţilor aplicate de furnizorii de utilităţi – 0.03%/zi în adunarea generală proprietarii pot hotărâ aplicarea unei penalităţi cuprinse între 0.03%/zi, 0.06%/zi, 0.1%/zi, 0.15%/zi, maxim 0.2% pe zi;

-                      orice sumă cu titlu de restanţă – înseamnă ca se calculează penalitătţi pentru coloana Total cheltuieli întreţinere lunara restantă precum şi pentru Fond de reparaţie constituit restant, etc.

	Datorat	Nr. zile	0,03%	0,2%
Cheltuieli intretinere	200	30	1,80	12 – 146 de lei pe an
Fond de reparatie	50	30	0,45	3 – 36.50 de lei pe an
			2,25 de lei	15 lei

În practica curentă, din ultimii 10 ani fără să explice nimeni proprietarilor, au fost lăsaţi în mod eronat să decidă, la propunerea preşedintelui sau a altui proprietar, aplicarea unui procent de 0.2%/zi.  Dar acest procent a fost aplicat doar la cheltuielile de întreţinere. Ştiu că sunt foarte multe persoane, abilitate, mai mult sau mai puţin, care mă vor contrazice, dar îmi pare rău asta este ceea ce impune legiuitorul.

Conform legii pentru plata cotelor de contribuţie lunare un proprietar are termen de plata 20 de zile până la scadenţă plus încă 30 de zile calendaristice. Dar facturile furnizorilor sunt emise la data de 31 ale lunii anterioare cu termen scadent 15 zile, de multe ori ajung la beneficiar şi cu 3 zile înainte de scadenţă. Lista de plată în care sunt introduse facturile respective se afişează între 15 şi 25 a lunii următoare, când déjà facturile au ieşit din scadenţă. De la afişare, un proprietar are termen 20 de zile ca să plătească. Avand în vedere că în cea mai mare parte facturile nu pot fi achitate în cele 30 de zile de la data scadentă furnizorul calculează penalităţi începând cu a 16-a zi.

	Data emitere	Data scadenta	Data calcul penalităţi
Factura furnizor	31.01.2016	15.02.2016	16.02.2016
Lista de plata	20.02.2016	8.03.2016	8.04.2016
Proprietar	3.03.2016
Penalităţi furnizor	16.02.2016 – 3.03.2016

Astfel furnizorul calculează penalităţi pentru perioada 16.02.2016 până pe data de 3.03.2016 asociaţiei dar asociaţia nu are cui să aplice penalizări, ca urmare recurge la acel procent de 0.2% pe care îl aplică asupra cui are ghinionul să intre în „vizorul ei” şi ajunge să se îngroape singură într-un deficit care este tot mai greu de recuperat.

Şi pentru că avem şi o cireaşă pe tort, asociaţia nu plăteşte penalităţile, vin executările silite acestea se împart tot debitorilor şi ne tot învârtim după propria coadă.

“…. textul de lege criticat instituie o măsură de protecţie a proprietarilor care-şi plătesc la termen cotele de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari. În lipsa unei astfel de reglementări s-ar putea ajunge în situaţia ca aceştia să nu mai beneficieze de serviciile contractate cu terţii ori să suporte penalităţile care rezultă din neplata la termen a serviciilor de către alţi proprietari. Aşadar, această măsură sancţionează, pe de-o parte, comportamentul culpabil al proprietarilor, iar pe de altă parte, protejează colectivitatea fără a aduce atingere justului echilibru între interesele concurente….” Întrebarea mea este Cine plăteşte la timp cheltuielile de utilităţi????

“Potrivit art. 25 alin. (2) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007, sumele rezultate din aplicarea penalităţilor de întârziere vor face obiectul fondului de penalităţi al asociaţiei de proprietari şi se vor utiliza numai pentru plata penalizărilor impuse asociaţiei de proprietari de către terţi şi pentru cheltuieli de reparaţii ale proprietăţii comune sau pentru alte cheltuieli de natură administrativă. “

 Astfel din suma totală încasată ca penalitate, conform normelor metodologice, poate hotărî ca o,45 de lei penalitaţi fond de reparaţie să reintregească fondul de reparaţie, ceea ce constiuie o sursă de venituri şi diminuează contribuţia tuturor proprietarilor, iar din penalităţile calculate la cheltuielile de întreţinere aproximativ 1/3 din valoare poate fi repartizată pentru eventuale cheltuieli administrative, iar restul pentru plata penalităţilor aferente cheltuielilor cu utilităţile. Însă în situaţia în care o asociaţie are constituit Fondul de rulment care permite ca facturile să fie achitate în termenul scadent atunci penalităţile încasate revin integral asociaţiei şi constituie venituri ale asociaţiei. Dar şi în acest caz tot adunarea general este cea în măsură să hotărască modul de utilizare.

……