Asociaţii de
proprietari sau cămătărie?????
Recomand să
citiţi cu atenţie speţa analizată de domnul Eugen Staicu şi abia pe urmă opinia
mea.
“ Cum ar
trebui trataţi, însă, cei care nu sunt membri ai asociaţiei de proprietari?
Într-o cauză având ca obiect cererea formulată de
reclamată, asociaţie de proprietari, prin care a solicitat obligarea pârâtului
la plata de cote de întreţinere şi penalităţi de întârziere, instanţa de
judecată a ridicat, din oficiu, excepţia de neconstituţionalitate a
dispoziţiilor art. 49 alin. (1) din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea
asociaţiilor de proprietari.
În motivarea excepţiei de neconstituţionalitate
instanţa apreciază că dispoziţia legală care permite asociaţiei de proprietari
aplicarea de penalităţi, în cuantum nu mai mare de 0,2%, în speţa de faţă de
0,2% (situaţia cel mai des întâlnită în practică), creează premisa unei discriminări.
Astfel, se disting:
·
proprietarii care nu
sunt constituiţi în asociaţii de
proprietari şi care, în cazul neachitării la termen a facturilor la utilităţi,
sunt ţinuţi la plata unei dobânzi penalizatoare în cuantum de 0,04% pe zi de
întârziere (dobândă prevăzută de Codul de procedură fiscală), un total de 14,6% pe an;
·
persoanele constituite
în asociaţii care achită penalităţi de 0,2% pe zi de întârziere
către asociaţie, cu un total de 73% pe an,
în condiţiile în care aceasta – asociaţia de proprietari – achită mai departe,
în caz de întârziere, penalităţi de 0,04% pe zi de întârziere.
La stabilirea cuantumului penalităţilor, a apreciat
autoarea excepţiei, trebuie avute în vedere dispoziţiile art. 3 alin. (3) din Codul civil şi art. 3 din Ordonanţa Guvernului nr. 13/2011 privind dobânda
legală remuneratorie şi penalizatoare pentru obligaţii băneşti, precum şi
pentru reglementarea unor măsuri financiar-fiscale în domeniul bancar.
În aceste condiţii, aceeaşi persoană care contractează
serviciile furnizorului de gaze, energie electrică, apă sau alte servicii în
luna noiembrie a anului 2014 plăteşte furnizorului/prestatorului o dobândă penalizatoare de maximum 10,8% pe an,
pe când, dacă în imobilul unde acesta locuieşte a fost constituită o asociaţie
de proprietari, acesta este ţinut la o dobândă penalizatoare de 73% pe an.
În sfârşit, în opinia autoarei excepţiei de
neconstituţionalitate, prin aplicarea de penalităţi într-un cuantum de 0,2% pe
zi de întârziere, în condiţiile în care asociaţia poate fi ţinută la plata unor
dobânzi de maximum 0,03%-0,04%, aceasta îşi depăşeşte limitele capacităţii sale
de folosinţă.
Faptul că foloseşte banii din fondurile de penalităţi
şi pentru lucrările de reparaţie sau pentru alte cheltuieli administrative,
care în mod normal ar trebui suportate de către toţi
proprietarii, şi nu doar de cei care au întârziat cu plata
cotelor de contribuţii, creează premisele unei situaţii discriminatorii, precum
şi o depăşire a scopului pentru care asociaţia de proprietari a fost
constituită.
În final, apreciază că tocmai cuantumul
acestor penalităţi stabilite de textul de lege criticat este sursa discriminării, şi nu posibilitatea
asociaţiei de a impune penalităţi pentru plata cu întârziere.
Examinând excepţia de neconstituţionalitate, Curtea a
constatat – potrivit jurisprudenţei sale anterioare – că în cazul unui imobil
cu mai multe locuinţe, proprietarii deţin, pe lângă dreptul de proprietate
individuală asupra apartamentelor sau spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea
de locuinţă, şi un drept de proprietate comună
pe cote-părţi stabilă şi forţată asupra celorlalte spaţii
dintr-un condominiu.
Legiuitorul a permis stabilirea de către asociaţia de
proprietari a unui sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de
restanţă, reglementând un maximum
cu privire la cuantumul acestora, respectiv de 0,2% pentru fiecare zi de
întârziere, fără ca suma penalizărilor să poată depăşi suma la care s-au
aplicat, precum şi cu privire la perioada de la care se vor aplica – numai după
o perioadă de 30 de zile care depăşeşte termenul stabilit pentru plată.
Potrivit art. 25 alin. (2) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr.
230/2007, sumele rezultate din aplicarea penalităţilor de întârziere vor face
obiectul fondului de penalităţi al asociaţiei de proprietari şi se vor utiliza
numai pentru plata penalizărilor impuse asociaţiei de proprietari de către
terţi şi pentru cheltuieli de reparaţii ale proprietăţii comune sau pentru alte
cheltuieli de natură administrativă.
Curtea a constatat că textul de lege criticat
instituie o măsură de protecţie a
proprietarilor care-şi plătesc la termen cotele de contribuţie la cheltuielile
asociaţiei de proprietari. În lipsa unei astfel de reglementări s-ar putea
ajunge în situaţia ca aceştia să nu mai beneficieze de serviciile contractate
cu terţii ori să suporte penalităţile care rezultă din neplata la termen a
serviciilor de către alţi proprietari. Aşadar, această măsură sancţionează, pe
de-o parte, comportamentul culpabil al proprietarilor, iar pe de altă parte,
protejează colectivitatea fără a aduce atingere justului echilibru între
interesele concurente.
Cu privire la pretinsa contrarietate a textului
criticat faţă de art. 16 alin. (1) din Constituţie, din perspectiva existenţei unei
discriminări, în ceea ce priveşte plata penalizărilor, între proprietarii
membri ai asociaţiei de proprietari şi proprietarii nemembri ai asociaţiei,
Curtea a reţinut că aceasta este lipsită de fundament, deoarece, potrivit
dispoziţiilor art. 24 alin. (4) din Legea nr. 230/2007, hotărârile adunării
generale a asociaţiei de proprietari sunt obligatorii şi pentru proprietarii
din condominiu care nu au fost prezenţi la adunarea generală, precum şi pentru
proprietarii care nu sunt membri ai asociaţiei de proprietari. Prin urmare,
hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari, prin care se
stabilesc penalizările, sunt obligatorii şi
pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociaţiei.
În consecinţă, critica referitoare la existenţa unei
discriminări, în ceea ce priveşte plata penalizărilor, între proprietarii
membri ai asociaţiei de proprietari şi proprietarii nemembri ai asociaţiei este
neîntemeiată, întrucât ambele categorii de proprietari au parte de acelaşi
tratament juridic.
În ceea ce priveşte invocarea, în motivarea criticii
de neconstituţionalitate referitoare la cuantumul penalizărilor stabilite de
asociaţia de proprietari, a dispoziţiilor Codului de procedură fiscală privind plata unei dobânzi, Curtea a reţinut că
acestea nu au incidenţă în cauză. Astfel, potrivit art. 120 alin. (1) din Codul
de procedură fiscală, dobânzile reprezintă echivalentul
prejudiciului creat titularului creanţei fiscale, ca urmare a neachitării
de către debitor a obligaţiilor de plată la scadenţă şi se calculează pentru
fiecare zi de întârziere, începând cu ziua imediat următoare termenului de
scadenţă şi până la data stingerii sumei datorate inclusiv.
Completul CCR a respins, ca neîntemeiată, excepţia de
neconstituţionalitate, prin Decizia nr. 364/2015. În Monitorul Oficial nr. 579/2015 găsiţi toate
argumentele aduse de Curte în motivarea acestei decizii.
http://legestart.ro/penalitatile-de-intarziere-pentru-neplata-obligatiilor-catre-asociatia-de-proprietari/ Eugen Staicu este redactor colaborator la LegeStart.ro. Contact:
legestart@indaco.ro.
Opinie personal bazată pe practica curentă din cadrul
asociaţiilor de proprietar.
Făcând un calcul simplu, pe care orice proprietar de
condominium poate să-l facă, am sesizat că la un procent de 0.2% pe zi se
ajunge la 6% pe lună respectiv 73% pe an penalităţi pe care trebuie să le
achite un proprietar dacă înregistrează debite restante. Îmi pun întrebarea: Cămătărie sau nu?
Citez: “Legiuitorul a permis stabilirea de către
asociaţia de proprietari a unui sistem propriu de penalizări pentru orice sumă
cu titlu de restanţă, reglementând un maximum
cu privire la cuantumul acestora, respectiv de 0,2% pentru fiecare zi de
întârziere, ….”
-
sistem
propriu de penalizări – înseamnă că în funcţie de particularităţile şi
necesităţile asociaţiei, având în vedere cuatumul penalităţilor aplicate de furnizorii
de utilităţi – 0.03%/zi în adunarea generală proprietarii pot hotărâ aplicarea
unei penalităţi cuprinse între 0.03%/zi, 0.06%/zi, 0.1%/zi, 0.15%/zi, maxim 0.2%
pe zi;
-
orice sumă
cu titlu de restanţă – înseamnă ca se calculează penalitătţi pentru
coloana Total cheltuieli întreţinere
lunara restantă precum şi pentru
Fond de reparaţie constituit restant, etc.
|
|
Datorat
|
Nr. zile
|
0,03%
|
0,2%
|
|
Cheltuieli intretinere
|
200
|
30
|
1,80
|
12 – 146 de lei pe an
|
|
Fond de reparatie
|
50
|
30
|
0,45
|
3 – 36.50 de lei pe an
|
|
|
|
|
2,25 de lei
|
15 lei
|
În practica
curentă, din ultimii 10 ani fără să explice nimeni proprietarilor, au fost
lăsaţi în mod eronat să decidă, la propunerea preşedintelui sau a altui
proprietar, aplicarea unui procent de 0.2%/zi.
Dar acest procent a fost aplicat doar la cheltuielile de întreţinere.
Ştiu că sunt foarte multe persoane, abilitate, mai mult sau mai puţin, care mă
vor contrazice, dar îmi pare rău asta este ceea ce impune legiuitorul.
Conform
legii pentru plata cotelor de contribuţie lunare un proprietar are termen de
plata 20 de zile până la scadenţă plus încă 30 de zile calendaristice. Dar facturile
furnizorilor sunt emise la data de 31 ale lunii anterioare cu termen scadent 15
zile, de multe ori ajung la beneficiar şi cu 3 zile înainte de scadenţă. Lista
de plată în care sunt introduse facturile respective se afişează între 15 şi 25
a lunii următoare, când déjà facturile au ieşit din scadenţă. De la afişare, un
proprietar are termen 20 de zile ca să plătească. Avand în vedere că în cea mai
mare parte facturile nu pot fi achitate în cele 30 de zile de la data scadentă
furnizorul calculează penalităţi începând cu a 16-a zi.
|
|
Data emitere
|
Data scadenta
|
Data calcul penalităţi
|
|
Factura furnizor
|
31.01.2016
|
15.02.2016
|
16.02.2016
|
|
Lista de plata
|
20.02.2016
|
8.03.2016
|
8.04.2016
|
|
Proprietar
|
3.03.2016
|
|
|
|
Penalităţi furnizor
|
16.02.2016 – 3.03.2016
|
||
Astfel furnizorul calculează
penalităţi pentru perioada 16.02.2016 până pe data de 3.03.2016 asociaţiei dar
asociaţia nu are cui să aplice penalizări, ca urmare recurge la acel procent de
0.2% pe care îl aplică asupra cui are ghinionul să intre în „vizorul ei” şi
ajunge să se îngroape singură într-un deficit care este tot mai greu de
recuperat.
Şi pentru că avem şi o cireaşă pe tort, asociaţia nu
plăteşte penalităţile, vin executările silite acestea se împart tot debitorilor
şi ne tot învârtim după propria coadă.
“…. textul de lege criticat instituie o măsură de protecţie a proprietarilor care-şi
plătesc la termen cotele de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de
proprietari. În lipsa unei astfel de reglementări s-ar putea ajunge în situaţia
ca aceştia să nu mai beneficieze de serviciile contractate cu terţii ori să
suporte penalităţile care rezultă din neplata la termen a serviciilor de către
alţi proprietari. Aşadar, această măsură sancţionează, pe de-o parte,
comportamentul culpabil al proprietarilor, iar pe de altă parte, protejează
colectivitatea fără a aduce atingere justului echilibru între interesele
concurente….” Întrebarea mea este Cine
plăteşte la timp cheltuielile de utilităţi????
“Potrivit art. 25 alin. (2) din Normele
metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007, sumele rezultate din aplicarea
penalităţilor de întârziere vor face obiectul fondului de penalităţi al asociaţiei de proprietari şi se vor
utiliza numai pentru plata penalizărilor
impuse asociaţiei de proprietari de către terţi şi pentru cheltuieli de
reparaţii ale proprietăţii comune sau pentru alte cheltuieli de natură
administrativă. “
Astfel din suma
totală încasată ca penalitate, conform normelor metodologice, poate hotărî ca
o,45 de lei penalitaţi fond de reparaţie să reintregească fondul de reparaţie,
ceea ce constiuie o sursă de venituri şi diminuează contribuţia tuturor proprietarilor,
iar din penalităţile calculate la cheltuielile de întreţinere aproximativ 1/3
din valoare poate fi repartizată pentru eventuale cheltuieli administrative,
iar restul pentru plata penalităţilor aferente cheltuielilor cu utilităţile.
Însă în situaţia în care o asociaţie are constituit Fondul de rulment care
permite ca facturile să fie achitate în termenul scadent atunci penalităţile
încasate revin integral asociaţiei şi constituie venituri ale asociaţiei. Dar
şi în acest caz tot adunarea general este cea în măsură să hotărască modul de
utilizare.
……
