Legea asociaţiilor, neconstituţională?

Actualitate - Maria CERNĂTESCU
(citeste alte articole de acelasi autor »)

Versiunea pentru tiparire

Marimea textului:

Legea asociaţiilor de proprietari nr. 230/2011 trebuie să fie modificată, cel puţin în privinţa articolului 26, deoarece Curtea Constituţională a hotărât (Decizia nr. 670/2011) că sintagma „de la adoptarea acesteia“, cuprinsă în respectivul articol din lege, este neconstituţională.
În mare, în lege se prevede ca proprietarii care sunt nemulţumiţi de o hotărâre luată în cadrul Adunării Generale să o conteste în justiţie în termen de 45 de zile de la adoptarea acesteia. Adică, termenul în care poate fi atacată hotărârea Adunării Generale a proprietarilor curge la fel atât pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociaţiei, cât şi pentru membrii ei. Astfel, nişte proprietari noi, care îşi achiziţionează apartament într-o asociaţie şi nu cunosc deciziile Adunării nu mai pot ataca în instanţă prevederile pe care le consideră injuste, căci termenul de 45 de zile pentru ei este pierdut. În aceeaşi situaţie se găsesc şi locatarii care sunt plecaţi din ţară sau din localitate şi află la întoarcere de hotărârile adoptate la nivel de asociaţie. Pornind de la această premisă, Curtea a constatat că art. 26 din Legea nr. 230/2007 aduce atingere dreptului persoanelor interesate de a accede efectiv la justiţie.
În aceste condiţii, Curtea apreciază că proprietarii care nu au avut cunoştinţă de Adunarea Generală a Asociaţiei de proprietari şi nici de faptul că s-a adoptat o hotărâre a acesteia, prin care au fost afectaţi, se pot afla în situaţia de a nu putea contesta hotărârea în termenul prevăzut de norma legală criticată.
„Nu cunosc această decizie. În acest caz, legea trebuie modificată, în fapt, acest articol. Prin urmare, proprietarii vor avea un termen mult mai mare la îndemână ca să conteste anumite decizii care li se par injuste la nivelul asociaţiei din care face parte“, este de părere Dan Remus, preşedintele UJALP.

ESTE SAU NU FORMA ASOCIATIVA CEA MAI BUNA VARIANTA PENTRU ADMINISTRARE

Cu permisiunea dumneavoastra si a tuturor celor care sunt specialisti pe acest domeniu, sa fac o analiza proprie asupra sistemului de administrare a imobilelor cu locuinte tip condominium.

In cei doi ani de cand efectuez acest studiu, atat legislativ cat si ca eficienta aplicativa, pe langa micile lacune legislative in permanenta am fost agasata de urmatoarea intrebare:

“ESTE SAU NU FORMA ASOCIATIVA CEA MAI BUNA VARIANTA PENTRU ADMINISTRARE?”

Desi din anii 1990, cand am devenit proprietari ai locuintelor tip condominium au aparut multe modificari, constat ca aproape toti am ramas prinsi in capcanele vechiului sistem de administrare dia anilor '70-'80.

Din 1996 pana in 2007 am functionat in baza Legii locuintelor nr. 114 care prevedea in “CAPITOLUL IV Administrarea clădirilor de locuit, Art. 34. - Clădirile de locuit pot fi date de proprietar în administrarea unor persoane fizice sau juridice, asociaţii, servicii publice sau agenţi economici specializaţi, după caz. si Art. 35. - În clădirile de locuit cu mai multe locuinţe, proprietarul răspunde de asigurarea condiţiilor de funcţionare normală a locuinţei aflate în proprietate exclusivă şi a spaţiilor aflate în proprietate indiviză. În acest scop, proprietarii se vor constitui în asociaţii cu personalitate juridică. Modul de înfiinţare, organizare şi funcţionare a asociaţiilor de proprietari se reglementează potrivit regulamentului cadru cuprins în anexa nr. 2 la prezenta lege. “

Poate nu reusesc sa inteleg prea bine, dar odata legiutorul imi spune ca pot da in administrare, ceea ce-mi permite sa aleg varianta cea mai eficienta, iar in articolul urmator imi impune constituirea in forma asociativa, reglementat in completare in Anexa 2 cu caracter obligativ.

In anul 2007 apare LEGE Nr. 230 din 6 iulie 2007privind înfiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari citez “ART. 2 În conditiile art. 1, datorita starii de indiviziune fortata, proprietarii au obligatia sa ia masuri cu privire la drepturile si obligatiile comune ce le revin tuturor asupra proprietatii comune. În acest scop, proprietarii se pot asocia în asociatii de proprietari cu personalitate juridica.”

Este drept ca reglementarile prevazute in Legea 114 erau incomplete si era nevoie de o lege care sa reglementeze forma de organizare.

Conform teoriei generale a dreptului avem de a face cu o norma juridica cu caracter de organizare si totodata cu un caracter permisiv.

“Norma organizatorica – fundamenteaza cadrul de functionare al institutie si celorlalte organisme sociale, modul de infiintare, scopul, competenta, relatiile in sistem” - dar nu ne obliga sa alegem in mod expres aceasta forma.

“Normele permisive sunt considerate a fi acelea care nu impun o anumita conduita, ci permit subiectelor de drept sa-si aleaga singure conduita. Ele se caracterizeaza de regula, prin aceea ca confera cuiva dreptul de a actiona unilateral, deci neconditionat de vointa altei persoane (vointa statului)”¹

Astfel, atunci cand legiutorul a decis sa abroge o parte din dispozitiile Legii locuintelor nr. 114 si sa adopte Legea 230 - a asociatiilor de proprietari trebuia sa reglementeze si celelalte forme de adminsitrare, oferind astfel proprietarilor posibilitatea de a alege varianta cea mai optima. Nu pot sa nu trag concluzia ca adoptarea Legii 230 a determinat satisfacerea unui grup de interese.

Constat astfel ca intentionat au fost lasate sa dispara celelalte forma de organizare, respectiv:

- servicii publice

- agenti economici specializati

- persoane fizice

- persoane juridice

Insa, din ultimii 7 ani cei care au fost destepti si au sesizat imediat oportunitatile au inceput sa iasa pe piata economica cu astfel de servicii, respectiv:

- servicii de administrare private – organizate de  economisti, juristi etc

- servicii de administrare oferite de regiile autonome

Daca, este sa ne uitam pe ofertele lor de produse si servicii, teoretic par extrem de profesionalisti si bine documentati insa in practica marea majoritate sunt un dezastru. HABAR NU AU CE INSEAMNA ADMINISTRARE PATRIMONIALA. Spun acest lucru deoarece le-am studiat foarte bine ofertele si nu au facut decat sa aplice principiile instituite in Legea 230 si respectiv normele metodologice.

Constat ca m-am abatut putin de la subiectul initial, astfel ca am sa revin din nou la intrebarea:

“ESTE SAU NU FORMA ASOCIATIVA CEA MAI BUNA VARIANTA PENTRU ADMINISTRARE?”

si totodata am sa ridic urmatoarea intrebare:

“NE SANCTIONEAZA CINEVA DACA NU ALEGEM SA FIM CONSTITUITI IN FORMA ASOCIATIVA SI APELAM LA ALT FEL DE SISTEM DE ADMINISTRARE?”

Asociatia in principiu este o structura democratica, o organizatie deschisa, care este condusa pe baza hotararilor Adunarii generale comparativ cu forma de organizare a unei fundatii, care are o structura nedemocratica. Atfel spus, asociatia este o structura cu usile larg deschise, dar totodata prezinta si riscul cel mai mare de pierdere a controlului asupra activitatilor desfasurate. Si acest lucru cred ca deja este vizibil in cadrul tuturor asociatilor de proprietari din tara. Ba mai mult se mai poate constata ca in marea lor majoritate, PRESEDINTI SI ADMINISTRATORII fac legea.

Unul din primii oameni care au militat pentru constituirea in forma asociativa, si a carei activitate este cea mai vizibila este domnul Radu Opainea, F.A.P.R. si a carui punct de vedere toata lumea l-a luat de bun.

In incheiere, va rog, sa analizati putin, cu discernamant, si va gasiti singuri raspunsul la aceste intrebari.

Poate e momentul, sa nu mai luam “de bune” tot ce ni se spune, si inainte de a decide asupra unei probleme sa ne punem singuri intrebari si a analizam asupra legalitati, oportunitati si apararea drepturilor conferite.

1A se vedea sursele de internet privind Teoria generala a dreptului

CONTACT

Avand in vedere ca tot mai multe persoane solicita sprijin si consiliere, am creat un nou cont de e-mail, imobilea@yahoo.ro pentru sesizari si reamintesc telefoanele de contact 0744318959, 0731130761.

Ce paşi trebuiesc urmaţi de asociaţia de proprietari?

1.Convocarea adunării generale a proprietarilor,prin afişarea la avizierul asociaţiei a înştiinţării primite de la coordonatorul local şi a contractului de mandat. 2.Aprobarea de către adunarea generală a înscrierii blocului în programul local. Decizia se ia cu majoritate de voturi din partea proprietarilor. 3.Semnarea, de către preşedintele asociaţiei, a contractului de mandat şi solicitarea înscrierii blocului în programul local. 4.Afişarea la avizierul asociaţiei a indicatorilor tehnico-economici ai lucrării de intervenţie şi a actului adiţional al contractului. Pe baza acestor indicatori se va stabili cota de participare a fiecărui proprietar la fondul de reparaţii. 5.Transmiterea, în cel mult 30 de zile lucrătoare de la primirea notificării, a actului adiţional semnat şi a hotărârii adunării generale a proprietarilor. Netransmiterea acestor documente duce la rezilierea contractului de mandat încheiat de coordonatorul local cu asociaţia de proprietari. 6.Constituirea fondului de reparaţii de către preşedintele asociaţiei de proprietari. 7.Asigurarea măsurilor organizatorice pentru continuarea lucrărilor conform graficului de execuţie stabilit. 8.Participarea la recepţia lucrărilor de intervenţie, la invitaţia coordonatorului local. 9.Participarea, alături de coodonatorul local, la recepţia finală a lucrărilor, organizată după expirarea perioadei de bună execuţie (3 ani).

ETAPELE PENTRU REABILITAREA TERMICA

Primarii municipiilor, oraşelor, comunelor, precum şi cei ai sectoarelor municipiului Bucureşti coordonează programul de reabilitare la nivel local, având următoarele responsabilităţi: 1.Identificarea blocurilor de locuinţe construite după proiecte elaborate în perioada 1950-1990 şi inventarierea acestora. 2.Completarea fişei tehnice pentru fiecare bloc de locuinţe identificat. 3.Actualizarea lunară a bazei de date şi punerea la dispoziţia Ministerului Dezvoltării Regionale si Locuinţei a datelor şi a informaţiilor din baza de date. 4.Înştiinţarea asociaţiilor de proprietari asupra posibilităţii înscrierii în programul local multianual de reabilitare termică. 5.Transmiterea proiectului de contract de mandat semnat de coordonatorul local (primar), în două exemplare originale. 6.Centralizarea solicitărilor asociaţiilor de proprietari şi întocmirea programului local. 7. Asigurarea procedurii de achiziţie publică pentru achiziţionarea serviciilor de: • expertizare tehnică, • audit energetic şi emiterea certificatului de performanţă energetică a blocului de locuinţe, • elaborarea documentaţiei de avizare pentru lucrările de intervenţie, • elaborarea documentaţiei tehnice pentru autorizarea lucrărilor şi obţinerea avizelor, • întocmirea proiectului tehnic al lucrării, • elaborarea caietului de sarcini pentru contractul de executare a lucrărilor. 8. Propunerea către consiliul local a aprobării indicatorilor tehnico–economici pentru fiecare clădire în parte. 9. Asigurarea cu prioritate, din bugetul local, a cotei părţi ce revine autorităţilor locale pentru executarea şi finalizarea lucrărilor de intervenţie stabilite. 10. Transmiterea notificării de aprobare a indicatorilor tehnici economici ai lucrării de reabilitare către asociaţia de proprietari şi, de asemenea, transmiterea actului adiţional al contractului de mandat. Actul adiţional conţine informaţii detaliate cu privire la tipurile de lucrări ce vor fi efectuate, costurile acestora şi, nu în ultimul rând, clasa energetică urmărită a fi atinsă prin intermediul lucrărilor. 11. Emiterea autorizaţiei de construcţie. 12. Asigurarea realizării procedurii de achiziţie si de contractare a executării lucrărilor de intervenţie. 13. Aprobarea lunară a decontului justificativ întocmit de executanţii lucrărilor de intervenţie 14. Asigurarea, alături de preşedintele asociaţiei de proprietari, a urmăririi şi verificării executării lucrărilor prin diriginţii de şantier. 15.Organizarea recepţiei lucrărilor, cu participarea reprezentantului desemnat al asociaţiei de proprietari şi transmiterea către acesta din urmă a noului certificat de performanţă energetică a blocului. Certificatul trebuie să cuprindă consumul anual specific pentru încălzirea blocului izolat. 16.Organizarea, după expirarea perioadei de garanţie de bună execuţie (3 ani), a recepţiei finale a lucrării, cu participarea reprezentantului desemnat de asociaţia de proprietari.

REABILITARE TERMICA

Reabilitarea termică a blocurilor de locuinţe presupune: • izolarea termică a pereţilor exteriori; • înlocuirea ferestrelor şi a uşilor exterioare existente, inclusiv tâmplăria aferentă accesului în blocul de locuinţe, cu tâmplărie performantă energetic; •termo-hidroizolarea terasei/termoizolarea planşeului peste ultimul nivel în cazul existentei şarpantei; • izolarea termică a planşeului peste subsol, în cazul în care prin proiectarea blocului sunt prevăzute apartamente la parter; • lucrări de demontare a instalaţiilor şi a echipamentelor montate aparent pe faţadele/terasa blocului de locuinţe, precum şi remontarea acestora după efectuarea lucrărilor de izolare termică; • lucrări de refacere a finisajelor anvelopei; În funcţie de rezultatele expertizei tehnice şi auditului energetic efectuat asupra blocului, la aceste lucrări se mai pot adăuga : • lucrări de reparaţii la elementele de construcţie care prezintă potenţial pericol de desprindere şi/sau afectează funcţionalitatea blocului de locuinţe, inclusiv de refacere în zonele de intervenţie; • lucrări de intervenţie la instalaţia de distribuţie a agentului termic pentru încălzire aferentă părţilor comune ale blocului de locuinţe. Cui se adresează programul de reabilitare termică? Asociaţiilor de proprietari care doresc să crească performanţa energetică a blocurilor de locuinţe care au fost construite pe baza unui proiect elaborat în perioada 1950-1990, indiferent de sistemul de încălzire al acestora.

PROIECTE POR PENTRU REABILITARE TERMICA A BLOCURILOR

In toamna se lanseaza apelul de proiecte pe POR pentru reabilitarea termica a blocurilor! 12 iulie 2012 Din toamna acestui an, blocurile de locuinte din municipiile-resedinta de judet vor putea beneficia de lucrari complexe de crestere a eficientei energetice cu ajutorul fondurilor europene. MDRT a finalizat negocierile cu CE pentru finantarea, in cadrul actualului exercitiu bugetar, prin POR, a activitatilor de crestere a eficientei energetice a blocurilor de locuit, iar Memorandumul in acest sens a fost aprobat in sedinta de Guvern de ieri, 11 iulie. Schema de finantare se va aplica blocurilor de locuinte construite dupa proiecte elaborate in perioada 1950-1990, in care locuiesc categorii sociale vulnerabile si familii cu venituri reduse din municipiile resedinta de judet (peste 50% dintre familiile – proprietari din cladire au un venit net lunar pe membru de familie de maximum 500 de euro). Bugetul schemei de finatare este de 304 de milioane de euro, din care 150 de milioane de euro din FEDR, respectiv 154 de milioane de euro rezultata din contributia nationala (co-finantare de la bugetul de stat, contributia autoritatilor publice locale si a asociatiilor de proprietari). Beneficiarii vor trebui sa participe financiar la aceste lucrari printr-o cofinantare de 40%. Restul fondurilor necesare (60%) pentru fiecare lucrare va fi asigurat din bani europeni nerambursabili din FEDR si bugetul de stat. Ratele de cofinantare ale autoritatilor publice locale si asociatiilor de proprietari vor fi modulate in functie de proportia in cladire a familiilor cu venituri reduse, dupa cum urmeaza: 30% contributia autoritatii publice locale si 10% contributia asociatiei de proprietari, in conditiile in care mai mult de 50% dintre familiile - proprietari din cladire au un venit net lunar pe membru de familie sub 150 de euro; 20% contributia autoritatii publice locale si 20% contributia asociatiei de proprietari, in conditiile in care mai mult de 50% dintre familiile - proprietari din cladire au un venit net lunar pe membru de familie sub 350 de euro; 10% contributia autoritatii publice locale si 30% contributia asociatiei de proprietari, in conditiile in care mai mult de 50% dintre familiile - proprietari din cladire au un venit net lunar pe membru de familie sub 500 de euro. Avand in vedere faptul ca programul se va inchide in anul 2013, schema propusa are un caracter pilot pentru actuala perioada de programare, experienta acumulata putand fundamenta investitiile in eficienta energetica a blocurilor de locuinte pentru perioada de programare 2014-2020. Sursa: MDRT

OFERTA ADMINISTRARE IMOBILE

PF CONDREA NARCISAGERSINA I.I STR. N. ALEXANDRESCU CATRE ASOCIATIA DE PROPRIETARI NR. ____________________ IN ATENTIA DOMNULUI/DOAMNEI PRESEDINTE AL ASOCIATIEI DE PROPRIETARI 

Suntem singura societate specializata in administrare imobile si putem asigura, in functie de solicitarile dumneavoastra, pe baza unui contract de administrare, managementul financiar si managementul de proprietate pentru urmatoarele tipuri de activitati: servicii de administrare financiara servicii administrare tehnica servicii de reparatii optional alte servicii pentru imobil. Valoarea contractului de administrare este stabilita in functie de marimea si complexitatea proprietatii, precum si de situatia administrativa si gospodareasca la momentul respectiv. AVANTAJE: 

1. durata contractului este intre 1 an si maxim 5 ani;

2. costurile de administrare nu pot fi mai mari decat cele existente dar gestionate mai eficient; 

3. intre proprietari si administrator intervine respectarea clauzelor contractului de catre administrator, astfel incat in situatia nerespectarii lor rezilierea contractului este mult mai facila decat demiterea si incetarea contractului de munca; 

4. administratorul avand statutul de angajat al firmei, raspunde in fata angajatorului pentru modul in care isi indeplineste atributiile; 

5. pe durata contractului raspunderea pentru intretinerea si memtenanta imobilului revine societatii care efectueaza administrarea conform contractului; 

6. garantam totala transparenta in ceea ce priveste calculul corect, in detaliu si perfect legal al listei de plata; 

7. introducerea unui sistem astfel incat fiecare proprietar sa aiba acces la toate datele referitoare activitatii de administrare (online sau in scris); 

8. administratorul va avea ca atributii, in mod special, administrarea proprietatii fara a mai avea acces la fondurile asociatiei; 

9. comparativ cu administrarea proprie (cea care se realizeza in prezent), unde nu exista nici o structura care sa efectueze controlul activitatii administratorilor, administrarea pe baza de contract efectuata in sistem privat este supusa respectarii reglementarilor in vigoare; 

10. cel mai important aspect, de care trebuie tinut cont in analizarea acestei oferte, este interesul nostru principal de a fi alaturi de prorpietar in valorificarea optima a proprietatii sale, in conservarea si cresterea in timp a valorii proprietatii. In speranta unei eventuale colaborari, va multumesc anticipat pentru atentia acordata acestei oferte.

 CONDREA NARCISA GERSINA ADMINISTRATOR PATRIMONIU

IN ATENTIA PROPRIETARILOR DE LA ASOCIATIA 119 BIS DACA DORITI SA VA SPRIJIN CONTACTATI-MA LA NR. DE TELEFON 0744318959 SAU 0731130761 PROPRIETARII DE LA ASOCIATIA 119 AU DEMARAT PROCEDURA DE RETRAGERE DIN ASOCIATIE. TOTODATA AM CONSTRUIT UN ALT SISTEM DE ADMINISTRARE PE CARE DORESC SA-L PUN IN APLICARE. ASTEPT UN MESAJ DE LA DUMNEAVOASTRA.

PRESEDINTII DE ASOCIATII AMENINTA PROPRIETARII

PRESEDINTII DE ASOCIATII AMENINTA PROPRIETARII In data de 7.04.2012 membrii Asociatiei de proprietari 119, Galati, Str. N. Alenxandrescu nr. 4 au constituit adunarea generala a proprietarilor pentru a analiza situatia administrativa din cadrul asociatiei. (3) Pentru situaţii speciale sau de maximă urgenţă, adunările generale extraordinare ale asociaţiei de proprietari pot fi convocate oricând de comitetul executiv sau de cel puţin 20% din numărul proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari. La adunare au fost invitate Presedinta Asociatiei precum si administratora. In scrisoarea de invitatie le-au fost solicitate si o serie de documente ale asociatiei in conformitate cu ART. 10 “Proprietarii au dreptul sa cunoasca toate aspectele ce tin de activitatea asociatiei si au acces, la cerere, la orice document al acesteia”. Cum era de asteptat acestea nu au dat curs invitatiei. Dupa ce a fost intocmit Procesul verbal al adunarii generale si adunate numarul necesar de semnaturi Comitetul executiv, reprezentat de doamna Presedinta BLAJ LUCRETIA precum si Administratora BENCHEA VOICA MARIANA au fost invitate in cadrul unei proceduri de mediere pentru a li se aduce la cunostinta continutul procesului verbal al adunarii generale, precum si pentru a rezolva pe cale amiabila problemele din cadrul asociatiei. La prima invitatie in cadrul procesului de mediere nu au dat curs invitatiei, iar la a doua au refuzat sa ridice invitatiile de la posta, iar la apelarea telefonica au raspuns negativ. Urmatoarea actiune s-a adresat Federatiei Asociatiilor de proprietari coordonata de presedinte Laurentiu Gafitiuc si vicepresedinte ANTOANETA GAFITIUC. S-ar parea ca asociatia 119 este afiliata in cadrul acestei Federatii si plateste anual o taxa. Insa nici l-a solicitarea dumnealor cele doua persoane nu au mai raspuns la telefon. Oricum voi mai insista odata. Intre timp am trrimis adresa scrisa si catre Serviciul Asociatii de proprietari din cadrul Primariei. Pentru ca doar joia este program de audienta ma voi prezenta in data de 24.05.2012. Avand in vedere, refuzul constant al dumnealor de la participa la o discutie considerand astfel ca toate demersurile grupului de initiativa vor esua, precum si evitarea de a lua la cunsotinta despre hotaririle Adunarii generale ne determina sa consideram ca in cadrul activitatii de administratie a asociatiei exista nereguli fiind obligati sa facem demersurile necesare unei actiuni civile impotriva Comitetului executiv si a unei actiuni penale impotriva Administratorei. Ca urmare a acestor demersuri , in data de 24 mai am depus la asociatia un plic care contine toate documentele preecum si solicitarea de a avea acces la documentele asociatiei. Rezultatul demersurilor efectuate a fost acela ca am primit AMENINTARI precum ca doamna presedinta se va adresa institutiei unde lucrez ca sa dovedeasca ce fel de om sunt, si totodata au inceput sa ameninte proprietarii sub diverse forme. Domnule Primar, este posibil ca o lege sa fie astfel incalcata de catre cei pe care in principiu noi ii mandatam sa ne apere interesele? In data de 18.05.2012 cu numarul de inregistrare nr. 48166 a fost depusa o cerere in atentia Serviciului Asociatii de Proprietari din cadrul Primariei. Avand in vedere ca programul de audienta este doar in fiecare zi de joi de la 13 la 16 si de mai bine de 4 saptamani nu s-a respectat programul de audienta cand credeti de cuvinta ca voi primi un raspuns. Catre conducerea societatilor furnizoare de utilitati. Doamna Director (SC APATERM SA) stiti ca multi proprietari ar dori sa-si achite datoriile direct la dumneavoastra si ca acestia refuza sa mai plateasca in cadrul associatiei unde administrarea este facuta de persoane care nu stiu decat sa ameninte si sa faca erori de calcul vizibile pentru toata lumea? Stiti ca o mare parte din datorii le aveti datorita incopetentei si modului in care administratorii inteeleg sa-si indeplineasca atributiile? Doamna Antoaneta Gafitiuc – Prim-vicepresedintele Federatiei Judetene a Asociatiilor de Prioprietari, care este rolul si scopul Federatiei daca in Galati asociatiile sunt administrate de astfel de oameni. CONDREA NARCISA TELEFON: 0744318959